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北京海淀四季青香山樾

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香山樾，是越秀地产在北京打造的首个高端人居产品。

项目位于海淀香山脚下，依托西侧香山、自然环抱的地理优势，以“西山东园中十字”的规划特征，营造“半与香山共生、半与自然共融”的居住感受。

过去十年，海淀西山板块甚少供应商品房新盘，上一次“双盘对垒”，还是2020年的融创、金茂分别开发的香山壹号院、颐和金茂府。而现在则是唐风建筑的天恒“印香山”与宋代美学的越秀“香山樾”同台竞技。

2023年6月，越秀以79.35亿元地价上限和4.5万平方米超低能耗建筑面积上限，摇号摘得四季青地块，后引入北京城建合作开发这一地块，打造“香山樾”。

香山是首都北京的精神海拔，越秀希望用最高端的樾系产品来成就作品的高度，打造出高端人居标杆。

所谓好产品，

是能穿越市场周期的，不论市场行情好坏，总能做好领头羊的角色。

香山樾的产品规划经历过数版的调整，最终确定：

1、产品面积段，为185-275平纯四居，共有440户，全部为4层的电梯低密平墅。

2、户型设计上，香山樾有几大“杀手锏”：所有边户能开尽开，最大程度做出转角飘窗，或直面香山，或览园区景观；超大尺度的面宽，客厅窗户开启率高达50%；

3、楼间距，均在20米以上，80%户型日照时长在5小时以上。

香山樾热销的秘诀有哪些？

首先是占据了稀缺的地段资源，并且资源不可再生。

当城市不断进行扩张的时候，很多区域都会出现高端的改善产品，甚至是豪宅产品。

但真正被西山别墅区业主们看上的豪宅，有个先决条件是，豪宅需要有历史底蕴和厚重人文。

而香山樾所在的西山别墅区，正好在有着浓厚历史文脉的三山五园辐射范围内。

并且，作为板块内最后一宗住宅用地，香山樾不可复制的稀缺性，成为高净值人群锚定的重要原因之一。

其次，自然与建筑的互融美学，让文化和建筑一起穿越周期。

所谓豪宅，天造一半，人造一半。借香山为景，利用“三面公园、一面西山”自然环抱的格局优势，引西山入园。靠山不近山，建筑排布顺应山势，楼栋之间错落排布，全部坐南朝北。目的是尽量让主要视野与相邻楼栋错开，每一栋楼面山看到的风景细节都不一样。

最后，超强产品力，带来的极致大平层体验。

整个项目的产品面积段为建面约184平-275平，共有440户，全是4层的电梯低密平墅。

为了最大限度的欣赏西山景色，项目所有边户能开尽开，最大程度的做转角飘窗。并且户型的开窗尺度高达50%。

项目基础信息

项目位置：海淀区四季青板块，杏石口桥西南角 （香山南路98号院）

开发商：越秀集团+城建集团

占地面积：7.4万㎡

规划建面：8.9万㎡

容积率：1.05

绿化率：30%

产权：70年商品房

指导价：12.1万（10%上下浮动）

总价区间：2300万-4300万

物业费：待定

规划总户数：440户

楼栋：24栋（4层花园平墅）

建筑风格：宋代美学与现代结合

交房时间：2026年4.30

物业服务公司：越秀自持物业（港式服务）

项目共规划24栋住宅，440户；共3个面积段，5种细分户型；

如上图分布所示，面积约为：

• 地块北侧浅蓝色：182/188㎡，约200套，面宽12.8米
• 地块南侧紫色粉红色：219/227㎡，约168套，面宽14.5米
• 地块中部偏东侧：270㎡，约72套，面宽19.3米

各户型占比：约185平有136套 (31%占比)、189平有64套（占比15%）、219平有104套（占比24%），227平有64套（占比15%）、270平有72套（占比16%）

层高：一层（3.1米）、二层（3米）、4层（3.3米坡屋顶）；

【建面184㎡4居】2300万-

【建面192㎡4居】2400万-

【建面222㎡4居】2600万-

【建面231㎡4居】2800万-

【建面272㎡4居】3300万-

【建面273㎡4居】3400万-

百年海淀 世界的中国 中国的世界中心

百年人文厚土，海淀自1898年京师大学堂设立，迄今富集北大、清华、中科院、北航、北理、北邮、北交等数十座世界高等学府及及数百家科研机构，成为全球重要科教中心。

以此为基，海淀30年发展腾飞，聚合腾讯、苹果、百度、小米等世界五百强总部、全球研发中心、独角兽企业超20000家，是中国首个且唯一的GDP万亿级行政区。

香山墅区 千载国仕理想的脊续与传承

海淀历史悠久，素有神皋佳丽、都下宝地之美誉，1000载皇家地脉、500年三山五园脊续国仕至高居住理想，坐拥90余处皇家园囿与仕族院落，无出其右的中国文化符号。香山，作为三山之首、五园之心历代拥享精神坐标，早在金元明时期皇家仕族便在此营建离宫别院，而今山峋林茂雅致、古刹名园林立的香山墅区，稀贵为北京塔尖圈层居享顶藏。

北京的「富人区」是一个很有意思的词，很多别墅板块喜欢给自己贴上这个标签。海淀区因为背靠西山，一直是皇家三山五园所在，也是所有别墅区里面蕞贵气的高端住宅区。

作为新增宅地供应的“少数派”，海淀每年新地上市数量，仅占北京总供应的2%-5%。香山板块更是“屈指可数”，近20年供地仅“个位数”，上一次供地已是3年前，“物以稀为贵”的价值属性全城皆知。

越秀地产和北京城建两大名牌国企联袂打造的“香山樾”成为北京市场的靓丽风景。项目所处的香山别墅区历史延承深厚，拥有三山五园的自然瑰丽和清华、北大一众高校的学府氛围。

北京豪宅圈子里，流传着一句话“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”。现在可能需要加上一句：”香山樾的西山“。

香山樾产品规划户型做了180㎡/220㎡/268㎡，三种产品，指导价12.1万/㎡，精装包可选7000元/㎡，总价大约在2300-3500万，首付1000万妥妥可以上车。

A户型190平左右，4室3卫两厅1家政区，2380-2480万左右

B户型220平左右，4室3卫两厅1保姆间，2900万左右

C户型270平，4室3卫两厅1保姆间，3500万左右

西山终于等来「C位」豪宅。

香山樾是未来西山脚下唯一新房，北京市内容积率最低的别墅，既生长在别墅的土壤中，又不远离主城。

西山地区更是北京超级美的自然风景园林区，这里地势高，森林密，春天来得迟去得晚，夏季非常清凉，是京郊最佳避暑消夏之地。

越秀地产最高端产品「樾」系与北京城建地产的「龙樾」系不谋而合，香山樾注定不凡。

在产品打造上，香山樾更是将“人文气韵”贯穿于项目的点滴设计中。力邀刘骅、朱斌、王少青、盛永娜等中国建筑设计师执笔设计，缔造位于香山胜景中的宋韵美宅，以中式屋顶至高规制——九脊歇山顶为礼，汲取中国瓷器至高工艺天青色素瓷为媒，构筑融于山水美景之中的当代美学建筑。

项目440席纯平墅产品，产品建筑面积184平-273平，纯墅质产品。

项目的配套、资源等只为院墅业主服务，小区圈层属性更纯粹，可以说是真低密纯粹改善住区。

香山樾正式户型图如下：

184㎡/192㎡户型，4房3卫，一梯两户

亮点：

• 经典四叶草布局，私密性好；
• 南向双套房；
• 三开间朝南，南北通透；
• 客厅、餐厅、厨房整体空间完整，客厅开间够宽，5.8米，公共空间够开敞。
• 电梯为双侧开门贯通梯，私密性较好，可在电梯厅做换鞋柜。

不足：没有玄关。

5.6米大宽厅客厅摆进转角沙发之余，还能辟一角X灵活空间，两间卧室房套配有飘窗，加上超大窗墙比，让阳光伴着窗外风景活泼泼地洒在地板上。

这款户型的192平米边户，主卧飘窗做成了L形270度采光窗，有着拥景入梦的美妙。

餐厅足够放下6人桌，北接约3.7米宽的大厨房，开阔的LDK动线如行云流水，也是全家人欢声笑语的所在。

220㎡ 户型，4房3卫，两梯两户

亮点：

• 南向3.5开间，客厅6.6米开间，可以+1功能，客厅可增加书房或茶室功能，更加灵活丰富。
• 厨房+家政间联合，更加方便。
• 主卫5件套，浴缸+淋浴+双台盆+马桶，尺度舒适；
• 南向双套房，独立性和私密性更好。
• 两梯两户，私密性更好，电梯厅可做私人鞋柜，换鞋功能外置，更加卫生。

不足：没有玄关，进门餐厅。过道空间，浪费面积较多。

268㎡户型，4房3卫，两梯两户亮点：

• 超豪华主卧套，独立衣帽间，收纳空间充足。
• 南向双套房，私密性好。
• 南向4.5开间，客厅7.5米开间，可多功能布局，使用灵活。
• 独立家政间。
• 独立玄关。

不足：过道面积浪费较多。

该项目设计方案公示了，共规划24栋（4层平墅），宋代园林风格，总户数约440户。

1. 1.立面：
2. 香槟金+天青色，蓝眼睛石材打底，创新出圈

立面是豪宅第一语言。

越秀是请了融创壹号院的御用设计院——GOA，大象设计，做的建筑整体设计。并且，在立面上大胆的做了创新。

从效果图来看，大量运用了香槟色的铝板线条，以及天青色是陶板装饰，取自“金镶玉”的概念，从审美上还是跳脱了类似“颐和金茂府”的传统意向，跟香山壹号院的国际灰调也有差别，独树一帜香槟金的铝板+天青色的陶板，以及鱼鳞形的金属瓦坡屋顶，大面积LOW-E玻璃，设计感十足。

1. 2.景观：
2. 有点宋式风韵，水景、叠石，跟西山相和，看效果图，是花了心思的。

值得一说的，小区内部有遗留古建——关帝庙，开发商会聘请专业古建修复团队进行修复，改建成书屋，作为公共配套使用。

另外，小区地块内保留3棵百年古树，也是有故事的园林了。

香山樾容积率仅1.05，这是是香山别墅区近年来的最低密度，加上“一面香山，三面公园”的地形特色，又全部规划为四层墅境大平层，纯粹的豪宅气质尽显。

摒弃“兵营阵列式布局”及“面宽最大化布局”，使社区疏可走马，户均景观面积高达约180㎡。配合“五园十六景”，使归家之路成为一场惬意游园之旅。

以社区归家两轴的横轴为例，西侧香山，门口为市政道路，进入园区则为核心景观节点，继续向东则为东侧市政公园，整体格律恰与故宫“城—院—园—山”的规制相合，尊贵感满满。

部分户型还拥有转角窗，将山景纳入户内，转角窗还起到独特的框景效果。

有关学区房

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