到日本炒房，机会还是圈套？

文｜正解局

最近，在日媒的报道中，一位随身携带100亿日元的中国人，一口气买下东京20套房产。

抢购日本房产的中国人，成了地产行业的衣食父母。

类似情况，被日本议员拿到会议上分析，他甚至提出：房价上涨恐怕是受到了"中国人爆买"的影响。

日本房地产，为什么对中国富豪有如此吸引力？

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中国富豪对日本地产，早就青眼有加。

日本是一个强力扶持自住房的国家，本地人可以申请零首付买房，而地产开发商在交房之前都是拿不到钱的。

不仅如此，买新房时，买家还可以聘请日本国土交通省背书的"住宅诊断士（验房师）"一起去验房，只有买家确认房屋没有问题，尾款才会付给开发商。

这一系列操作，保证了日本房产的质量。

好几年前，中国富豪就开始买遍了东京及附近所有房产，就连50平米左右的小户型都非常抢手。

有时候一位买家还在跟看房中介讲价，房子就已经被别人买走了。

热门地区的物业，更是被抢购一空。

几年里，中国很多旅行机构都组织过专门的"日本看房团"，还有人以自由行的方式，到日本边玩边买。

据一位房产中介透露，最开始来日本买房的是中国台湾的客户，而从2015年10月开始，中国大陆客户数量就超过台湾地区了。

日本媒体一边将中国人的疯抢概括为"饥不择食"，一边强调本国房地产的强势复苏："日本公寓价格，已上升至1990年代以来的最高水平。"

八年之中，日本房源随着房价的飙升不断减少。

现在，没点本事的买家，根本抢不到好房子。

中国买手有强悍的"三板斧"：动作快、规模大、全款。

去年在日本电视媒体的一则报道中，一位无法出国的中国买家，仅通过视频看房，就下单了一套"开窗就能看到东京塔"的小户型，价值3.5亿日元。

相比之下，富豪更喜欢将日本房产当成生产资料，投资金额最高能达到5000万美元。

他们的投资主要集中在价值3000万美金左右的酒店、物业，以及核心区域周边的滑雪场、度假区，交易总金额折算成人民币在1.4亿到2亿元之间，购买后直接交给日本当地的公司管理。

有媒体报道，日本一家由华裔老板开办的资产管理公司，近年来负责的6宗大型酒店项目，中国投资人都是全款支付。

在全世界范围内，日本房产已经杀疯了。

去年，东京首都圈的新建公寓，均价从8101万日元，涨到1.28亿日元，暴涨超50%。

一处名为Park Homes的大型楼盘，迎来了日本小夫妻的热捧，其中一对夫妇对媒体说："要趁年轻买房，它们会在未来形成资产。"

日本地产市场火热，许多国家搞起了"批发"。

去年1-9月，新加坡在日本房地产投资了近30亿美元，全球第一；

美国与加拿大分别为25亿美元和10亿美元。

另有高净值人士透露，曾经国内富豪喜欢聚集在中国香港，而现在他们会去日本，最主要的社交话题是"怎么在日本投资"，也有人只是为了打干细胞到刚买的宅邸小住。

其中不乏眼光独到者，已经通过日本地产的跳板，成功挤进新加坡的富豪朋友圈。

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对于富豪们来说，国外房产几乎是人手必备。

比如曾在日本拥有豪宅的马云，去年又用3个"小目标"在新加坡入手三栋老宅。

富人虽然可以跟着马云投资买房，但能跟马云一样有"买房自由"的，凤毛麟角。

最直接的原因就是价格。

最近十几年间，发达国家的房产及附属税费，已经贵得离谱了。

比如美国，2016年德州的一套房子只要20万美元，到2019年是45万美元，而今年已经达到70万美元。

在涨价的同时，美国居民每年还要为房子缴纳高额的税费和修缮费。

比如一套90万美元的房产，今年一年的税费和修缮费就高达9000美元。

如果是贷款买房，美国7.25%的购房利率，接近国内的两倍。

同理，加拿大的购房贷款利率是5.64%，物业费非常贵，很多近几年入局的人都担心要亏钱。

更近的新加坡，6年房价累计涨了37.5%，涨幅空间已经非常小。

相比之下，邻国日本的房地产市场就因为涨价的基础低、空间大，跑赢了房产投资的后半场。

日本房价起步低，主要是因为1990年泡沫破裂后的四次大规模降价，让房地产中的几个重要环节，都受到了强烈打击。

第一阶段：地产商暴雷，新房低价抛售；

第二阶段：银行回笼资金，低价售卖断供的法拍房；

第三阶段：日本的二手房价大跳水；

第四阶段：政府出台房产税，直接让房屋成为很多人心中的"负资产"，有人甚至倒贴钱卖房子。

到2003年，日本房价触底，日本国民的房产投资心态沉到了谷底，房地产持续低迷了12年。

一直到2015年前后，日本房价才有了微微的涨势，在最近几年进入快速发展期。

时机到了，富豪们自然是跑步入场。

去年，日本东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县在内的东京首都圈，房价平均涨幅26%，其中外国人的投资金额，比2022年翻了一番。

房价飞涨的同时，日本经济也在复苏。

2023年，日本消费指数出现2.9%的涨幅，GDP微涨了1%，93岁的巴菲特老爷子也亲自来到日本，增持了五大商社的股票。

吃到海外投资红利的日本，并不想错过这次发展的机会。

今年，日本政府在大阪等地设立试验区，外国人如果在区内投资超1.2亿日元（将近600万人民币），就可以申请永久居住权。

别管日本未来发展如何，这份欢迎投资的热情，中国富人一定是接收到了。

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卖掉不涨的房子，换成还能涨的，这就是有钱人最朴实的投资逻辑。

同样，到日本抢购房产，投资回报也并没那么惊艳。

有记者调查，一位化名"包子"的中国买家透露，他在2017年以6780万日元在东京买了一套塔楼公寓，到2022年出手时，要价从9000万日元逐渐降到8380万日元，前后花费了半年时间。

包子说："同一个楼盘还有好几家在卖，我的报价是最低的，其他人交易时间比我更长，都要半年以上。"

房子卖掉后，包子还想买一块地皮，盖一座新房留给孩子。

但在与中介公司长期的拉扯中，他发现日本的中介已经熟谙信息差的阴阳玩法。

只有少部分专业的大公司会出具房子的详细信息，比如发生自然灾害的概率是多少、历史上曾经发生过多少次等等，而大部分中介公司都在隐藏房屋细节，甚至以语言不通作为借口糊弄中国客户。

大部分日本中介，已经把中国买家当成了韭菜。

一家房产中介公司，为吸引中国富豪去日本买房，在接受日本《产经新闻》采访时使用夸张的措辞：

"卖掉上海的一套公寓，就能在大阪买下一栋楼。"

虚假宣传引发的激进情绪，让中国人前赴后继赶往日本。

而就连日本本地的正规中介，也用各种方式套路中国买家。

一位中介在接受中国媒体采访时透露，日本很多房产是跟地皮一起交易，所以现在中国人能买到的房子大多不是好地块，还可能是本地人不愿意买的"老破小"，甚至是不良资产。

买到劣质房产，不仅未来出手难，就连出租也几乎赚不到什么钱。

比如日本大阪附近一套价值1000万日元的房产，租金的年收益率在4.8%左右，相当于国内一套50万的房子，每个月租金就只有大约2000元，这种价格在国内对标的是哈尔滨这样的二线城市。

在买房的潮流中，中国买家、日本中介、日本政府都是受益者。

但其中受益最大的人，面临的风险也大。

2022年7月，一批中国人在国内知名机构的介绍下，集体到日本买房。

在日本对接的公司"日本丰臣商事株式会社"承诺，中国买家在收房前可以得到一定收益，收房后公司还能直接代为管理，帮忙收取租金。

但中国买家支付了数亿房款后，这家丰臣公司却因资金链断裂，无法为中国买家办理过户。

经济发展，让房地产市场成为一些人阶层跃迁的捷径。

可炒房这么多年，他们依然只能被趋势推着走，风险从来没小过。

现在抢日本房产，未来还有更多东西要去抢。

金钱永不眠。

欲望之下，永远有人需要"下一个日本"。

参考资料：

1.环球时报《500余名中国人在日本"踩雷"》

2.腾讯潜望《跟着马云投资日本！中国富豪涌入日本，全款拿下上亿元酒店》