二线放开限购，三线取消公摊，报复性购房会出现吗?

章北海的自然选择加关注

Change everything

取消公摊

本来觉得最近没有什么好跟大家聊的事情，结果，别人没活是咬打火机，北海没活了咬房地产，房地产新闻硬要往我嘴里塞，我也没办法。先是有三线城市广东肇庆宣布从五一起在宣传销售环节，剔除公摊按住房套内面积计价。紧接着，4月份长沙成都放开限购之后，杭州和西安在5月9号一天之内接连放开限购政策，两城都实现了买房即落户，事情正在起变化。

先说说大家最关心的取消公摊，那就不得不提一下，为什么要有公摊。

我特别希望大家记住这个名字，原国家房改课题组组长孟晓苏是他屡次为房地产利益集团代言也是他在公摊问题上给出了一个解释，那就是说普通人看到自己的房屋算完公摊面积之后，房产证使用面积比较大，就自然而然会感到高兴。为了让老百姓高兴，国家采用了公摊面积计算。

也就是说公摊面积的一个重要目的在于通过名义放大房子来使公众获得住房满足感。这套罪恶制度的始作俑者，罪魁祸首，香港已经取消公摊面积10年了。

21世纪的社会主义中国我还能看到3000年前的朝三暮四的故事，我只能说第一老祖宗的智慧确实管用，第二相关政策的制定者毫无疑问是在把大伙当猴耍。

很多人说取消公摊，无非是把榴莲皮的价格摊到榴莲肉里，买房子价格是不会变的。但实际操作中,公摊面积开发商说什么是什么，业主也拿不到全小区的设计图。就算拿到设计图，普通人也算不出来真正的公摊比例。双方信息严重不对等。公摊面积成为买房中最不透明的一项，作为一个土木学子，我可以跟大家讲一下这里边的玩法。

很多小区的车位是办不下产权证的，只能办下使用证，这种现象非常普遍，为什么？因为这些小区的车位是从公摊面积抠出来的，已经算在其他住户的产权面积里面了，这个产权是属于大家房产证的那个公摊面积里面的，本身就属于住户所有，然而房地产商把这些面子偷出来再卖一遍，住户却浑然不知。

不光是买房的时候有坑，从后续装修一直到用房都会因为公摊面积产生一系列的问题，比如购买的精装修房子，很多盘费用是按照产权面积收取的，一来一回能贵不少。

还有，取暖费，物业费这些。住房使用时必不可少的相关费用也会按照产权面积收取，公摊面积一大，这些费用也水涨船高。更不要提房产税这个达摩克利斯之剑。

总之，公摊面积就是本糊涂账，越不清晰越有利于蒙蔽普通人，绝对不是榴莲壳和榴莲肉这么简单的问题，至少相当于水果摊搞鬼称。现在大家喊了这么多年取消公摊，终于有一个地方政府出来有点动作，这只是大家正常权利的回归，让这个扭曲市场稍微变得正常了一点。

更重要的是，取消公摊同时也意味着打开了价格下跌的一扇窗，要知道朝三暮四的手段之所以玩得通，核心就在于把控心理预期，如果房子降价20%，少不了业主要去打砸售楼处，事实上这两年这样的事很常见，但如果取消公摊面积，楼面价格不变甚至微涨，名义上房子单价涨了，实际总价降价，一涨一跌，从政府到开发商到老业主，大家心理感受上都过得去，下跌也就是就坡下驴的事情，这也是政策打开的另一种可能。

至于取消限购，现在大家都知道，房地产市场的稀缺性并不是与生俱来的，房价上涨也不是普通人愿意的。而是地方在土地供应端捂盘惜售，把土地价格和房产价格定在市场接受的最高点，人为制造了上涨预期。限购则是为了把试图分享价格红利的投机客挡在门外，让财政细水长流才制定的措施。根本目的不是遏制房价上涨，因为房价上涨的最大推动者和最大受益者都是地方财政，其真正目的只是为了保护土地红利不被投资客分享而已。

这就是为什么越限购，房价越涨。限购之后再解除限购，看上去是重大利好，实际上非常傲慢，普通人本来就应该享有购房自由，只不过为了维护土地财政的垄断，不得不牺牲普通人的自由。本质上是虚空造牌，逻辑非常类似于美国用国家安全的名义限制中国企业拿来当贸易战筹码。

从历史经验来看，越限制买房的时候越要买房，越鼓励买房的时候越不要买房。用普通人最能理解的话来解释，那就是有好事的时候，是轮不到普通人的。

我劝大家不要看到房地产市场放开的种种限制，给了普通人一些甜头就急匆匆的冲进去，要知道这些本来就应该是普通人的正常权利，只不过过去由于种种原因被限制了而已，而之所以房地产市场能出现这些积极的变化，权力的天平向着普通人倾斜了一点，唯一的原因就在于大家不买房。

百强房企1-4月实现销售操盘金额10914.1亿元，同比降低46.8%，全国百强房企的销售额资格直接下跌到今年的18.5亿。

2023年，大家还在吹楼市小阳春，今年直接是一盆凉水，当场腰斩。

房地产的东西说白了，没有任何神秘的东西，任何试图把简单的市场问题复杂化的模型都是在忽悠大伙。短期看政策，中期看经济，长期看人口。现在中期经济显然承压，长期人口大事不妙，短期放出来更多政策也只是延迟市场出清自己的时间而已。

我在湖南，五一的时候，我本科的同学已经在结婚了，我去邵阳参与他的婚礼，城市的边缘有很多房子，一问价格三四千块，城市中心区成交价大概也就5000块钱。省会长沙的房价不少21年22年买房的朋友快把首付跌没了，法拍平台房地产成交价格基本都在7000到8000，法拍房能体现挤出水分以后的房产实际价值，非常建议各位朋友看一看法拍房频道进行参考。

10年前最热门的讨论是取消计划生育，后来结果我们也看到了，没有出现报复性婴儿潮，甚至生育率已经超越日本逼平韩国了，因为生育的基础，也就是年轻人的生活并没有得到多大改善。两年之前疫情放开，很多人也觉得会不会出现报复性的经济奇迹，答案是也没有，经济并没有出现根本性逆转的必要条件。

同样的人们不买房子，也并不是因为限购政策，大部分原因也不是公摊，而是房价涨得太高，支持普通人买房的基本面已经变了。

我们已经放下仇恨了，真没那么强报复心理。

社会运行有自己的规律，不是可以想怎么指挥就怎么指挥的，尽管普通人个体的决策可能并不理性，但社会作为一个整体有自己的群体理性存在。取消限购取消公摊会迎来报复性购房吗？我想你应该有了答案。

章北海的自然选择

Après moi, le déluge