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3站徐家汇房价只有3万!上海这个洼地还能翻身吗?

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3站徐家汇,房价只有3万元/m²!上海这个洼地还能翻身吗?

01

这就是今天咱们所说的新桥板块。

新桥的存在感一直不高,很多人分不清它到底属于哪。

甚至提到G60科创走廊、临港松江科技城、莘闵别墅区、12号线西延伸也无法让人与新桥联系起来。

其实这些都是松江新桥的IP。

新桥北邻九亭和洞泾,东与闵行莘庄、马桥接壤,往南就是影视乐园车墩了,其名气还不如车墩:


虽然知名度不咋滴,但新桥在产业实力上却有着不容忽视的地位。

这里工业园区众多,所贡献的产值位列松江所有街镇之首,堪称松江的产业明珠。

新桥镇的工业企业超过1700家,涵盖了装备制造、生物医药、生产性服务业和时尚消费产业等多个领域,形成了全面而强大的产业集群。

这里的交通也算发达,高速公路、小火车、有轨电车等互相交织,出行还算方便。

特别是金山小火车在新桥境内设有春申、新桥两站,有直达上海南站的班次,再乘坐2站地铁就到达徐家汇的地界了。

还有轨电车从新桥火车站直达松江体育中心;

不止如此,建设中的12号线西延伸预计2027年底通车,境内设有场东路、场西路、科技园3站。

可以说,新桥的产业、交通优势非常明显,但就是拉不动房价。

新桥在房产板块上分为北部莘闵别墅区和南部老镇区,而本次我们关注的是新桥老镇板块:


莘闵别墅区堪称莘庄“后花园”,别墅能卖到7万元/m²以上,总价多在一两千万;

但是新桥老镇的房价只有3万元/m²左右,以小户型刚需为主,总价多在一两百万,反差非常“墙裂”!

底子这么好,还有G60科创走廊和12号线延伸的利好。

为何新桥老镇的房价涨不起来?未来还能翻身吗?

02

我们先来看看新桥所谓的“产业优势”,而今似乎已经变成了“劣势”。

新桥虽是松江工业第一镇,但是大多不高端,与闵行工业第一镇的莘庄没法比。

尤其是在全球制造业转移浪潮的袭卷下,新桥的产业已经遇到了瓶颈,给松江经济造成了麻烦。

松江的工业布局主要分两大块,分别是东部新桥的出口加工区和西部小昆山的IT产业园区:


现在以中低端制造业为主的新桥工业区正在经历转型的阵痛;

另外松江的港澳台企业比较多,一部分搬离后对松江的打击也比较大。

纵观2021-2023年的松江GDP数据,从1782.3亿到1750.1亿,再到1740亿,出现了明显的“F增长”。

上海的郊区经济一般主要靠工业,新桥作为松江的工业重镇,其下滑对全区影响肯定大。

我们可以看看松江规上工业总产值的变化,这个指标在各类经济指标中最具参考意义。

2022年松江区的规模以上工业总产值是4496.90亿元,同比下降3%;

而到了2023年,这一数据已经滑落至4063.01亿元,同比下降17.5%,说明情况不容乐观:



出现这种局面,也与全球产业发展趋势息息相关。

随着我国沿海地区劳动成本的逐年攀升,许多制造巨头开始把目光转向东南亚。

比如宁德时代、立讯精密、歌尔股份纷纷前往越南设厂,上汽、小米、比亚迪也早已奔向了印度。

这几年掀起的一场全球制造业转移大浪潮,新桥乃至整个松江都是这场浪潮影响下的一个缩影。

这是一场关于成本、效率和战略布局的大会战,而新桥正处在这场较量的风口浪尖。

低端制造业的转移,从英国到美国、到日本、到亚洲四小龙、到中国大陆,相似的操作已经重复4次了。

每次的转移都很彻底,而我们也到了制造业转型升级的时候。

唯有打入中高端产业,才能在全球竞争当中拥有不败之地。

不得已,松江提出了G60科创走廊战略,加快谋求产业转型发展,新桥成为了这场转型中的重头戏。

松江在新桥、九亭、泗泾、洞泾四镇交界的地方建了一个G60科创走廊,以此为原点,链接整个长三角。


此举意在打造出一个“项目落地—科创孵化—规模生产—企业壮大’的全链条企业引育体系。

松江希望通过这个体系来搞一些科创孵化和自主创新的项目,培育出一批高精尖,带领区域产业转型。

往大的说就是扶持一些企业寻求在关键技术领域实现突破,打破国外封锁和垄断,解决”卡脖子“问题。

为此我们也能看到新桥的努力,作为战略前沿阵地,新桥已经培育出了一些龙头企业和核心产业,展现出了转型的强劲势头。

比如麓慧科技的高端射频前端芯片、复远芯科技的高精度MEMS陀螺仪芯片和IMU惯性器件、库曜新材料的防腐涂层、悦匠实业的集成电路半导体关键装备等。

然而,新桥的转型之路仍在继续。

目前新桥培育和“毕业”的企业规模尚小,G60科创走廊也还在起步阶段,尚未形成像张江那样的科创产业能级,未来任重而道远。

尽管穿行于科创走廊的12号线西延伸已经落地,但连接的是莘闵别墅区和洞泾。

因此,这个利好更多地是向东西传导,而南面5公里开外的新桥老镇则相对式微。

12号线延伸概念出来以后,松江马不停蹄地在洞泾规划了刘五公路和沪松公路两大TOD。

洞泾拍地动作不断,可以说是12号线延伸最大的赢家,所承接的利好远远超过了新桥老镇。

松江开发洞泾的意图也很明显,因为新城慢慢变成了老城,需要向北往洞泾拓展。

这让新桥老镇感到失落和压力。

以往在没有G60科创走廊和12号线的日子里,新桥的房产都是打着小火车“三站徐家汇”的口号兜售的。

现在来看,在G60科创走廊还没有实现高产出带动松江GDP扭转的情况下,新桥工业区的转型压力是比较大的。

新桥这样的发展状况,似乎也给当地房产市场蒙上了一层阴影。


03

莘闵别墅区的房价能够上去,一是在于产品本身是别墅,二在于莘庄的辐射;

再往北看,九亭区位和交通更好,收到的是9号线漕河泾源源不断的购买力。

而新桥老镇只有小火车,通达性有限无法与莘庄产业区很好地连接,本身又远离12号线,很吃亏。

当然莘庄火车站恢复后,对新桥才是一个利好。

莘闵别墅区凭借着产品与莘庄错位竞争,最终赢得中产别墅社区的地位。

但是新桥老镇很尴尬,产品偏向刚需,承载不了莘庄的中产居住需求。

而且因为配套和轨交的原因莘庄刚需也不一定愿意来,他们宁愿去颛桥买。

新桥镇上的商业、医疗和教育资源统统都是低配。

新桥最好的商业是云廊商业,定位高于恒隆,规模比奥特莱斯大,可惜对于老镇的居民来说辐射不到。

本地只有拉胯的裕购广场超市+明中生活广场,维持社区型的业态:


镇上沿街设立的五金、钢材、木门、涂料门店,代表了新桥工业区的底色:


新南街上兰州拉面和沙县小吃是标配,店铺商业都不高端:


医疗方面只有社区卫生服务中心,想看大一点的医院还要跑到莘庄。

新桥小学、新桥中学都一般,松江最好的教育资源集中在老城和新城。

当然配套只是拉低房价的一个外在因素,新桥房价起不来有很多的内在因子。

新桥镇上的房子多以农民自建房和2007年左右的高层次新小区为主,看上去有些“原始”:



但是环顾四周发现,北面是莘闵别墅区,东面是马桥别墅区,新桥老镇可谓是藏在别墅里的刚需社区。

这样刚需和别墅产品混搭在一起,分布极不均衡;


而且居住人群的差异也使得区域无法形成一条完整的置换链条。

新桥老镇挂牌3.3万元/m²的房价足够便宜,但与北面跌破4万元/m²的上海康城大居相比,毫无竞争优势。

上海康城是一个住了4万人的刚需大盘,竞品太多,业主为求出货只能硬着头皮降价。

当康城的业主打起“价格战”,便给了市区客群捡漏的机会,直接截断了往新桥老镇方向的外溢。

当然新桥老镇的房子也并不是完全没有市场,起码凭借着性价比承载了预算不是很多的当地刚需客群。

新桥工业区有很多外来务工人员,他们也有置业需求,于是就近买在了新桥。

因此我们看到新桥老镇的成交主力多以一两百万的一房和两房为主,与莘闵别墅区形成了鲜明的对比。

不过这只是一个本地市场,无法融入上海市区的房价体系,新桥还是沦为了一个远郊板块。

上海远郊板块的一个共性是房价低、涨幅也低,回调起来直接跌回到2016年,金融属性非常差。

在这方面新桥表现得淋漓尽致。

以海派青城为例,44m²的一房户型从2020年的3.2万元/m²涨到2023年的3.7万元/m²,涨幅不到16%,很低。

要知道,2017年这个房子就卖到了4万元/m²以上,也就是说,海派青城连当年的高点都没有涨过。

而且回调起来新近成交价已经跌到了2.7万元/m²,直接杀回到了2016年!

再看2007年的华泽新苑,成交均价3万元/m²出头,主力成交是160多万的一房、240多万的两房。

其中两房产品这波行情从2.73万元/m²涨到3.44万元/m²,26%的涨幅同样不显眼,而且没有涨回2017年3.57万元/m²的高点。

新桥的其它小区如万宇阳光苑、新桥首府、华泽新苑等都是这种状况,一一跑输了大盘。

作为一个远郊板块,新桥的次新产品在市场上的竞争力非常有限,甚至可能还不如市区某些老破小。

同样是花两三百万,尽管能在新桥买到2000年以后的“年轻小破”;

但如能接受90年代的房子可以买到市区地段更好、配套更加优质的“老破小”,上班通勤更便捷。

这使得新桥的购买力被市区分流很严重,市场面临着不小的挑战。

聊完新桥的二手房市场,咱们来看看新房市场。

新桥的新房市场只能用奇葩二字来形容,多年以来长期被一个叫做新城尚品的楼盘所把持。

这个盘是零几年拿的地,由原先的老厂房和宅基地拆迁而来,2016年才首开。

由于设计早,70m²做成了一房、100-123m²做成了两房,户型不好,加上4.35万元/m²的毛坯定价比二手房还高,并不好卖。

像这样的古董产品已经与时代脱节,而且定价与地段之间的错配也凸显着区域市场的封闭性。

新桥老镇已经多年没有拍地了,说明松江对这个地方已经“放手”了,新城、泗泾、洞泾才是开发热点。


新桥火车站附近破落的一面,说明发展滞后

新桥房价的疲软,也在于下游板块的稀释。

只要小火车往南多坐一站,就能买到车墩3.4万元/m²更加便宜的新房金地新乐里。

再往南,叶榭、亭林、庄行、金山新城、金山卫的房价更加便宜了,只要1字头。

新桥镇因为工业区的定位配套与城市界面影响较大,发展缓慢,上海远郊工业区都是房价洼地。

嘉定工业区、奉贤工业区、宝钢配套居住区的月浦等,房价都很低。

工业区里有工厂排放的废气、废水等对环境造成了一定的污染。

加上厂房林立,外来务工人员的集装箱房、自建房随处可见,这都让新桥的城市形象大打折扣。

由于居住条件的限制,大家生活习惯也不规范,上海城乡结合部所有的陋习都能在新桥遇见。

周边还有铁路和高架带来的割裂,都是宜居的减分项。

当然更大的还是轨交的限制,使得新桥与市区和松江新城的联系都不紧密,区域较为独立。


新桥火车站

小火车毕竟不是随到随走的地铁,新桥与市区的通勤就是不如9号线沿线的九亭和泗泾方便。

住在新桥虽然房价便宜,但是隐性中的生活成本高。

前往火车站的时间+等火车的时间+坐火车的票价,都与普通地铁有着不小的差距。

尤其是从新桥乘坐有轨电车去松江新城要将近1个小时,无疑加大了生活成本和时间成本。

新桥与松江新城隔着一个出口加工区,普通民众的生活触及不到新城,进一步加剧了割裂感。

种种原因,造成了新桥房价的洼地,长期涨不起来。

不过道路虽然曲折,但前途是光明的。

随着G60科创走廊的发力,新桥有望发展成为像张江科学城那样的产业高地。

届时,新桥的房价或许能够迎来转机,实现翻身。

新桥老镇能否焕发出新的辉煌,让我们拭目以待!

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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