修复2024丨整体市场弱修复，核心城市或将迎来点状复苏

2024年至今，整体楼市延续探底行情，一方面供应持续缩量，另一方面，春节8天长假并未刺激返乡置业热情，3月触底回升、回暖程度也不及去年同期，4月较3月小幅微降，成交仍显低迷。

同时，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而分流新房客群。

预判5月，我们认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微降，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。

2024年前4月，全国商品住宅供应疲软，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。

据CRIC监测，前4月，全国97个重点城市新增供应约5026.67万平方米，同比下降约40%。其中4个一线城市降幅最小，前4月新增供应约659.22万平方米，累计同比减少约20%。

结合重点30城商品住宅新增供应面积走势来看，虽然3月供应触底反弹，单月环比上涨约175%，但4月供应规模转跌，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。

一线城市中，北京、深圳供应在3月集中推货后4月略显乏力，上海虽然有第四批次新房集中入市，但推货量较三批次有所下降，广州供应同样回落。

二三线城市供应整体回落，同比来看，仅有2城供应规模高于去年同期，西安供应继续发力，同比实现翻番，与之形成鲜明对比的是，济南、青岛等接近半数的城市，供应同比腰斩。

从成交来看，2024年前4月楼市成交延续下探走势，春节8天长假，一二线销售停摆却未带来三四线返乡置业，房地产市场下行加剧购房者观望情绪，3月虽然触底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍显低迷，4月成交较3月小幅微降，市场处于缓慢修复中。

据CRIC监测，前4月，全国97个重点城市商品住宅成交面积约5813.13万平方米，同比下降约49%，

结合重点30城商品住宅成交面积走势来看，一线城市和重点二三线城市虽然均呈现出同环比齐跌，累计同比持降的态势，但4月成交绝对量好于一季度月均。其中一线城市同比降幅和累计同比降幅均约为40%且低于二三线城市，可以看出一线城市市场修复程度显著好于二三线。

我们将不同成交4月成交与2024年一季度月均值进行可以横向对比，可以将各城市划分为以下几类：

一是短期内热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。以西安为例，单月成交量突破100万平方米，为2024年内高点，且同环比保持增势，累计同比与去年基本持平，短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。

二是仍处于稳步需求修复期的城市，诸如南京、合肥、郑州、昆明、厦门等，4月成交环比持增，绝对量已显著好于2024年一季度月均，这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升，但是尚未修复至去年月均水平，客户观望情绪比较浓厚。

三是部分弱二线城市稳步回调，4月成交规模已不及2024年一季度月均，典型代表为天津、青岛、济南、重庆、南宁、珠海、徐州等，成交动力略显不足，目前这些城市基本以刚需客群为主导，购买力趋紧已是不争的事实，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。

四是多数城市热度较4月小幅微降，但仍好于2024年一季度月均，市场处于地位盘整期，武汉、苏州、长沙、福州、东莞、常州、嘉兴等，这些城市目前已处于筑底阶段，市场降无可降，需求容量基本恒定，整体延续低位波动。

从二手房市场来看，2024年前4月，全国16个重点城市二手房成交约2531.3万平方米，累计同比下降18%。其中4月成交面积预计为796万平方米，环比增长12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。

二手房成交环比保持増势，原因主要有三方面，一是临近入学信息集中采集期，学区房成交有所回温，二是“以价换量”，业主借机“金三银四”加速出货，三是“以旧换新”等政策，郑州等多地试点国资收购二手房模式。

分城市来看，近7成重点城市成交环比继续回升，青岛、厦门、苏州等前期二手房成交表现相对平淡的城市，4月成交有所发力，环比增幅在3成左右，深圳成交延续増势，高基数基础上环比再增长15%，而北京、杭州等城市，成交冲高后小幅回落，但仍处在相对高位。

同比来看，仅4成城市成交规模高于去年同期，特别是深圳，4月成交面积同比增长40%，与2021年4月的高位持平，并创2021下半年以来单月新高。

对比一二手房市场，二手房成交仍然强于新房，如北京、厦门等城市二手房成交占比跃升至7成左右，较2023年明显提升，其原因主要在于三方面，一是现房优势，二手房所见即所得，没有预售新房的交付风险，二是相对价格优势，二手房价格已回调至合理区间，核心城市一二手房倒挂价差已逐渐消弭，三是次新挂牌量增加，预期走弱下部分购房者卖旧不买新。

综合来看，因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，结合全国300城涉宅用地成交节奏，拿地到入市8-10个月左右开发周期来推测，我们认为，第二季度仍将今年第一个集中入市的时间点。

其中核心一二线新房供应或将面临结构性优化，弱二三线城市延续低位徘徊。这一方面基于“以销定产”模式下房企普遍谨慎拿地，投资缩圈，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的加推为主。

成交方面，我们认为成交总量规模或将缓步复苏，二季度绝对量好于一季度水平，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势；热点城市个数和热点项目个数减少，延续弱复苏走势。

其中，核心一二线城市或将迎来点状复苏。对于热点恒热的成都、西安，近期市场亦有降温趋势，而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。