59岁的郁亮和2024年的房地产市场

第一季的各种统计数据刚出来，我飞速地看了一眼房地产，不出所料。有一些发现跟读者们分享。

资金在加速撤离住宅开发投资领域

1～3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%，其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%。

从数据我们可以看到，3月份房地产的投资降幅，跟1～2月比，是拉大的，意味着什么？意味着3月流进房地产的投资资金加速萎缩。

光看这个数据还不够，我们要跟去年对比。

2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。

相比较而言，2024年一季度住宅的投资降幅拉大了1.2个百分点，说明资金持续在退出住宅的投资建设领域。

量价越跌越凶，非刚需买房要谨慎对待

1～3月份，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

从数据上看，1～2月房地产销售出现断崖式下跌，3月份稍稍跌幅收窄，而且很明显，销售面积下跌得厉害，但是房价掉得更厉害，住宅的价格掉得最凶。

这个数据跟我们大部分的体感是类似的，我在今年10多次课程中做的调研显示，几乎只有不到5%的人认为2024年是买房的好时机。也就是说，大多数人都买涨不买跌，并且看跌2024年，没有信心，何来房价回温呢？

再拿去年来比较下：

2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

跟2023年相比，2024年的销售是非常糟糕的，这点需要警惕，如果当前要买房，若不是刚需，或许还可以再等等。

广州领跌一线城市

根据《2024年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据，前三个月，全国70个大中城市，无一幸免，房价都在跌。

二手房中，跌得最多是徐州，跌了10.2%，最少的是三亚，跌了1.3%。北上广深没有幸免，广州跌得最狠，三个月二手房跌去7.4%，而且3月当月有更猛烈的跌势。深圳前3个月跌6.2%，上海跌5.8%，北京在一线城市中跌得最少，跌了5.2%。

自2023年8月以来，广州发布政策为楼市“松绑”的速度在一线城市中最快，力度也最大。比如，2023年9月，广州限购政策在执行13年后进行首次大调整，大幅缩小了限购范围；2024年1月，广州又宣布了新措施，相当于广州全面放开限购。

政府的政策放松，也带动广州各家银行对“首套房”的认定宽松。据小道消息称，如今在广州的部分银行申请房贷，在不突破“只有两套房可以申请房贷”的前提下，“首套房”和“二套房”的信贷政策几乎没有区别。

也就是说，你二套房也可以通过一些操作，享受首套房的贷款优惠。

哪怕如此放松，但是广州房价依然领跌，看来一线城市也面临着房价的回调，特别是一线城市的周边区域。

广州中原研究发展部的研报称，与春节前相比，诸多卖方业主的心理价位明显下调。据该机构统计，3月广州二手房网签均价为28079元/平方米，环比下降10.1%。

整个市场还在持续恢复信心中，易冷难热已经是当前的现状，只能耐心等待政府更多的信号。

那么这个行业的人和公司现在怎样了呢？

郁亮的59岁和40岁的万科

还差一年，郁亮就到了耳顺之年。但是这一年，显然是他过往以来最艰难的一年。

面对着汹涌的国际资本的狙击，万科的外债评级，被调整到了垃圾债级别，从去年11月开始，万科就不断遭遇股债双杀的危险境地，好在每次都有深圳国资和深圳地铁的加持，才得以化解危机。

这就像是一群饿狼围绕着羊群，哪怕有藏獒在守卫，几次击退狼群，但是那些狼却依旧虎视眈眈，绕着你不断呲牙，露出凶狠而冷峻的眼光。

近一年，万科的估价跌了36%，或许大家都在担心着谣言，担心这狼群。

万幸的是，万科进入了50个白名单（要力保的房企），深圳的国资和地铁，依然如藏獒般在他身后守护，优等生的身份，让银行更愿意多关照它一分……

回想郁亮的职业生涯：

1988年，郁亮23岁，北大毕业。

2001年，他36岁，被王石看中成为万科总经理，那个时候他还是个小胖子。

2017年，52岁时，他已经通过自律的运动和饮食，成为现在的标准身材，那一年他从66岁的王石手中，接过了“万科一哥”的权杖。 那一年，房地产行业已经不断提出去杠杆、去库存的供给侧结构性改革口号。

2018年，整个房地产还在高歌猛进，看看恒大许老板、看看融创孙宏斌还在不断扩大规模，但是53岁的郁亮突然在年会上打出了全场红底白字的“活下去”口号，这是一个知进退的人。

2024年，郁亮59岁，面临海外资本做空，面临万科资金链紧缺，面临房地产4年以来的巨大调整，他有没有一刻，后悔过接王石的这根棒？

人生没有假设，享受时代红利，你就要接受系统性危机，这是一个硬币的两面，心态调整就好。

顺境不骄，逆境不馁，常境不怠。

2023年的地产企业都不好吗？

4月17日，点开时代地产的股价，吓了一大跳：

竟然崩盘了，两天内整个时代地产的股价跌了近50%，只剩下2.7亿港元的总市值。

不可能吧？一个那么大的公司，才2.7亿港元，然后我就反复查看，确实没错，就是几亿港元总市值。

是亏损吗？

2022年时代亏了99亿，2023年才亏了45亿，应该利好才对啊。

那为什么暴跌？

最后找到了原因——时代中国控股日前发公布称，4月15日接到有限公司提出的清盘呈请，内容是关于对方所指的金额分别约为1.732亿美元及7.31亿港元的公司财务责任。香港高等法院已将呈请的首次聆讯日期定为7月3日。

难怪了，怕是雷区掩盖不住了。

我再往后看，近3年的时间，时代地产市值从200多亿，直接蒸发90%以上，最后剩下了2亿多，这就是残酷的资本市场。

再看看其他的几家公司：

融创2023年亏损79亿，市值近三年从1500亿港元跌到了80亿港元，也跌去了95%市值。

富力地产2003年亏损200亿，市值近三年从近400亿跌到了30亿港元，也跌去了90%多的市值。

奥园持续停牌，碧桂园开始停牌，恒大已经被香港高等法院判清盘。

但是，事情也不完全就那么悲观。

前两天看朋友圈里，越秀集团发了公告——

越秀地产还在逆势上涨，2023年越秀地产合同销售金额1400多亿，上涨了13.6%，营业收入802亿，上涨了10%，核心利润34.9亿，同比下跌了近20%。

为什么越秀不出问题？

我看完资料后大概总结了三点——

第一是资产和规模。他们的核心资产大多数在核心城市的好地段，也就是说，没有去太多的三四线城市铺开规模，大多数在广州，最多就是武汉等几个城市。简单说就是规模中等但是优质。

第二是融资成本低。他们的加权平均贷款成本才3.82%，相比其他很多地产公司十几个点、甚至二十几个点的融资成本，简直就是开挂了。这就是国企背景和综合性集团的好处。

第三是政府支持。广州市政府一直在打造国企，但是真正跑出来的就几个，所以越秀地产是广州市重点扶持对象，希望未来可以逆势提升在房地产的位置，帮助越秀集团母公司冲向世界500强。

那越秀的市值如何？

近3年，越秀地产市值从最高400多亿港元，跌到150亿港元，跌去了60%多市值。相比民企还是好了太多了。

那再看几个国企——

中海地产2023年净利润200多亿人民币，同比还增长了10%，近3年市值从最高3000亿港元跌到1238亿港元，跌掉了50%多。

保利地产2023年净利润169多亿人民币，同比增长了12%，近3年市值从最高2300亿港币跌到了957亿港币，跌掉了近60%市值。

从上面的采样数据来看，我们看到2023年房地产的一个大概判断：

2023年来看虽然房地产市场泥沙俱下，但是国央企的利润还在增长，而地方房地产国企的规模稳定甚至增长，但是利润在调整，而民企则大部分出现亏损的危机。

从市值上看，资本也是聪明的，虽然都在跌，但是民企动辄80%～90%的跌幅，而国企央企大概跌去的是50%～60%，这是比较符合实际情况的。

未来房地产市场，分化是必然的了。

央企地方企业的分化，国企民企的分化，一线和二三线的分化，商品房和保障房的分化……

我们不能全盘否定房地产，而是要迎接他的结构调整和变化，怎么调整？

房地产的突围：阿那亚模式

房地产的危机，2013年的阿那亚早就面对过了，而且10年的时间，马寅为代表的团队已经找到了解决的方法——服务+房地产。

以下是我以前写过的一个案例：

很多人可能不知道阿那亚，但是一定听说过最孤独的教堂和图书馆。

趁着讲课之前，我打了个车直奔阿那亚去。

虽然只是一个楼盘，但是进去却不容易，需要买票才可以。

4月份的北戴河，冷风飕飕，我还是穿少了，想进去教堂，不行，只对酒店住户或者业主开放，想去图书馆，不行，5点已经关门。

于是去看了它的博物馆，去吃了他们的饭堂。

整体看到的建筑物确实很震撼，大海边，夕阳西下，成群结队的年轻人，有的在拍照，有的在直播，有的带娃荡秋千，有的坐着看海发呆，在这里，你确实可以感受到文化的气息，年轻、温婉、舒服、美丽，似乎形容词也无法形容，这里有很多美女帅哥，据说这里的业主90%都是北京人，他们愿意在3个多小时车程以外的阿那亚买房，为的其实就在这里找到一个真正的家，而不是一直在漂。

阿那亚，其实在2013年是一个烂尾项目，每年利息1.5亿，但是一年只能卖4000万，连利息都还不上。

当时，40岁的马寅带着几个合伙人，压上全副身家，接手了阿那亚项目。他开玩笑说，原来是去城里卖个鹅，最后到乡下养上鹅，那就好好养，让鹅下蛋吧。

马寅提供了很好的破局思路：从卖房地产，变为经营房地产，并且他提出一个理念：有品质的简朴，有节制的丰盛。这句话，是阿那亚的灵魂。

2023年，阿那亚的运营服务收入已经和房地产销售持平了，你看一个房地产公司最后卖房子和卖服务基本上对半开，那就很舒服了。

而且因为有好的服务，他的房子卖2～3万还非常热销，而1000米开外的孔雀城9000元的价格还很难卖。

这就是阿那亚，一个后房地产时代的转型样板。

房地产的新模式：商品房+保障房

很多人说房地产完全不行了，我是不同意的。

吃喝住行永远是人的需求，只是说有时候过剩了有时候不足，所以会有周期波动。

从2003年到前几年，我国房地产一直在上涨周期，但这是不可持续的，本来这一轮调整早在2015年就应该来了，结果延迟了好几年，因为惯性使然。

房地产未来最大的变化是分化，K型分化。

商品房高端化，保障房普惠化，让更多中低收入人群可以买上保障房，价格要足够便宜，让更多高收入人群可以买商品房，环境和结构要足够舒适。

未来人群流入的地方持续上涨，人口流出的地方持续下跌。

未来有好产业的地方持续上涨，没有产业的地方持续下跌。

未来气候条件好的地方持续上涨，气候恶劣的地方持续下跌。

总之，时代总有机会，只是你是不是能看得见，看见后是不是能抓得住。

我们总是羡慕高速增长的80年代的改革开放，但是未来的人，一定会羡慕还有5%中等增长的我们。

历史总是用类似的脚步在走路，上一代是我们的历史，我们又是下一代的历史。

如果你没有更好的选择，那就吐槽后，开始干活吧。

No.5743 原创首发文章｜作者

李泽江

作者简介：宏观经济专家，中山大学研究生校外导师、MBA微圈创始人。

开白名单 duanyu_H｜图片 视觉中国