一日内北京、天津放松限购！楼市正迎来新一波重磅利好

据新华社消息，中共中央政治局4月30日召开会议。会议继续将房地产作为“防风险”的重要领域之一。

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

4月30日，天津楼市新政则提到，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

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政治局会议定调楼市

政治局会议对于房地产的表述继续放在防范化解重点领域风险的框架下，意味着防风险仍是当前房地产领域的重要任务。值得注意的是，在房地产的表述中，新的提法是，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，主要是二手房去库存和新房去化实现良性循环。他认为，当前存量已经是市场主体了，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大，而且去化周期远比新房要长，热点城市普遍在3年以上。

另外，二手房价格下跌幅度比新房大，导致新房被迫跟着定价、降价，进而导致开发商不拿地、不开工，因为新房很难卖出去。因此，当务之急是给海量的二手房库存“泄洪”，将二手房去库存与新房销售对接起来，是稳定市场、稳定行业体量的关键。

李宇嘉建议，下一步将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。

易居研究院研究总监严跃进认为，近期多地推出的“以旧换新”政策，就是为了既消化存量二手房，又给新房库存去化提供需求点，是“统筹”的政策创新。

据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。

但在李宇嘉看来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会，而需要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。此外，“以旧换新”还面临落地难点，即二手房能否卖得掉，“很多开发商只给2个月的锁定周期，但二手房要2个月内卖掉难度很大。”

展望未来，中指研究院认为，短期来看，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整，同时“保交付”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。另外，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向。

此外，项目“白名单”也有望进一步扩围，缓解企业资金压力。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，同时年中高基数影响逐步减弱，预计整体房地产销售同比降幅将有所收窄。

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一日内北京、天津相继放松限购

一日之内，北京、天津、惠州等地，先后出台重磅楼市政策。

先来看北京。北京执行了13年的限购政策，迎来重大调整。

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。自该通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，符合相应条件居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）或成年单身人士，可在北京五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

通知明确，这些居民家庭包括：首先，北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的。其次，北京市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的。第三，连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，这是近半年以来，北京第8次楼市宽松政策，其力度相当于给了所有被限购的人再一次购房的资格。

“北京本次政策力度可以说非常之大，预期明显超过之前。北京当下新建商品房住宅约81%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。限购松绑后，有望拉动这些区域市场成交，提高市场成交量。”张大伟称。

就北京松绑限购对于市场的影响，其进一步指出，北京总体上依然属于全国房地产调控最严格的城市。而本次政策可能只是新一轮政策宽松的开始，从北京近期政策较为频繁的调整来看，预计后续还会不断出台政策，限购、限贷等政策在未来都有可能松绑。

北京出台上述政策之前，天津也发布了楼市新政。4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。

《通知》明确，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受天津市户籍居民购房政策。对于天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

另外，天津还完善了住房套数认定标准。为充分满足居民职住平衡需求，居民在天津非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。

从近期楼市数据来看，天津3月市场成交走势与全国多数城市一样，单月环比大幅回升，但热度仍不及去年小阳春。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交环比上月倍增，同比分别下跌41.2%、33.9%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，在去年9月放松大学毕业生群体住房限购以及除市内六区外的区域限购等基础上，天津本次楼市新政进一步放宽了市内六区120平以上新建商品住房的限购，松绑力度层层递进，旨在继续营造更为宽松的购房环境，促进购房需求尤其是改善性住房需求的进一步释放。

“本次新政还提出京冀居民享受与天津同等买房政策，惠及群体明显扩大，利好信号强烈，将对楼市交易形成一个重大利好，而且此举将充分满足职住平衡需求，有助于京津冀协同发展。另外，本次新政还提出对多子女家庭和养老家庭认定套数时核减1套，将进一步减轻多子女家庭和照料老人家庭的居住成本，促进城市人口均衡发展。”关荣雪称。

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全国楼市政策继续宽松是大趋势

同一日，惠州也于4月30日发布优化房地产调控政策的通知，出台取消住房限售、鼓励支持住房“以旧换新”活动、加大公积金贷款优惠力度等措施。

通知显示，自发布之日起惠州取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），支持居民刚性和改善性购房需求。

值得一提的是，惠州还将发放规模达1亿元的购房消费券。

据了解，2024年5月1日至2024年10月31日期间购买惠州市新建商品住房（不含二手房和非住宅用房），且完成网签备案、契税缴纳手续的个人消费者，发放电子消费券，限前10000套，总价值最高1亿元。

对于购房总价在100万元以下的，每套发放5000元电子消费券；100万元以上的，每套发放10000元电子消费券，先到先得，额满即止。该消费券有效期截至2025年6月30日，有效期结束后未使用的消费券将由系统自动收回。

事实上，不仅是上述几城，“五一”小长假前，多个核心二线城市陆续出台重磅楼市放松政策。

其中，从4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格；南京则祭出楼市重磅大招，购房可直接落户；而作为楼市调控“模范生”的长沙也全面取消了限购。

“从政策松绑节点来看，临近五一期间，恰逢促销关键节点，有助于增加一定的看房客流量和潜在的成交转化。”关荣雪称。

在张大伟看来，北京释放五环外限购松绑的信号意义相当强，预计其他一线城市也会于近期同步展开。

“后续全国政策继续宽松，将是大趋势。仅最近2天，全国已经有超过11个城市出台了各种政策，预计最近全国会有一轮政策宽松。”张大伟补充道。

来源：新华社、财联社、中国经营报、证券时报、第一财经日报、北京日报等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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