认知思维丨房价的系统动力学模型，一切涨跌尽在意料之中！

房价如何运行？

用系统动力学思维为房价建立一个模型，就能发现其中的规律，涨涨跌跌都在意料之中！

系统动力学模型最大的特点就是反馈机制，包括正反馈与负反馈。

以普通商品的价格系统为例！

供不应求，造成价格上涨；而价格上涨又抑制了需求，形成了新的供需平衡。

在这里，价格上涨是正反馈，由价格上涨带来的需求抑制是负反馈。

正反馈使系统偏离均衡，而负反馈通过自身的功能减缓系统内的压力，以维持系统的稳态。

这在生态系统中十分显著！

例如，如果草原上的食草动物因为迁入而增加，植物就会因为受到过度啃食而减少。当植物数量减少后，反过来就会抑制动物数量的增长，从而保证了草原生态系统中的生产者和消费者之间的平衡。

因此，负反馈并不是贬义词，正反馈也不是褒义词，两者都是中性词。

由于房地产兼具消费品与投资品的特性，因此房价系统要比普通商品的价格系统更加错综复杂。

房价上涨的最初动力来自经济发展！

只要经济发展，人们的收入水平提高，就会对住房产生有效需求。

但房价上涨会抑制部分消费需求，但刺激了投资需求。

而在上涨初期，新增的投资需求远远大于被抑制的投资需求，进一步强化了上涨预期，而上涨预期又刺激了新的投资需求。

投资需求与上涨预期互为正反馈，不断推升房价，使得房价涨幅偏离了与GDP增速相匹配的水平。

炒房带来的“财富效应”，刺激了大家的动物精神，越来越多的人加入到炒房团的队伍中来。

尽管有些人没有购房资格，也没有资金实力，但通过假结婚、假离婚、经营贷套利等手段蒙混过关。

这时，负反馈机制彻底失去了制约作用，房价犹如脱缰野马，根本不受控制。

但任何事情都不可能无限扩张下去，房价始终有一个天花板，就是居民加杠杆后的极限购买力。

一旦触及这个天花板，没人接盘，投资需求和消费需求都萎缩到极致。

没人接盘，就没有增量现金流支撑高房价，房价开始下跌，负反馈机制重新发挥作用。

而且由于加杠杆，阈值放大了负反馈机制！

杠杆加得越多，阈值的放大作用就越显著。

什么是阈值呢？

当外部变量超过或低于特定临界点时，人们的行为就要发生变化。

对于房价系统来说，由于普遍至少加了3倍多的杠杆，当跌幅超过30%的首付阈值后，很容易产生断供行为。

断供房屋被银行接管后，进入拍卖市场打折出售，进一步强化了房价的下降预期。

这时，负反馈机制占据了绝对上风，彻底消灭了投资需求。

但房地产毕竟还有消费品的属性，房价下跌会刺激消费需求。

然而，增量消费需求数量有限，市场处于供大于求的状态。

房屋的出售方很分散，包括开发商、炒房团和其他持有人，不可能形成合力，建立一个价格同盟性质的卡特尔。

即使价格同盟能够成立，例如各个小区的业主通过微信群建立了某种不降价的默契；但各个成员也是心怀鬼胎，特别是加杠杆的，都希望早点卖出房子，背地里偷偷地降价销售。

在这种情况下，就看谁降得最狠，才能争取到稀缺的购房者资源！

因此，降价不一定能卖掉房子，但不降价一定卖不出去。

降价本身能刺激消费需求，但降价预期也会抑制消费需求（此时已经没有了投资需求）。

晚买几年，首付变全款，毕竟谁的钱都不是大风刮来的！

房价就这么一路降，什么时候到头呢？

在房价下降的过程中，也有一个阈值，就是租售比。

例如一套房子月租金2500月，年租金3万，无风险利率（通常参考当时发行的10年期国债票面利率）为3%。当这套房子降到100万，租售比为400，房东就不会抛售，而是用来出租。

如果房价继续下降，带动租售比下降到400以下，有人就会考虑买下，用作投资。

这时，房价开始止跌了！

当然，租售比只是个大致的思路，在现实中受到很多因素的制约！

例如，无风险利率不是一成不变的；租金也不是稳定的，会受到人口和收入的影响；出租空档期以及交易成本等。

在房价的系统动力学模型中，由于正反馈机制在上涨过程中具有自我强化的特点，造成负反馈机制形同虚设，必须借助外力干涉，才能使得房价不至于偏离均衡价格太多。

否则，当房价开始下跌，负反馈机制开始疯狂"报复"时，再进行干预为时已晚！

系统动力学模型可以用来研究经济、社会、金融等各种复杂系统，通过系统中的各种元素之间的相互作用，以及组成系统的元素如何受到环境的影响和变化，帮助我们更好地了解复杂系统的变化规律，以便更好地控制、优化和调整。

如果没有掌握这种模型，只是一根筋式的简单线性思维，就会迷失在各种噪声之中，成为被割的韭菜！