买了恒大烂尾，成功退款29万！业主、律师这么说...

3月26日，楼市君曾报道昆明一例退房退款案件。

文章一经发布，就引起激烈讨论， 不少网友想 了解本案业主是否拿到退款，以及如何才能成功退房退款？

最近，楼市君联系了当事人周先生和李律师，来看看他们怎么说。

拉锯大半年

退房业主做对了这几步

我们先来回顾一下这个案例。

2020年4月，周先生以69.7万总价，购买了恒大金碧天下1套商品房，合同约定交付日期为2021年11月30日。

为了购房，周先生支付了20.7万首付，还向银行贷款49万元，并按期支付房贷。

到了合同约定日期，开发商未能如约交付，自此周先生便萌发了退房念头。

法院判决书｜周先生提供

接下来，周先生做了以下几项工作。

经周先生考察发现，恒大金碧天下逾期半年后，项目主体虽已完工， 但内部装修、绿化以及 车库等均 未完工，短期内无法交付。

根据购房合同，开发商延期交付半年以上，业主可申请退房退款，但需在1个月内申请。

于是，周先生先是按照购房合同中的通信地址，给开发商邮寄纸质退房通知书。

开发商确认签收后，随即向法院提请诉讼，并申请财产保全。

周先生退房过程｜聊天记录

2023年3月，在经过大半年的拉锯战后，安宁法院二审判决周先生胜诉。

因开发商已无资金可以执行赔偿，法院将周先生此前所购房屋进行法拍。

2023年6月27日，该房屋以42.61万元成功拍卖。

2023年7月，安宁法院将首付款、已偿还银行贷款及违约金，共计约29万元，转给了周先生。

至此，周先生成功退房退款。

剩余的银行贷款则由开发商负责继续偿还。

昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄

代理律师一战封神

三点建议送给业主

周先生从恒大手里成功退房退款，让不少买到烂尾楼的业主，看到了希望。

本案代理律师也一战封神，被众多业主称赞。

不过，楼市君从代理李律师处了解到，如今想申请退房退款，变得更不容易。

一方面，不少购房者可能已错过解除权行使期。

所谓解除权行使期，是指开发商通常会与购房者，在购房合同中约定，如果项目逾期交付，购房者需在规定时间内申请退房才算有效。

比如本案，周先生和开发商约定的违约责任中，就明确：开发商逾期交房超过180天，购房者有权解除购房合同，但需在开发商确认违约后的1个月内申请。

如果购房合同没有明确解除权行使期的，在具备解除条件后，购房者需在1年内行使解除权。

｜李律师聊天记录

另一方面，“保交楼”政策出台后，退房退款将更不容易。

李律师解释道，法院在判决退房退款案件时，也会考虑到社会层面的影响。

毕竟，如果大家都去申请退房退款，银行将面临巨大压力。

另外，“保交楼”政策出台后，有很多房企、项目是能够申请到纾困资金的。

这种情况下，法院也会优先考虑正常交房，如果能够交房，就很难解除合同了。

昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄

不仅如此，李律师也表示，退房退款并不适用于所有购房者，因诉讼同样存在风险成本，购房者需慎重。

如果购房者想通过法律途径退房退款，首先要考虑是否有解除买卖合同的可能。

购房者应当从合同约定、解除权行使情况、房屋交付情况、开发商状况等方面去考虑。

｜李律师聊天记录

一是，要仔细阅读购房合同，看是否约定了解除权，以及解除权行使期，注意不要错过解除权行使时间。

需要注意的是，如果合同约定的交房时间是在疫情期间，要考虑到因不可抗力因素，交房时间和解除权行使期可能延后。购房者要注意起诉时机。

二是，如果项目已经交房，或者很快就能交房的，从逾期交房角度进行诉讼的意义并不大。

三是，一些全款买房，或者开发商财务状况很差的情况，采取诉讼退房退款的价值也不大。

因为对于全款购房者来说，退房退款停贷止损的价值并不存在，再加上开发商财务状况很差的话，很有可能面临钱房两空。

最后，李律师也表示，如果有退房可能，购房者可以果断诉讼申请退房退款。

目前，从全国范围看，成功退房退款的案例也在逐步增多。

不过，如果购房者决定通过法律渠道进行退房退款，切记要做好财产保全，以保障后期开发商有财产可执行。

即使开发商没有资金，烂尾楼也可申请保全，若是后期项目交房，可通过法拍方式，来保障购房者收回房款。

退房成功案例｜图源网络搜索

避开烂尾楼

以下几点可参考

话说回来，面对逾期交房，买家就算成功退房退款，也消耗了时间、金钱与精力。

只有从源头上降低买到烂尾楼的可能性，才能更有效地避免各项损失。

那么，究竟怎样才能不踩坑烂尾楼呢？

楼市君认为，购房者在买房时，可以从以下几点着手。

一是优先选择现房、准现房。

对于购房者来说，现房、准现房所见即所得，能够直接有效的规避烂尾风险。

楼市君梳理发现，目前，昆明有超40个现房项目在售，其中不乏书包房和销量红盘，比如华发书香云海、筑友双河湾等。

｜昆明楼市一线制图

二是看准央企、国企项目。

央企和国企，因为有强大的国有资本做后盾，往往能够承担更大的经营风险。

昆明市场上也不乏央企的身影，比如保利、中海、华润、金茂以及招商蛇口等。

华发、建投等则属于国企，另外像万科、绿城等房企，也有国资背景。

比如，中海在昆明的3个在售项目，中海云麓九里、中海汇德里以及中海寰宇天下，央企现房的身份，相当于上了双保险。

中海汇德里实景｜图源项目

三是关注房企拿地情况。

近年来，不少房企都面临不同程度的资金压力，但在当下市场仍能保持正常节奏拿地，说明房企经营比较稳健，同时资金实力也较为雄厚。

房企拿地后，通常都会有海报宣传，购房者可以多多关注。

当然，除了以上几点，购房者在购房时还可以关注项目在建工程是否抵押、房企偿债情况等，以此来判断项目是否有烂尾风险。

昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄

拒绝烂尾楼，你都学会了吗？

楼市君在评论区等你。

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