长租公寓洗牌三四年后，头部企业强者更强了

三年多前，曾经的“长租公寓行业第二股”蛋壳公寓连环出险，一度为长租公寓市场敲响警钟。

在行业洗牌三四年后的今天，更多的头部租赁企业仍在坚定向前发展，且强者恒强。

据观点机构在“2024观点住房租赁大会”上发布的《卓越指数·2024住房租赁卓越表现报告》，已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%。在项目开业方面，22家住房租赁样本企业2023年共计新增开业166个租赁项目，同比增长61.17%。

行业洗牌三四年后，租赁企业迎来稳增长

回首三四年前，长租公寓经历一场大洗牌。相关数据显示，自2017年至2020年8月，国内至少有70家长租公寓“阵亡”，当中仅2020年“阵亡”的企业就有44家。

大浪淘沙始见金。为对住房租赁行业的发展情况做全面总结，观点指数在近日发布《卓越指数·2024住房租赁卓越表现报告》（下简称《报告》）。报告显示，2023年，在政策、资本以及市场等多方面鼓励下，住房租赁市场持续健康发展，租赁企业迈入高质量发展阶段。

观点指数统计的租赁样本中，已开业规模超十万间的租赁企业包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，规模优势明显。同时，已开业规模超5万间的租赁企业包括魔方公寓、乐乎公寓、百瑞纪以及瓴寓在内的多家企业。

对比2022年底，租赁企业已开业房量规模增长明显。截至2023年底，泊寓、冠寓、招商伊敦以及城家公寓已开业房间数分别为18.01万间、12.3万间、2.95万间以及3.59万间，已开业房量分别同比增长8.04%、6.03%、10.19%以及48.92%。

出租率数据方面，2023年租赁企业继续展现稳健的项目运营管理能力，在营项目出租率维持稳定。观点指数统计到的样本企业整体平均出租率为92.57%。其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、城家公寓、中海长租公寓等多家租赁企业在出租率方面有着不错的表现，成熟期项目平均出租率超90%。

营收上，已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%，其中泊寓贡献占比42.08%，租赁企业创收能力稳步增长。

从已披露以及租赁企业过往收入表现来看，2023年超10亿元营收的租赁企业包括相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活等。相寓全年业绩暂未披露，泊寓和冠寓均录得超20亿元的营收，全年收入分别为34.6亿元、25.5亿元，同比增长6.79%和6.25%。在规模加持下，租赁企业的头部效应凸显。

泊寓、冠寓、有巢公寓、招商伊敦、金地草莓等多家租赁企业2023年全年收入实现不同程度的同比增长，涨幅区间位于5.37%到58.33%不等。

服务式租赁企业的表现同样可圈可点。据凯德投资披露，旗下旅宿业务板块雅诗阁2023年全年管理费收入同比增长28%，达3.31亿新币，旅宿业务已成为其整体业务收入的重要组成部分。

值得一提的是，租赁企业在盈利考卷上同样取得不错的成绩，公开对外宣布实现盈利的租赁企业再添新成员。

万科早前在2023年度媒体交流会上表示，泊寓在去年5月份、6月份开始首次实现利润回正。同时，万科在2023年年报中正式对外宣布泊寓业务在成本法下实现整体盈利，全年EBTIDA6.65亿元，同比增长32.3%；瓴寓官微披露，2023年全年规模和利润创新高，同时整体利润和经营现金流均实现双正。

而在泊寓和瓴寓宣布实现盈利前，房企系租赁企业中已公开宣布实现盈利的仅有龙湖冠寓和招商伊敦。头部租赁企业先后宣布实现盈利，为坚守在租房领域的企业和新进品牌注入了发展动力和信心，同时推动市场向上发展。去年8月，魔方生活获证监会境外上市备案通知书。同时，市场传出自如赴港上市的消息，计划上市的租赁企业还包括相寓，早前我爱我家在2022年年度业绩说明会上表示，相寓独立上市是其一直以来的明确战略目标。

去年22家住房租赁企业开业项目增六成

项目开业方面，观点指数选取22家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。据统计，2023年全年样本企业共计新增开业166个租赁项目，同比增长61.17%，房企系、酒店系、创业系等租赁企业均有开店动作。其中安歆公寓、城家公寓、冠寓、瓴寓以及泊寓分别位居开业项目数前五，新开项目数整体占比分别为15.66%、13.86%、12.65%、8.43%以及7.83%。新增开店产品囊括白领公寓、蓝领公寓以及服务式公寓等，企业多元化产品体系逐渐成型。

值得一提的是，未在统计样本中的自如在推进项目入市方面也有不错的表现。据自如资管披露，2023年全年长租公寓项目开业总计77栋，大型租赁社区落地5城，房源持有量超7000间。同时，今年一季度企业开店积极性继续高涨，招商伊敦、泊寓、冠寓、城家公寓以及百瑞纪等租赁企业继续推出新项目。样本企业新增开业项目数50个，同比增长72.41%。

从新开项目城市布局图来看，上海新增开业租赁项目数连续位于2022年、2023年以及今年一季度整体开业项目数的首位。同时，北京、深圳、成都、广州以及杭州等同样是租赁企业长期重点布局的城市，这也侧面印证一线城市及新一线城市租房需求更为旺盛。

对比这两年的十城单月平均住宅挂牌租金可以明显发现，2023年多个月份平均租金水平高于2022年，这也说明去年住房租赁市场有效需求优于2022年，市场活跃度显著提升。而从单月租金走势来看，这两年的租金起伏基本一致，春节假期期间重点城市人口流出，租金呈下滑走势；毕业季期间，租房需求上升，租金同步上涨。

此外，2024年租房市场呈现新的增长趋势，一季度的平均租金同样优于上年。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬