房租持续快速上涨，这些发达经济体抗通胀之旅前路漫漫

部分发达经济体对抗通胀的“战役”依旧焦灼。

全球多个发达经济体，包括美国、英国和澳大利亚等，都面临着房租持续飙升的情况，且住房成本在这些经济体的消费者物价指数（CPI）篮子中都占有较大比重，因而增加了这些经济体的通胀粘性。更大的风险还在于，更高租金可能会令这些经济体的民众要求提高工资来应对生活成本上升，如此一来，又可能使得工资也成为推高通胀的另一个因素。

不论如何，伴随房租飙升的趋势，在这些发达经济体，去年大部分时间出现的去通胀势头几乎已陷入停滞。金融市场也已削弱了对其中部分经济体央行，比如美联储降息的押注，甚至开始押注其中部分央行，比如澳大利亚联储进一步加息的可能性。

AMP有限公司驻悉尼的首席经济学家奥利维（Shane Oliver）称：“租金和通胀一样，是经济周期的滞后指标，也因此会是最难以回落的因素之一。不过，这一因素对全球经济体的影响不尽相同，租金问题在欧洲不是大问题，但在那些新移民迅速涌入、住房库存短缺的经济体会更为显著。”

澳大利亚联储恐因此再加息

澳大利亚完全符合上述两个标准。澳大利亚联储主席布洛克（Michele Bullock）本周二（5月7日）表示，近年来强劲的移民潮“增加了房地产市场的压力，租金在持续飙升”。数据显示，今年一季度，澳大利亚租金类通胀率同比上涨7.7%，创下澳大利亚联储开始追踪该通胀率以来的30年最高水平。若剔除住房，澳大利亚的年度CPI为3.2%，比涵盖住房的整体CPI低0.4个百分点，已接近该行2~3%的通胀目标区间。澳大利亚联储同日发布的季度经济预测更新中，该行预计澳大利亚租金类通胀“居高不下”的情况，将至少延续到2026年年中。

德银经济学家奥多纳霍（Phil Odonaghoe）表示，始于2023年初的澳大利亚核心通胀率下降趋势已“戛然而止”，部分原因是租金上涨。房地产咨询公司CoreLogic本周的数据显示，澳大利亚4月的租金中位数创下每周627澳元（414美元）的历史新高，同比上涨8.5%。“CPI中任何组成部分的强劲势头，若持续足够长时间，就有可能加剧通胀上升预期，从而更广泛地影响CPI数据。”奥多纳霍称，“澳大利亚发生这种情况的风险，远非微不足道。”

这一情况恐影响澳大利亚联储的货币政策决议。在最新的5月利率会议中，该行按兵不动。不过，此前市场期待的澳大利亚联储年内多次降息的希望，或将落空，因为澳大利亚联储此次释放“鹰派”信号，暗示可能继续加息。澳联储表示，最近的数据表明，令通胀回归目标的过程“不太可能顺利”，预计通胀在2025年下半年才能恢复到目标区间。

而随着澳大利亚联储持续维持高利率，该行最新的货币政策声明（SMP）显示，澳大利亚家庭正承受着负担，尤其是负债累累的中低收入家庭。该行大幅下调了本已疲软的家庭消费预测，预计截至6月的过去一年内，澳大利亚家庭消费增长将仅为0.1%，大幅低于2月预测的0.8%。该行表示，负债累累的家庭、富裕家庭的储蓄率高于预期、可自由支配支出下降，以及签证考试更加严格导致国际学生入境人数预期放缓等因素综合在一起，正在打击澳大利亚的总消费。

英国央行或不得不降息

飙升的租金也是英国家庭的一个主要痛点，也是今年稍晚英国大选不得不面对的一项关键选民问题。

2022年以来，英国房租已累计上涨了20%，目前正以有相关记录以来的最快速度持续走高。高昂的抵押贷款利率迫使一些潜在购房者不得不重返租赁市场，加剧了英国数十年来投资不足导致的住房供应短缺问题。根据独立智库决议基金会（Resolution Foundation）的一项分析，未来三年英国租金将再增长13%，超过工资增长速度。

咨询公司麦肯锡的英国研究与经济主管阿拉斯（Tera Allas）称：“鉴于租金在英国CPI篮子中的重要性，如果租金继续以高于英国央行目标的速度上涨，显然会增加价格压力。然而，英国央行官员可能更关心那些明显受到工资或利润压力的项目和行业，比如酒店业的前景。”

基于此，英国央行目前可能会更关注工资增长和服务业通胀两个指标，并向市场传达信息称，如果这两个指标冷却下来，加之商品类通胀已低于1%，可以抵消不断上涨的租金成本，将英国通胀带回2%的目标位。

目前市场普遍预计，英国央行今日（当地时间5月9日）将利率保持在5.25%的16年高点，但同时密切关注英国央行行长会否向市场提供更清晰的信息，即是否计划在6月或8月的政策会议上开始放松政策。不过，在何时采取行动的问题上，贝利必然会遭遇货币政策委员会内部的分歧。同时，在英国大选前夕，他还会面临着越来越大的政治压力。英国财政大臣亨特此前多次提及降息的可能性，称这将给选民提供一个“感觉良好的因素”。

恐扰动美联储降息前景

对于正在试图确定降息时间窗口的美联储而言，租金成本同样是其难以忽略的通胀因素。租金约占美国CPI的三分之一，是该指数最大驱动因素之一。不包括食品和能源成本在内的美国核心CPI在3月连续第三个月超过市场预期，正是受到租金上涨的影响。

美联储主席鲍威尔上周在FOMC（联邦公开市场委员会）会议后表示，预计租金成本压力稍后会缓和，并最终体现在更广泛的物价指数中，使美联储在未来某个时候能够开启降息。美联储目前仍将联邦基准利率维持在20多年来的最高水平，但暗示希望在确信通胀得到控制的情况下开始降息。交易员目前押注美联储年内至少降息1次（25个基点）。

不过，事实上，美联储可能不得不继续等待。纽约联储周一发布的最新消费者住房预期年度调查报告显示，预期未来可能能够买得起房的美国租户比例降至历史新低13.4%。而在租金方面，受访者认为一年后的租房成本将上涨9.7%，创下该调查历史上第二高的数据。

美国财政部部长珍妮特·耶伦坦言：“住房在美国目前是一个真正的问题，因为存量经济适用房严重短缺，部分源于高利率影响。”但她同时表示，“话虽如此，但我认为一直在推高美国通胀的住房、租房成本很有可能会下降。”

而市场也有市场自己的判断。桑坦德美国资本市场（Santander US Capital Markets LLC）的首席美国经济学家斯坦利（Stephen Stanley）表示，尽管美国通胀从目前开始，可能会开始放缓，但由于租金成本，不太可能出现显著降温。