房东以“高龄失能老人”为由拒绝向租客交房，法院支持吗？｜涉民生典型案例展评

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房东以租客未告知同住人中

有“高龄失能老人”为由，

认为租客构成欺诈，

拒绝交付房屋。

出租人的拒绝是否有依据？

租客是否构成欺诈？

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租客高先生与房东王先生

签订《房屋租赁合同》，

租住人员包括高先生

及其妻子、孩子、岳母、

岳母家中一位老人以及护理人员。

双方签订《房屋租赁合同》后，

高先生支付了首期租金及押金。

合同签订后次日，

王先生询问老人情况，

得知老人94岁、生活不能自理。

王先生以租客为“高龄失能老人”为由，

认为高先生隐瞒同住人的重要信息，

构成欺诈，

拒绝向高先生交付房屋，

并向人民法院起诉，

请求撤销《房屋租赁合同》，

由高先生赔偿损失。

高先生提起反诉，

请求确认《房屋租赁合同》已生效，

并由王先生支付违约金。

人民法院经审理认为，

《房屋租赁合同》签订后，

以租客为“高龄失能老人”为由拒绝交房，

有违社会主义核心价值观，

不利于建立和谐友善的社会秩序，

有损老年人权益。

王先生也未能证明

其将同住人不能有“高龄失能老人”

作为签订租赁合同的关键因素予以考量。

故人民法院驳回了

王先生的诉讼请求，

支持了高先生的反诉请求，

判决王先生承担违约责任。

一、是否构成欺诈，应由提出方承担相应举证责任

可撤销的民事法律行为中的“欺诈”是指，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。当事人作出错误意思表示是由对方当事人欺诈而陷入内心错误所致。

本案中，王先生认为高先生故意隐瞒了关键信息，构成欺诈，首先应证明自己明确提出过这一信息，且明确表示将影响签约，否则，王先生应对自身没有就合同签约尽到审慎审查义务，而承担不利后果。

二、引领社会价值，保障承租人合法权益

审理过程中，经过类案查询，以及对社会新闻、热议话题的了解发现，虽然直接以同住人是“高龄失能老人”为由拒绝出租的情况很少见，但出租人将高龄承租人排除在外的情况仍不时发生，与社会主义核心价值观背道而驰，也与社会发展进程中对于日益增长的保护老年人权益的需求相违背。

本案中，出租人拒绝交房、主张承租人欺诈均不具有合理依据。希望通过判决在治理社会和树立正确价值观方面起到示范作用，为建立和谐、融洽的社会秩序保驾护航。

三、汇聚多方努力，解决高龄承租人租房难题

随着我国老年人口规模日益增大，老年人权益保护成为全社会高度关注的现实问题，其中老年人租房也是“老有所安”的重要一环。

老人尤其是高龄老人租房，房东不愿出租的现象时有发生。社区居委在进行老年人权益保护相关工作中，要加强关注社区老人租房问题。相关部门或机构可出台保障老年人租房问题的相关意见建议，不断完善养老设施，提供老年公寓租赁等多种选择。希望社会各方共同努力，在“住”的层面上切实解决老年人租房难题。

曾 云

上海市人大代表，西藏城投股份有限公司总经理

随着我国人口结构老龄化程度不断加深，让老年人老有所乐、老有所安已成为社会重点关注的问题，建设老年人友好型社会需要社会各界协同合作，需要正向的价值引导。

本案中，出租人认为承租人未告知同住老人高龄失能的情况构成欺诈，因此拒绝交房，也反映出现在高龄老人租房难的现象。房屋出租市场中不少出租人带有陈旧观念，应予以正向引导。本案判决一方面为社会民生的正向、和谐发展起到了示范效果；另一方面也为租赁市场树立了正确的价值观，体现了法律在保护社会民生中的重要价值。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条　一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

来源丨上海市高级人民法院、

上海市第一中级人民法院

高院供稿部门：民事审判庭

（环境资源审判庭、执行裁判庭）

文字：张冰玢

摄影：苏弋

漫画：梅文

视频：翟楚悦

责任编辑：陈凤、陈逸韵

编辑：马雯珺

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