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头部代建企业扩张迅猛,“绿城系”风头正盛

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文丨秦佳丽‍‍‍‍‍

编辑丨李壮

伴随房地产行业进入深度调整期,地方城投平台托底式拿地、“三大工程”建设等正催生代建行业爆发式发展。据中指院等机构统计数据,今年一季度房地产代建TOP5企业的新增代建规模行业占比达到58%,行业呈现较高的集中度。

在房地产行业去杠杆压力下,“不须出地出钱,只须出人出力”的代建业务模式吸引更多房企入局。目前至少90余家房企布局代建业务,其中“代建第一股”绿城管理已连续8年市占率第一。

有业内人士表示,基于轻资产、高盈利、抗周期性等特征,代建市场呈现较高的成长性,目前房地产代建市场开始呈现“红海”竞争格局。不过,城投持续托底土地市场、“三大工程”建设等仍在提供结构性机遇,房地产代建企业需要发力特色代建寻求突围。



近百家房企涌入代建赛道

TOP5企业抢占近六成市场

作为众多房企布局的第二增长极,以轻资产著称的代建行业呈现蓬勃之势,近日多家机构统计数据显示,今年头部代建企业规模扩张迅猛。

据克而瑞发布的2024年一季度中国房地产企业代建排行榜,今年一季度代建新增规模TOP20企业新增签约面积3464万平方米,已达2023年全年新增签约面积的29%,行业呈现较高的集中度。

中指研究院企业研究总监刘水向本刊介绍,从2023年代建新签约项目建筑面积来看,前5名企业所占市场份额为49.8%;今年一季度,前5名房地产代建企业新增代建规模占比达到58%,依旧保持较高增长,“总的来看,头部企业由于入局较早,前期积累了大量的经验,规模依旧保持高位;新进入企业较多并且规模较小,企业规模分布整体呈现‘长尾效应’。”

目前头部代建企业正持续占据规模高位。据中指院发布的2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜,蓝城集团、蓝绿双城、旭辉建管位居一季度新签规模榜TOP3,新签约代建面积分别为548万平方米、495万平方米、336万平方米。其中蓝城集团新签规模较去年同期增长53%。

值得一提的是,对部分出险房企而言,代建业务有望成为企业的第二增长曲线。今年一季度,旭辉建管、融者共创、凤凰智拓(碧桂园建管)新签代建规模跻身行业TOP5阵营,入围门槛均超过190万平方米,其中凤凰智拓新签规模同比增长126%。

从代建主体来看,代建市场或迎来激烈的份额之争。除了绿城管理、中原建业等早期参与者,目前万科、华润置地、中海地产、龙湖集团、金地集团等90余家房企涉足代建领域,囊括各类大型央国企及区域民企,其中部分房企已设立专业的代建平台,譬如龙湖龙智造、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂管理、中交房地产管理等。与此同时,越来越多房企开始涌入代建赛道。就在今年1月,招商蛇口公告拟设立代建业务专业平台“招商建管”,统筹管理并开展代建业务。

在刘水看来,房企纷纷探索代建模式,是基于这一新模式具有良好特征。“一是高成长性,城投持续托底土地市场,催生大量商业代建需求,城中村改造等‘三大工程’带动政府代建需求;二是轻资产、高盈利特征,区别于传统房地产开发的重资产模式,代建业务是基于委托关系,向委托方输出管理、品牌及资源,无需大量资金投入;三是抗周期性,在房地产行业调整阶段,代建业务却表现出加速增长的态势。”他补充道,“但是也要看到,代建并非无门槛,若要突围并非易事,当前房地产代建入局企业多,规模竞速加剧,房地产代建企业还需打造核心竞争力。”

基于代建企业轻资产、低负债等运作特点,代建业务净利润率高于传统房地产业务。以目前业内成功分拆至港股上市的绿城管理、中原建业为例,2019年至2023年,绿城管理的毛利率依次为44.21%、47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。2019年至2023年三季度,中原建业披露的净利率依次为62.29%、59.13%、59.09%、50.02%、50.05%。对比Wind数据显示,截至去年三季度,116家A股上市房企的毛利率平均值仅为20%。

城投公司托底拿地、纾困项目建设和保障性住房等正为代建提供广阔空间。其中,尽管地方城投企业在多地土拍市场中积极逆势揽储,但受制于自主操盘能力不足,更多委托专业房地产公司代建待售,克而瑞数据显示,过去三年间,城投参与拿地数量占比46%,但整体开工率仅25%。

出险房企纾困也催生了大量代建业务需求。以信达地产为例,作为AMC机构中国信达旗下房地产业务运作平台,信达地产近年通过参与地产项目纾困获得规模扩张机会,近年业务总体向代建倾斜。根据企业公告,2023年信达地产新获项目均来源于代建及合联营,公司全年新增代建项目计容建筑面积73.13万平方米。

“绿城系”横扫代建市场

绿城管理连续8年市占率第一

在巨头角逐、抢占代建市场的过程中,“绿城系”正在扛鼎代建市场。除了“代建第一股”绿城管理,近年多家具备“绿城基因”的企业新签规模位居行业前列。

据中指院发布的2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜,今年一季度,蓝城集团以548万平方米的新签约代建面积占据榜首;蓝绿双城紧随其后,以495万平方米的新签约代建面积位居第二。

回溯2023年,4家具备绿城基因的代建企业“霸榜”行业新签规模排行榜。绿城管理、蓝城集团、绿城发展、蓝绿双城分别以3528万平方米、1899万平方米、1118万平方米、1036万平方米的新签约规模占据2023年中国房地产代建企业新签规模排行榜TOP4。

本刊了解到,尽管绿城管理、蓝城集团、绿城发展、蓝绿双城几家公司各自独立运作,但是彼此渊源颇深,创始团队均为昔日绿城中国核心成员。其中,蓝城集团(前身绿城建设)、绿城发展的创始人则均为绿城中国创始人宋卫平;绿城管理(前身绿城鼎益)、蓝绿双城则由绿城中国前总裁曹舟南组建。后续绿城管理由绿城中国收购并分拆至港股上市,与此同时,绿城管理持有绿城发展5%的股权,因此绿城发展一直使用“绿城”品牌。

其中,作为业内地产集团输出代建管理服务的典型平台,绿城管理以“中国最大的房地产开发服务商”进行自我标榜。公司2023年度业绩公告显示,绿城管理连续八年保持20%以上的代建行业市占率。截至 2023 年底,公司代建项目已布局122 座主要城市,合约项目总建筑面积同比增长17.9%至1.2亿平方米,蝉联行业规模首位。2023年,绿城管理营收总收入同比增长24.34%至33.03亿元,净利润同比增长30.77%至9.74亿元。

由于代建业务主要提供服务而非融资,绿城管理一贯维持较低杠杆。截至2023年底,绿城管理有银行存款及现金(不包括抵押银行存款)为人民币 20.44亿元,流动比率为 1.83 倍,杠杆比率为 0.9%。

高利润率表象的背后,绿城管理将商业代建作为第一大营收板块,商业代建依然是绿城管理最大的收入和利润来源。2023年,绿城管理来自商业代建、政府代建的营业收入分别为23.46亿元、7.89亿元,占总营收比重71%、23.9%。去年公司商业代建业务板块营收同比增长了 40.5%。两大主业务板块的毛利率水平为 52.3%、45.2%,商业代建的毛利率水平显然更高。

商业代建占据市场主流

“直营+加盟”等新模式涌现

从代建项目类型来看,目前代建市场通常覆盖多种模式。同策研究院研究总监宋红卫就此介绍,第一类是政府代建,代建企业主要是与地方政府平台及下属企业合作;另二类是资本代建,主要是与金融机构合作,为不良资产实现变现和增值的服务;第三类是商业代建,与市场化企业合作,方式包括收取代建费用的纯代建服务,也有代建企业带融资方案介入,收取代建费和融资利息两笔费用。他补充道:“近年来,随着新进入代建领域的企业不断增长,行业内卷也很大,部分代建企业奉行小股操盘等合作模式。”

目前商业代建规模占据市场主流。据克而瑞数据,一季度新签约面积中,商业代建占比高达75%,政府类代建项目占比为25%。不过,伴随“三大工程”建设及保障房试点城市的扩围,未来政府类代建仍将是代建企业布局的重要方向,绿城管理就曾表示,未来代建业主的大头是政府代建占比将达到50%。

另据本刊了解,目前代建企业已沉淀出多样化的服务方式,包括合作开发、小股操盘以及轻资产代建输出等。以滨江集团为例,公开信息显示,2021年以来滨江集团与湖州城投、金华城投等区域城投平台签署了战略合作框架,根据项目去化率预估,滨江集团为委托方之间开展不同的合作模式——若预估项目1年内去化率能达80%以上,优先选取重资产开发模式;若预估项目1年内去化率能达50%以上,选择合作开发模式,共同分摊风险;预估项目1年内去化率在50%以内,以小股操盘模式介入;若预估项目流速正常,优选轻资产代建输出。

传统代建模式也在持续创新。随着代建赛道的竞争加剧,部分代建企业率先尝试推进合伙人制度,以“直营+加盟”的模式扩大合作范围。譬如中原建业已在2022年设立城市合伙人机制,绿城管理在去年启动“百川计划”,对全国各重点城市以多元合作模式全面引进城市合伙人;旭辉建管则在今年1月推出“千帆计划”。

按照绿城管理近期年度业绩发布会上作出的注解,虽然绿城管理在全国代建市场占到百分之二十几的份额,但在很多地方还是有些参差不齐。“百川计划”真正启动大概四五个月时间,效果比较明显,即通过引进当地有资源、有能力的优秀的头部企业的团队,快速补齐了全国化落地的短板区域。

“无论哪种模式下,房地产代建始终是轻资产业务,委托方与代建企业始终是甲方与乙方的合作关系,双方具有共同的利益,最终要实现的是共赢。”刘水认为,当前房地产代建进入规模竞速时代,房地产代建市场开始呈现“红海”竞争格局,但在结构性需求方面依旧具有广阔的“蓝海”空间,“代建仍然具有新的结构性机遇,如城投持续托底土地市场,催生大量商业代建需求,城中村改造等‘三大工程’带动政府代建需求增加。因此房地产代建企业需要发力特色代建寻求突围,通过差异化竞争实现市场份额的提升。”

(文中提及个股仅做举例分析,不做投资建议。)

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