成都【建发书香云锦】
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建发书香云锦1-3#、5#、8-10#共385套房源取证,预/现售号:510117202368169。户型区间约109-194㎡,带装修均价约34223元/㎡,单价约25637-37374元/㎡,总价约302-711万元/套。
但存在即合理,如果有客户已经不在乎这种地缘差异了,那只能说明建发·书香云锦有点东西。结合我此前得到的相关资料,研究了一下才发现,这个项目迄止有点东西。
第一、主城青羊,罕有百亩大盘。
毫无疑问,建发·书香云锦是今年主城区最重磅的项目之一,因为它不仅位于五城区中比较优质的青羊,而且还是主城难得一见的百亩大盘。项目占地约107亩,为单一地块,容积率2.3,建筑密度19%,面积128-192平,全2梯2户,纯住宅,是典型的低容低密纯改大盘,仅园林面积就高达5.8万平方米,约相当于87亩地,比很多楼盘占地面积都大,这谁顶得住?
第二、配套完善,周边名校云集。
项目位于青羊新城核心位置,周边配套比较完善,公园、地铁、学校、商业、医疗、产业一样不缺,尤其是学校,对不少购房者有很强的吸引力。其中,泡桐树小学(桐欣校区)和成都石室联中(弘文校区)与项目只有一街之隔。此外,周边还有草堂小学(子美分校)、树德实验中学(弘毅校区)、青羊实验中学(光华校区)等,可谓名校环伺,大咖云集。
第三、风雅宋韵,新品战略首发。
建发房产专注于开发中式住宅,我们也已经完整的见识过王府中式(建发·央玺)、禅境中式(建发·养云&建发·缦云&建发·璞云)、盛世唐风(建发·观塘映月)三大产品风格,而建发·书香云锦则是一个全新的风格——风雅宋韵,它在全国已经有多个成功案例,但落地成都尚属首次。
其他城市“风雅宋韵”实景图
要知道,宋代在中国的审美历史上具有很高的地位,无论是和唐诗并列的宋词,还是拥有天青色汝窑的宋瓷;是以《清明上河图》为代表的宋画,还是宋徽宗独创的“瘦金体”书法,都是宋代美学的集大成之作,号称领先当时的世界1000年。
而宋代的建筑也别具一格,建发房产在宋代建筑、园林等基础上,提炼出“清新儒雅、精致飘逸”的产品特征,广泛应用于建发·书香云锦项目上,非常值得市场期待。
项目已于4月26日取证,示范区马上就要开放,还将于4月29日首次开盘。这篇文章的写作时间则是在更早之前,现在看来当时的“纸上谈兵”基本符合现在的情况,可以给大家提供一些信息参考。感兴趣的购房者也不妨将建发·书香云锦加入购物车,亲自看过之后再做决策。
01
地段 & 配套
相对犹抱琵琶半遮面的项目来说,建发·书香云锦的地段和周边的配套是大体固定的,我们可以先简单了解一下。
项目位于青羊区光华北八路与光华西二路交汇处,隶属青羊新城外光华板块,项目南侧是中国铁建·青羊樾府、建发·央著等社区,东侧是泡桐树小学(桐欣校区)和成都石室联中(弘文校区),北侧和西侧则是待开发的商住用地,整体城市界面良好,居住氛围浓厚。
项目区位示意
项目周边控规及发展情况示意
通过上面的控规图,我们可以看到建发·书香云锦的周边配套是比较完善的。
首先,是生态环境。
项目周边有多个公园绿地,最近的是约4000亩的青羊环城生态带,内有规划打造光华公园(又名导航路公园),距离约300米,我查了一下问政四川的官方回复和招标信息,该公园约400亩,目前正在拆迁、征地。
此外,还有FF体育公园、非遗公园、同瑞园,成飞公园等,直线距离都在1-2公里范围左右。
其次,是道路交通。
陆路交通,由“三横两纵”立体网路构成,光华大道+日月大道+光华八线构成三横,三环+绕城构成两纵,通达全城都很方便。轨道交通,有地铁4号线蔡桥站,直线距离约800米,距离适中,步行可达。
第三,是教育资源。
建发·书香云锦距离学校非常近,且学校资源比较强。周边500米范围内,就有3所幼儿园,2所小学和1所中学。
项目周边教育资源示意
这里,我重点说一下小学。建发·书香云锦所在片区已经开始执行幼升小多校划片政策,目前对口就是隔壁的泡桐树小学(桐欣校区)和距离约500米的草堂小学(子美分校),均为名校,且实力相当。
泡桐树小学桐欣校区,是“五朵金花”泡小“一校三区”之一,俗称“亲儿子”,与本部同一制度、同一行政管理团队、同一教育模式和同一课程体系,校长也是由原泡小本部副校长担任。
项目与泡小仅一街之隔
而草堂小学子美分校,是草堂小学的直属校区,任课教师由本部统一调配,按照草小本部的体系管理和教学。
两所学校的入学安置方法为“意愿+派位”的方式,即家长可以在两所学校中二选一,再根据汇总结果,采用意愿安置或电脑随机派位的方式确定入学学位。
对口初中方面,项目隶属于青羊6区,目前有三所中学,分别是成都市树德实验中学(弘毅分校)、成都市青羊实验中学(光华校区)以及成都37中,该学区目前有些争议,但随着2024年9月,成都石室联合中学(弘文校区)加入小升初摇号招生,青6的价值将会大大提升。而该学校与项目,也仅一街之隔。
当然,以上都请以教育部门当年最新政策为准。
第四,是商业医疗。
商业方面,项目周边目前拥有青羊鹏瑞利、青羊万达、中铁新天地等三大商圈,直线距离在1.3-2.2公里之间;医疗方面,则拥有成都市妇女儿童中心医院和成飞医院等,直线距离1-2.2公里左右。
最后,是产业支撑。
项目北侧就是青羊总部基地和成飞,拥有千亿产业集群和数十家世界500强企业,而高端的产业配套,是房价和房租的重要支撑。
综上,我们不难发现建发·书香云锦地段成熟,配套完善。公园、地铁、学校、商业、产业一样不缺,尤其是近在咫尺的优质教育资源,是项目的核心优势,这大概也是项目案名会用“书香”的缘故。
02
规划 & 产品
我们如何去判断一个产品的好坏?
首先要看的,就是土地指标和规划布局,而这两项也是基本无法变动的。
建发·书香云锦占地约107亩,容积率2.3,建筑密度19%,绿地率35%,土地形状比较方正,是主城少有的百亩大盘纯居社区,各项指标都比较优良。
项目总平图
在规划布局上,由20栋13-17层的小高层组成,85%的楼栋为阵列排布,南北朝向,剩下15%的楼栋为东西朝向,很显然,通过平面图我们不难发现,建发·书香云锦并不是排不下这3栋楼,而是为了围合出两个大中庭而故意为之。毕竟,造园是建发的强项,又是宋风园林的首次落地,所以拿出更多的土地来造园,符合项目整体利益。而对于7、14、19号楼而言,虽然牺牲了朝向,但也获得了最长约200米的楼间距,有失也有得。
项目鸟瞰 意境图
总的来说,建发·书香云锦的土地规模罕有,指标优良,规划合理,疏密有致,完全可以支撑起128-192平纯改善的产品定位。
当然,具体到产品品质层面,没看到实物确实让我有点头疼。我想了两个办法,一是借鉴建发在其他城市的“风雅宋韵”系列楼盘,据说有些项目有80%左右的相似度;二是以成都当前在售的建发项目+风雅宋韵的产品特征+局部成本升级的思路来判断,我有信心能够给它还原个七七八八,给大家略作参考。
首先,我们来看看建发“风雅宋韵”在其他城市的实景呈现。
建发台州养云大门 实景
社区大门的背后植入了茶饮休闲功能区
成都【建发书香云锦】
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