工业地产还能走多远？

引言

工业地产是城市众多产业的空间物质载体，自改革开放以来，工业地产结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，在拉动区域经济发展中发挥了重要作用。然而，随着政策端的趋严、市场端的萎缩，工业地产企业、从业者们开始思考：工业地产究竟还能走多远？

工业地产产业链分析

工业地产上游是政府，掌握着土地资源，下游是产业企业，这些企业是工业厂房的直接使用者。从上游来看，由于我国缺乏畅通的工业地产融资通道，工业地产商希望提高物业出售比例以迅速回笼资金，而政府则更希望企业更多地自持，双方博弈的结果取决于哪方话语权更大。从下游来看，工业地产的客户是企业，他们的购买行为非常理性，决策过程非常慢，且企业客户的基本需求差异非常大，不同的行业的需求很不一样。比如做电子信息的、做生物医药的、做医疗器械的……每一种产业类型的经营差别大，对厂房的需求也不一样。

用联东的“峡谷理论”来说就是，工业地产商面对的是企业和地方政府两座大山，二者都是它的客户，特点都是高度理性，而开发商只能在两座大山形成的峡谷夹缝中求生。

传统工业地产开发模式生存之门越来越窄

然而，随着环境的变化，传统工业地产开发模式生存的夹缝已经越来越窄。

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政策端

从政策端来看，近几年，各地工业用地相关政策，整体呈现出管控越来越严、要求越来越多之势，这主要体现在几点。

（1）标准地”、带方案出让等招拍挂出让模式盛行

自2017年浙江首次提出建立“标准地”制度开始，工业用地“标准地”、带方案出让等招拍挂出让模式四处开花；当前，我国大部分省份已启动“标准地”改革。各省通常是制定工业项目“标准地”控制指标体系，在出让合同中明确约定投资强度、产出效益等指标，并建立相应的奖惩机制。这种机制也使得开发商在拿地之前需要更加谨慎。

（2）容积率、自持比例等核心指标要求越来越高

对工业地产开发商来说，极高的可售比，是尽快收回投资，从中获利的关键。然而，近年来，各地政府已经开始收紧销售政策，可售比例被一再限制。现在核心一线城市几乎很难拿到可售项目，二三线城市自持比例也在提高，而再往下的四五线城市即使要求不高，由于地方产业基础薄弱，即使拿了地，后续的招商也是一大难题。

同时，在提质增效的背景下，“工业上楼”如火如荼，各地工业用地容积率不断拔高。

比如江苏在2021年出台的《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（下称《意见》）中提出江苏省将定期修订江苏省建设用地指标，逐步提高容积率、固定资产投资强度、土地产出率、地均税收等标准。同时，《意见》也对于工业项目的容积率底限提出要求：苏南、苏中、苏北容积率分别不低于1.5,1.2,1.0。鼓励建设高标准厂房，高标准厂房容积率不低于2.0，鼓励建设四层及以上配工业电梯的高标准厂房。

除可售比例、容积率外，其他指标要求也都在提高，2023年自然资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》不仅上调固定资产投资强度，还提升了建筑系数的指标。

在这种情况下，民营开发商拿地越来越难，即使拿到土地，成本也越来越高。以合肥为例，2020年以后，民营园区运营商在合肥主城区已经基本拿不到标准化厂房项目。2023年1月，合肥发布《合肥市人民政府办公室印发关于进一步规范产业用地出让管理的意见（试行）的通知》，更是进一步加大了企业拿地难度，《意见》提出高标准厂房要求容积率不低于2.0，自持不低于40%，层数不能低于4层，高标准厂房地价是普通工业地价的3倍。虽然没有明文禁止民营园区运营商拿地，但在如此高的要求之下，民营企业拿地难度很大。

（3）产业监管趋严

过去很多年里，产业地产开发运营商对项目的税收考核指标，往往都是应付为主。但随着经济形势日趋严峻，各地政府对于发展产业的决心越来越强，产业监管也越来越严格。大部分省份都规定，用地单位取得地块之后，在与自然资源主管部门签订出让合同的同时，还要与当地政府或产业园区管委会签订履约监管协议，明确约定期限内需满足的开发建设条件和投产、达产要求，以及达不到约定标准应承担的违约责任等内容。对于工业地产开发商来说，完成考核不容易，付出那么多考核代价，还要能赚钱更不容易。

综上，在政府管控越来越严、要求越来越多的趋势下，民营工业地产开发商拿地越来越难，这一点无论是在企业的体感上还是在数据上都有所体现。根据亿翰PDS园产地的统计，每年全国工业用地市场供应给园区主体的工业用地面积占比大概在18%左右，而这其中，绝大部分是供给国资平台的，仅有少部分由民营工业地产开发商获取，在2018、19年供给国资平台和民营工业地产开发商的工业用地面积之比大概在5-7:1，而到2023年这一比例已经扩大至10:1。

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市场端

从市场端来看，工业地产市场需求萎缩是一个不可忽视的事实。随着国内外经济形势的变化和政策的调整，工业地产市场的需求逐渐减少，开发商面临着越来越大的销售压力。

首先，近年来，随着各地工业地产建设的繁荣，环渤海、长三角、珠三角地区凭借其雄厚的产业基础，成为中国产业地产建设的聚集区，区域工业地产市场格局已基本形成，工业企业“退城进园”已基本完成，现存的能够达到政府准入的优质企业资源不多，市场逐渐从增量转为存量。

其次，国内经济增长放缓，企业效益下滑，使得部分企业对工业地产的需求下降。尤其是一些传统制造业企业，由于转型升级压力加大，对于新增厂房和土地的需求逐渐减少。

此外，供需失衡使得市场竞争更加激烈，一些开发商为了快速回笼资金，采取了降价销售等措施，进一步压缩了利润空间。

从数据来看，我国工业房地产销售市场形势严峻。以郑州为例，2023年郑州大部分项目销量不到1.5万方，同比2022年销量出现了50%-80%的大幅度下滑。

城镇化与产业升级之下，工业地产仍有发展前景，但传统开发模式转型已刻不容缓

尽管面临着政策端和市场端的双重压力，亿翰认为工业地产仍有其发展前景。园区并不会消亡，只是从“开发逻辑” 转为“产业服务逻辑”，从“整体性机会” 转为“若干个细分型市场机会”。

这主要基于几个原因：

一是我国城镇化率还有一定的提升空间。2023年，我国城镇化率为66.16%，和发达经济体80%左右的水平相比还有空间，只是城镇化推进的速度会放缓。

二是产业结构调整和转型升级之下将会产生新需求。随着经济的发展和产业结构的调整，一些传统产业可能会逐渐退出，而新兴产业则会崛起。这将带来工业地产需求结构的变化，为工业地产的发展提供新的机遇。

从大方向上来看，工业地产还能走很远，只是传统靠卖厂房挣钱的时代真的过去了！增量开发时代预计还有3-5年的时间可以走。而在最后这几年，开发业务会逐渐变为机会型业务，只能做到一单算一单，如果企业仍然墨守成规，不从根子上改变传统开发逻辑，仅仅依靠修修补补的方式来应对市场变化，那很可能会陷入困境，难以适应未来的竞争。

所以，未来开发这条路是可以走的，只是未来开发一定是交给有运营能力的企业去做开发，即“走产业的路，赚不动产的钱”。

走产业的路，赚不动产的钱

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区域结构性机会不可忽视，把握好机会做好粮仓，是未来转向运营的重要基础

从城镇化角度来看，未来中国的人口就是往都市圈、城市群涌入，并且会越来越朝着一二线城市集中发展。

从产业发展的角度来看，现在产业其实不是简单地从核心区域向外扩散，根据亿翰观察，近几年的情况是产业向核心城市回流。比如深中通道开通后，实际上并没有发生深圳大量产业外溢中山的情况，反而是是中山的大量企业被深圳招走了。在这个结构性过程当中，真正能实现产业升级的其实就是26个万亿级城市。

所以，区域很多结构性机会不可忽视，企业不要做趋势性误判。把握好机会做好粮仓，是未来真正转向运营的重要基础。拿不到地可以去合作，小股操盘。从亿翰对工业用地市场的监测来看，合作拿地的趋势实际上也越来越明显。以2023年12月的数据为例，12月有多宗地块为产业地产商与政府平台公司联合拿地，如联东联合常州市兴武投资发展有限公司常州武进拿地、中南高科联合佛山空港建投摘牌中南高科·空港建投·智造科创谷项目用地、中南高科联合常州城建集团摘得城建中南创智云谷项目用地、清控科创联合山西园区建设发展集团有限公司摘得清控科创产业园（运城）项目二期用地等等。

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行业要的是产业IP不是规模IP，产业IP之下工业地产还能走很远

园区行业需要产业IP，而非规模IP。核心城市聚焦、区域深耕、产业深耕，空间绝对是有的。工业地产未来最终形态是高度集约，在高度集约的形态下谁能活下来？一是已经规模化的龙头；二是区域聚焦+产业聚焦的特色型运营商；三是区域国资“先锋机+稳定器+区域兜底”角色。

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不要玩纯开发业务，一定要去做轻资产，做产业服务，“走产业的路，赚不动产的钱”

园区业务“以运营为核心”在底层认知上已经实现统一。纯开发业务已经很难持续，未来一定要去做轻资产，做产业服务，“走产业的路，赚不动产的钱”。过往规模化扩张时代，很多企业积累了很多产业复制、园区管理的经验，这些经验成为了他们轻资产输出的重要基础。

而从产业发展的角度来看，根据黄奇帆先生的一项统计，与欧洲、美国、日本、加拿大等各种发达国家相比，我国产业体系中最大的短板是生产性服务业比发达国家少了一半或者一半以上。这背后蕴藏着非常大的市场空间。

未来产业园区赚钱的点一定不只局限于开发，后端的服务，特别是各种小服务，一定是积少成多的。从目前市场上的数据来看，业内一些优秀的玩家，其产业服务占比能达到30%以上。越小的企业其实越需要服务，而这部分中国制造业中小企业又是我们国家最需要去真正去扶持与服务的。

所以，对于工业地产开发商来说，基于现有业务，探索轻重并举，以“轻”带重，以“轻”创收的业务体系，将成为未来产业地产开发商的破题之道，比如前文所述的联东、万洋、中南等，都在基于自身过往的积累，探索园区轻资产业务。未来开发一定是交给有运营能力的企业去做。

注：本文节选自《产城中国2 - 复盘园区》 - 《厂房建设：再读联东、学习万洋、中南道路、工业地产还能走多远？》，《产城中国2 - 复盘园区》全书40万字，覆盖园区产业策划、规划设计、运营服务系列案例与实操指南等内容，精选呈现了最具代表性的“15+项目案例复盘研究，20+企业模式深度分析，30+园区大咖演讲精华，100+园区建设招商运营落地操作经验与教训的总结”，目前正在预售中，如果您对本书内容感兴趣，可扫描下方二维码咨询订购事宜，详情请点击（）。

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