二手房成交量开始“井喷”，这些城市真要启动了？

最近一段时间，网上看到比较多的楼市信息是，很多重点城市的二手房成交量出现“井喷”现象，是不是意味着这些城市的市场真的要启动了呢？

比如诸葛找房统计的数据显示，他们监测的北京、深圳、上海、杭州、苏州、成都、南京、厦门、佛山、东莞、无锡、青岛、郑州、大连等14个重点城市二手房成交量，环比上升了5.01%。

这种热度似乎也延续到了5月，根据贝壳研究院数据显示，“五一”期间，重点监测的50城二手房成交同比上涨29%，其中北京日均同比上涨了43%。其他城市少则同比增加了百分之十几，其他也都有20%多、30%的同比增幅。

看到这些数据，一些媒体用了“井喷”来表述。我们常说，量在价先，二手房市场作为最真实楼市情况的展示，二手房成交量持续“爆发”是否意味着轮楼市开始启动了呢？我觉得，需要客观看待这一问题，4个点：

首先，诸葛找房的数据说的是环比，也就是4月比3月份，增加5个百分点，说明二手房交易市场没有继续下滑。但实际上，与去年同期相比，二手房成交量则是下降了19.5%，这一降幅还是比较大的，说明明显没有恢复到去年同期的水平。

其次，北京等城市在“五一”期间的日均二手房成交量同比显著上升，显然是这些城市出台了一些楼市新政，解除了此前的一些限制措施，这样的话，一些符合资格的需求有所释放。但不能据此认为会一直持续下去，因为自去年下半年以来，我们很多城市每放松一次政策，都有一波小小的热度，但很快就过去了。原因很简单，这波急需买房的需求释放完就就完了，剩下的继续观望，也就是说，没有全面点燃行情，大家并不着急下手。

第三，城市房地产市场已经或者正在进入存量房市场。一线城市和部分新一线城市，已经进入存量房市场，原因很清晰，由于他们城市化发展得又早又快，房子需求量已经没有此前那么多了，新房建造量也比以往逐步降低，新房交易量相应减少，取而代之的则是二手房交易。可以说，未来所有城市都将进入存量房市场（标志是，二手房超过新房交易量），所以，我们以后看到一些二手房交易量放大的信息，不要给人的第一感觉就是市场如何如何了，这其实是未来房地产市场的典型特征，是很正常的现象，不能与楼市冷热直接划等号。

最后，二手房成交价格仍旧是“以价换量”。机构数据显示，4月份一线城市环比跌0.83个百分点，二线城市环比跌1.15，三线城市环比跌0.6个百分点。至此，全国100座重点城市的二手房成交价格连跌14个月。像南昌、温州、上海、南京、重庆等跌幅前十的城市，二手房价格跌幅都在2个百分点以上，这个幅度可不小了，毕竟是一个月的跌幅，这说明二手房价格跌势并未明显企稳。

另一个数据也佐证了二手房价格继续下探的趋势。根据诸葛找房的数据显示，4月份重点城市的涨价房源数量占比较上月下降了0.68个百分点，至4.89%。说明涨价房源本身占比就不高，但还在继续下滑，意味着大多数业主对手中房子涨价的信心明显不足。

当然，虽然说媒体说的二手房成交量“井喷”有些假，但二手房市场也不是没有好消息。

机构监测的重点城市二手房挂牌数据显示，二手房挂牌量呈现“3连降”，同比已经是“6连降”。之所以出现这种现象，不外乎两种情况：要么是越来越多的业主觉得，现在房价跌很多了，自己已经亏本，索性不卖了。要么认为已经是市场底部区间了，毕竟支持楼市恢复的政策越来越多，一个比一个有力度，现在卖掉显然不明智，还不如等市场回暖再说。

鉴于此，我给出3条看法。

第一，二手房市场大概率是在筑底区间，但需要一个过程。什么叫筑底区间？就是一部分房子已经到底，跌无可跌，卖房人不急卖了，一些房子开始有接盘者。但有一部分房子还没，最直观的表现是，小区的房子还有人在继续降价卖，却找不到接盘者。需要说明的是，二手房市场企稳回暖，单靠自身的修复能力还不够，还需要与新房市场共振。很显然，新房市场由于库存量庞大，需要依赖国家去库存战略，而这些都需要时间。当新房和二手房市场形成联动时，彼时的市场也就真正企稳回升了，此前文章谈过，就不赘述了。

第二，有利于楼市恢复的环境正在形成。三天两头的楼市支持政策，一波接着一波，反正都是有利于购房者的，从内部来说，肯定是采取一切措施让楼市恢复，没什么好说的，后面利好还会连续不断出现，无论是供应端还是需求端。除此之外，欧美发达经济体相继进入“降息”周期，即便现在还没开始降，但预期已经形成，早晚的事，所以，那些热钱流向哪里？

就目前全球的安全环境和经济环境，适合资金去处的国家并不多，我们应该是主要目标之一。加上这段时间炒得沸沸扬扬的亚裔细分法案，简单地说，人家盯上我们一些富豪润出去的大笔财富，这可不是说说，拥有众多华人或中国神秘客户的共和银行和兰瑞克相继倒闭，万亿资金瞬间灰灰湮灭。实际上，根据国家移民局的数据统计显示，2024年一季度外国人来华人数同比增长了3倍多，华人回国投资潮就开始涌现。在一些分析人士看来，港股持续暴涨很有可能就是热钱+润出资金的回流，这应是一个开端，优质证券+优质城市核心地段的房产，应是接下来资金青睐的主线。

第三，现在买房不用着急。房子这东西，不是小商品，对大多数家庭而言，一旦买错，后面好多年都动弹不得。当然，不是说现在不适合买房，主要是因为我一直讲的逻辑，市场变动一定是与楼市库存紧密相关，库存去化不到一定程度（所在城市的供需平衡线），房价是不会有异动的。就目前看来，去楼市库存才刚刚提出来，无论是拆迁，还是房票安置，抑或是控制土地供应措施，作用到市场都会有周期，所以，库存去化不会一蹴而就，这其实就是留给我们的观察、看房对比的时间，或者等待一些心仪的待开发地块时间。