多方激活！北京楼市成交复苏明显

赵星雯/发自北京

北京楼市整体较为平稳。

4月16日，国家统计局公布了2024年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，综合来看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。其中，一线城市北京的新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格环比下降0.4%。

成交量方面，根据北京市住建委统计数据显示，3月份北京二手房成交14280套，总量接近“荣枯线”，环比上涨125.5%；新房成交2853套，环比上涨150.7%。

对于成交复苏迹象，有专业人士认为，短期因素在于二手房业主及开发商通过“以价换量”激活市场，长期因素则是因为北京仍有充足的购房需求支撑。

“与去年同期比，我们门店3月份成交量能涨10%，但却是靠价格换的，成交价格比去年同期低了有15%。”北京市朝阳某区域二手房经纪人李强表示，现在哪怕是200多万元总价的房子，买家第一步也是先砍个二三十万元，价格合适了才会成交。

另一家房产中介机构经纪人张鹏也表示，目前二手房成交的关键是价格，“我手里有这个小区过去3年房源的成交周期、成交价、调价纪录，成交最快的往往是舍得降价的房源。我也会把历史成交纪录给买卖双方看，劝真正着急的卖房人理性看待市场，适当下调价格；也会劝买房人抓住机会。”

二手房置换成交周期拉长，也成为影响新房销量的因素之一。北京某改善项目销售人士表示，“他所接待的客户有将近65%不确定手上的房子什么时候能卖出，也不敢认购新房”。

“3月份的前两周还对销量有一些期待，但从3月下旬起到4月份这段时间 ，销售情况并不理想。”上述北京某改善项目销售人士表示，该做的促销方式都做了，但他负责的项目一季度仅完成了销售计划的60%。

降价是很多项目的选择。3月24日，华润北京房山新项目——京熙润府开盘，价格3.68万元/平方米起，比政府指导价4.5万元/平方米足足低了约8000元/平方米。这样的降价力度收效显著，当天华润就宣布项目开盘热销10.05亿元，成交267套房源。

位于北京市朝阳区东坝板块的保利天汇在去年10月首开便取得45.29亿元销售额；11月份该项目加推，首日也获得7.89亿元销售额。如今，项目处在顺销状态，今年3月份仍取得朝阳区销售套数榜第一位，属于区域中的“热盘”。但即便如此，项目的售价仍有所松动，如7天支付总房款的20%并草签，可享受减免3万元的价格优惠。

不过，上述北京某改善项目销售人士表示，因项目开发涉及拿地、运营成本等，大多数项目的价格也是难以下降。而他在了解相关竞品及新入市项目销售情况“都不太好”时，也就不那么纠结了。

一家TOP30房企内部人士介绍说，过去他所在的城市，每个项目都会配有营销经理、置业顾问，现在则是多个项目共用一些人员，以减少开支；同时在没有客户到访时，售楼处也会及时控电，做好费用管控。

市场也有例外，位于北京东城区的高端住宅项目——北京城建天坛府一季度售出房源53套，成交总金额13.79亿元；融创ONE 9，也以7.24亿元网签金额拿下3月北京住宅10万元+项目销冠，成为2024年北京第一季度“最强红盘”。

“在当前楼市下行阶段，豪宅市场之所以能够保持相对稳定，主要是由于项目的位置稀缺性、独特性和高净值购买群体的稳定性。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

另外，从去年9月到今年3月，北京陆续落地认房不认贷、通州取消“双限”、“离婚限购”政策废止等一系列宽松政策下，也有效刺激了市场信心。

虽然现阶段房地产市场有些低迷，但开发商对北京的土地热情依旧。一季度土地拍卖中，北京丰台大瓦窑、海淀翠湖、大兴西红门、顺义空港、昌平生命科学园等地块均出现了激烈竞价场面。

中国指数研究院分析师表示，从供给端来看，在“加大高品质住房供给”的要求下，加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障，有助于供需两端的进一步优化调整。