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金众云山海公馆深度楼盘评测 （官方）分析金众云山海值不值得买
一、购买价值

【亮点分析】

价格：7.5万的均价，带精装修总价750万就能买到蛇口山海4房，还是很有吸引力的。

产品：纯4-5房改善户型，设计不错，得房率高，居住圈层相对纯粹。

【缺点提醒】

地段：赤湾虽然属于南山，但周边配套不成熟，真正发展起来还需要一定时间。片区热度在降低，市场关注度也不高。

视野：低楼层视野有遮挡，无法看海景。

环境：周边建筑施工比较多，而且临近港口，环境嘈杂，体验没那么好。

车位：不足1:1。

【总结】

虽然位置不是特别好，但终究在南山，未来也有一定的发展预期。

对比周边楼盘之前干到1000万的三房，「金众云山海」单价6字头，叠加上低容积、纯大户、高得房率，在片区内的竞争力还是相当凸显的。

南山金众云山海公馆开发商官方售楼处电话/预约热线：400-855-2986 （官方）

「金众云山海」位于南山赤湾片区港航路与赤湾三路交汇处东西两侧，蛇口半岛之上，是南山区的西南海角。西邻小南山公园，东邻文天祥纪念公园，北侧靠近南二外赤湾学校，南侧挨着赤湾港。

赤湾目前虽然自身没啥突出卖点，但它地理位置优势突出，左邻深圳湾，右邻大前海。作为蛇口半岛的重要组成部分，背山面海，稀缺的海景资源是它的独特优势。作为蛇口国际海洋城三大主要承载区之一，与太子湾片区、蛇口片区共同融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，定位为“赤湾海洋科技创新区”。

蛇口国际海洋城是南山区高标准打造的三大示范工程之一，规划总面积约26平方公里，以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主承载区，瞄准海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济等产业方向，将构建“一带三山四湾六区”协同发展新格局。预计未来 10 年内，蛇口国际海洋城将完美呈现，到时将聚集6万人口，带动3000亿产值。

在今年2月份南山区发布的政府工作报告中，5 次提到前海，9 次提到蛇口。继蛇口海上世界、太子湾开发饱和之后，蛇口国际海洋城新的中心最大看点将聚焦在赤湾的开发。

赤湾早期承担的职能，是单纯的物流仓储及港口配套产业，基本谈不上科创产业和人居元素，所以整体居住氛围差，产业升级慢，造成产业发展滞后、居住配套不完善，交通拥堵也是硬伤。

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之前由于码头火电厂、货柜车等污染，还被渲染为癌症村。

这就是为什么过去赤湾很难被定义为豪宅区，富人们要么往西去了前海，要么往东去了蛇口。

配套点评

【交通地铁】

距离地铁2/5/8号线赤湾站600米，1站太子湾蛇口港、2站海上世界、2站前海铁路公园。

2公里范围内还有在建的12号线左炮台东站，及规划中的28号线/24号线。

自驾可以通过小南山隧道或港航路汇入兴海大道，去到前海、后海、宝中等区域。

【商业配套】

自带特色商业，一路之隔就是赤湾汇购物中心（建设中），3公里范围内还有46万㎡太子湾商圈(包含约22万㎡K11亚洲旗舰店（建设中））、兰桂坊（建设中）、亲子主题商场D-PARK （建设中）)、约100万㎡海上世界等繁华商圈。

【教育资源】

自带双18班幼儿园。

社区大门附近有垂直电梯专梯直通南二外赤湾学校，周边还有九年一贯制学校（规划中）、北师大南山附校高中新校区、深大附中高中部、南山中英文学校、深圳贝赛思国际学校、深美国际学校等众多学校。

其中，大热的南山中英文学校已启用赤湾新校区，已开校开学；新校区距项目直线距离约430米，是目前内地唯一被深港两地教育局同时批复的学校。

【生活配套】

约2公里范围内，大南山公园、小南山公园、文天祥纪念公园、华英路景观公园、赤湾公园、兴海公园、月亮湾公园等公园环伺。

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【楼栋分布】

「金众云山海」主要由东、西两个地块组成，分为两期开发，商品房总810套，共4栋可售商品住宅。

西区地块，占地面积约2.2万㎡，建筑面积约10.46万㎡，容积率3.45，包含了约7.26万㎡的住宅，0.54万㎡的18班幼儿园。

东区地块，占地面积约1.35万㎡，建筑面积约9.04万㎡，容积率4.86，包含了5.97万㎡的住宅，约800㎡的商业。

本次主要推出1栋和3栋两栋住宅，层高为36-37层，容积率为3.45。其中：

1栋，为2梯4户、正南和西南朝向。2种户型，174㎡5房3卫户型，129㎡4房2卫户型

3栋，为3梯6户，西南和东南朝向。3种户型，分别为111㎡、116㎡和117㎡4房2卫户型

3栋价格会比1栋整体便宜些，3栋靠马路的户型整体也会比看花园的便宜一些。

六、户型点评

「金众云山海」的户型设计还不错，整体都比较方正，算上赠送，它的使用率能达到85%以上，在新房里算是比较高的。

【129㎡ 四房两卫】

分布在1栋的03、04户型，西南朝向。

竖厅格局，是116㎡竖厅户型的放大版，一体化餐客厅让空间观感更通透。

客厅3.9米开间，连接次卧出宽景大阳台（6.8米长），向外可无遮挡看园林景观。阳台直通一间卧室。

三开间朝南，卧室宽度分别为3.5/2.9/2.9/2.9米。

主卧配置一个大飘窗，将采光和景观面放大。

就是厨房略显小气。

【117㎡ 四房两卫】

分布在3栋的01、02户型，阳台为西南和东南朝向。

横厅设计，南北通透。

入户就是公共卫生间，符合疫情期开始流行的进门就洗手的习惯。

客餐厅一体化5.4米开间，联通景观阳台，再搭配一个飘窗，能保证充足的采光。

主卧则是南北通透的套间设计，几个卧室宽度分别为3.3/3/2.8/2.6米。

缺点是厨房、餐厅受隔壁户型遮挡。南山金众云山海公馆开发商官方售楼处电话/预约热线：400-855-2986 （官方）

【116㎡ 四房两卫】

分布在3栋的03、06户型，有西南和东南朝向。

竖厅格局，所有空间都比较均衡。客厅3.7米开间，三开间朝南，卧室宽度分别为3.3/2.8/2.7/2.7米，几乎每个房间都是满开间的飘窗增加使用率，次卧还有270度的转角飘窗，双面采光。

【111㎡ 四房两卫】

分布在3栋的04、05户型。

竖厅格局，有西南和东南两种朝向。

客厅3.6米开间，进深也是3.6米。

三开间朝南，卧室宽度分别为3.3/2.7/2.7/2.5米。

主卧有单独衣帽间，最小的次卧是L型飘窗设计。

U型厨房，预留冰箱位。

【价格参考】

均价7.5万/㎡，最低6字头起，精装交付。

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【周边价格】

新房方面， 赤湾片区最近一次开盘是去年10月的「开云府」，备案均价9.65万/㎡。为了吸客，直接祭出85折优惠，算下来单价7万起，总价800万起。当时入围客户仅107批，入围比1:0.26。

再往前就是「前海宸湾」，去年6月底开盘，备案价10.4每平。当时仅75批客户入围，后面虽然不断推出各种优惠，到目前仅签约163套，还有很多未售房源！

赤湾的新盘面积都比较大，109平-200平之间都有，按现在8万左右的价格，总价起步也要八百多万，这样的价格客户更愿意考虑前海或宝中。

二手房方面，周边的「山语海」二手指导均价为10.08万元/平，上半年成交价在10万出头，成交量不多，现在价格有所松动，跟赤湾新盘的价格相差不大。

「前海丹华」二手房指导均价为8.5万元/平；「海祥阁」二手房指导均价为11.8万元/平。

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