上海这些板块的房子，不要买了

大虹桥、临港现在是破鼓万人捶，墙倒众人推，房价崩掉的消息刷遍全网。

其实现在看空大虹桥的，跟2021年唱多的是同一批人。

2021年大虹桥卖8万多时，全网刷屏的是大虹桥国家级规划、长三角一体化中心、东有陆家嘴西有大虹桥、房源日清、高分抢房……

狂轰乱炸之下，大虹桥一怒涨到了9万8。

现在大虹桥不行了，本来跌到6.5万触底，在“大虹桥跌惨了”刷屏之下，不跌穿6万都对不起这些媒体。

房价波动这么大，得给中介、给媒体记一大功。

只报道结果是没意义的，大家村里都通网了，都看得到。

我们真正要做的，是深入研究到底大虹桥值多少钱、之前为什么暴涨、现在为什么暴跌、未来房价怎么走。

环线一直致力于深度分析、提前预判，大虹桥、临港的风险环线之前就多次提醒。

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本文简单跟大家同步一下大虹桥、临港暴跌背后的事实：规划正在成为重大利空。

这点认识不到，你还会被反复收割。

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01

之前，规划是重大利好。

30年了，大家习惯了跟着规划买房。哪里规划好，哪里房价涨得快。

原因很简单，规划带来了产业、带来了配套、带来了土拍。

产业入驻，当地上班人多了、接盘人多了，房价肯定涨。

张江就是这样一个规划，入驻企业太多，推高了唐镇、御桥房价。

大虹桥曾经也非常辉煌，短短几年吸收了开发商的半壁江山。

那段时间大虹桥很热，不是没原因。

规划带来配套，新的配套也能吸引客户。好的医院、学校、商场、地铁，谁不喜欢。

莘庄刚开发就是外环价格高地，为什么？因为那个时候有地铁的地方不多、有商场的地方不多。

即使到今天，莘庄仲盛商城体量也排得进上海前十，可以想象2007年开业时有多震撼。

甚至土拍都带来利好。过去30年地价暴涨，土拍越拍越贵，甚至出现“面粉贵过面包”的奇葩现象。

你家小区单价5万，隔壁土拍楼面地价都5万多了，你们家房价肯定暴涨。

所以过去大家都盼着小区附近有规划，能给自己带来实打实的利好。

然而这个游戏很快就玩不下去了。

上海有两百多个板块，分化十分复杂

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02

这两年大家突然发现，规划很难再带来客流。

2018年初杭州未来科技城房价才3.5万，2020年就涨到了6-7万。

都说是阿里的码农把房价炒高了，环线深入研究后发现并不是，那两年疯狂炒房的是杭州周边的本地人。

本地人看了看规划，发现了重大投资机会：买入未来科技城，以后高价卖给码农赚钱。

后来的故事大家看到了，码农并没有如约到来，投资客却陆续退场，房价直接降到4万多。

破发的也不在少数。

现在的经济情况大家都看得到，新的产业本来就不多，再指望通过一张A4纸吸引产业，很难了。

上海中外环某规划气势磅礴，声称导入多少多少企业，其实翻一番企业资料就知道，这些企业本来就在附近办公。

对当地来讲，不算增量。

再通过配套吸引居民，也越来越难。地铁建设基本饱和，商场遍地都是。

之前房子不好卖，跟zf签约一个好学校过来立即清盘。比如前湾首创禧瑞荟，一期根本卖不动，开盘一个月网签套数为：1。

后来前湾规划来了，建设华师大附属重点学区，连同地铁利好，二期直接卖爆。

现在再通过划学区卖房越来越难，各种名校遍地都是，挂羊头卖狗肉的不在少数。

土拍也很难推高房价，最后一波高价地都被套住了。

2016年5月，融创、格力在泗泾拿地，楼面地价高达3.8万。当时泗泾房价才4万出头。

一时间泗泾要涨到6万的消息刷遍全网，毕竟有地价推着。

然而很快遭到打脸。

2019年12月泗泾再次拍地，竞得人分别为招商和华发，楼面价2.15万元/㎡、2.1万元/㎡。

越拍越低。

时至今日，泗泾房价也没突破5万，那些叫嚣泗泾卖6万的朋友，你们还好吗？

产业导入困难、配套带不来客流、土拍推不高房价，规划对周边房价的带动越来越小。

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03

硬币都有两面，规划的另一面就是重大利空：大量住宅供应。

大虹桥、临港是上海最重磅的规划，也是新房供应最多的地方。

2021-2023年，临港新房卖了2万套，徐泾新房卖了1.4万套。

算上前湾、华新等等，大虹桥实际供应也不低于2万套。

这些新房卖给谁呢？

房地产是不动产，任何楼盘、小区都是当地客户为主，新房自然大量分流当地买家。

原本你家小区供需平衡，房价维持稳定。现在隔壁突然上市2000套新房，你家的房子还指望卖吗？

最近泗泾的房东有些绝望，因为招商时代潮派要开盘了。

招商时代潮派土地指标：

14-01子地块：三类住宅组团用地，住宅套数下限1229套；

16-02子地块：商业服务业用地84%、文化用地16%、公交场站用地；

17-07子地块：三类住宅组团用地76%、商业服务业用地24%，住宅套数下限527套。

招商时代潮派价格不贵，位置很好，至少要消耗1756组客户。

泗泾二手房一年才卖多少？一个小区卖30套就了不起了。

规划带来新客户的能力，大幅缩水；

规划消耗老客户的能力，越战越勇。

规划越大，对当地的打击越大。

想当年桃浦智创城规划一出炉，万里居民欢呼雀跃：我们终于有产业中心了，打造成下一个漕河泾，带领万里起飞！

现在桃浦建设如火如荼，万里房价却一再暴跌。

桃浦每上市一个新房，就对万里捅一刀。毕竟价格差不多，桃浦新房品质高出几档。

普陀就那点客户，你万里的普通居民，卖房子怎么可能卖得过顶级开发商。

当然这里不是否定桃浦，桃浦智创城已经有不少优质产业入驻，将来也是带领普陀崛起的重磅区域。

但是短期对楼市的利空，我们不得不注意。

环二之前预测大虹桥暴跌、预测临港暴跌，全部应验，凭的就是提前认识到了这个变化。

2020年临港才卖2万多，年中旬自贸区规划出炉，直接对标香港，投资客都不想放过这个机会。

当年就炒作到4万以上。

环二默默的打开供地计划，发现2021年供应土地高达60-80公顷，就知道这里要完了。

按70公顷土地、容积率2.0计算，临港2021年的地，能变成1.4万套新房。

产业没动，土地先行，这么多新房下去房价不降就没天理。

临港是国家重点规划，使命重大，再造一个浦东不是不可能，环二个人也对临港抱以信心。

但是不代表临港适合炒房。

2024年开始，我们需要重新审视规划。

至少需要清楚一点：这个规划，带来的是韭菜还是镰刀。

▼ 以上为正文

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