关于征收程序中的房屋评估报告，你真的了解吗？（上）

关于征收程序中的房屋评估报告的重要性不言而喻，它可以确定被拆迁人能够获得的补偿金额，因此被拆迁人接到评估报告时决不能掉以轻心，有异议必须及时提出，否则不合理的评估报告将成为你获得最终补偿金额的依据而无法改变。

被拆迁人在房屋征收过程中，由于缺乏对相关制度的了解，许多人在接到评估报告后往往一筹莫展，面对不合理的评估结果不知所措，不清楚如何判断评估报告的合法性和公正性，由此导致合法权益受到严重的侵害。

关于征收程序中的房屋评估报告主要分为两类，一类是集体土地征收中的房屋评估报告，另一类是国有土地上房屋征收评估报告。针对集体土地征收中的房屋评估报告并没有对评估报告提出异议的救济途径，未来尚待相关法律法规完善解决，我们在司法实务中多会参照国有土地上房屋征收评估程序适用。

法律依据是《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。再有就是国有土地上房屋征收评估报告，有完整的评估程序规定，法律依据是《国有土地上房屋征收评估办法》。

北京华资律师事务所李东之律师提醒您，在房屋拆迁案件中，被拆迁人一定要了解评估报告的真实面目，以免被征收方的谎言所欺骗。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的明确规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”之规定，我们面对征收程序中的房屋评估报告应当作出准确的判断和识别。

评估机构的合法性是评估报告是否有效的第一步。根据《房地产评估机构管理办法》之规定，房地产价格评估机构必须具备相应的资质，且评估报告应由被拆迁人参与选定的评估机构完成。只有在征收程序中确保评估机构的资质合法，并确保评估过程公正透明，才有可能避免征收方利用非法评估报告克扣被拆迁人的房屋征收补偿金额。

关于评估机构合法性方面，被拆迁人需要注意以下几点：

评估机构的资质：评估机构必须具备房地产估价机构资质，才能够开展房地产评估业务。被拆迁人在选择评估机构时，应当核实其是否具备相应资质，并优先选择具有较高资质等级的评估机构。

评估机构的选择权：根据法律规定，被拆迁人有权参与选择评估机构。被拆迁人应当积极行使自己的选择权，确保选定的评估机构能够独立公正地进行评估工作。

评估过程的公开透明：评估过程应当公开透明，评估机构应当与被拆迁人充分沟通，并允许被拆迁人参与评估过程。只有被拆迁人参与了评估的过程，才能确保评估过程的公开透明，才可以避免评估机构被操纵，评估结果被篡改。

房产评估具有动态性特点，房产的价值会随着时间因素的变化而发生改变，房产评估是对动态价格进行固定的现实反映，因此评估时点为房产评估提供了一个时间基准，房产评估人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点的价值标准。

因此，评估的时点选择的明确性直接影响到评估结果的准确性。根据法律规定，评估时点应当是征收决定公告之日，评估报告应当在此时点完成。如果评估时点与公告日存在较大差距，可能导致评估结果与实际价值不符，影响被拆迁人的合法权益。

在明确评估时点方面，被拆迁人需要注意以下几点：

评估时点的确定：评估时点应当与征收决定公告之日相对应。被拆迁人应当核实评估报告的完成时间，确保评估时点的合法性和准确性。

评估时点与房屋价值的关系：评估时点的确定直接关联被评估房屋类似房地产的市场价格，进而影响房屋价值的数额。因此，被拆迁人应当留意评估时点是否合法，确保评估报告的有效性和公正性。

评估时点的变更：如果评估时点与公告日存在较大差距，可能导致评估结果不准确。被拆迁人应当及时提出异议，并要求重新评估，确保评估结果符合实际情况。

▌执业领域

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▌代表性案例

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四川眉山东坡区某村农用土地征收数百名村民维权案

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