高善文驳高盛预测：中国房地产更像韩国，需求未透支，被夸大了！

房地产市场仍然在调整，可是什么时候调整完，各路专家见仁见智、莫衷一是。前段时间，高盛对中国房地产的预测引发了热议，高盛认为，美国房地产市场在经历2008年金融危机后，用了大约三年时间见底；而日本则经历了长达十七年的调整期。

所以得出结论，中国房价见底需要三年时间，也可能是十七年。不过很多人并不以为然，觉得中国国情与国外并不同。怎么能简单套用其他国家的房地产行情呢？

4月15日，经济学家高善文发表了署名为束加沛的文章，文章分析表示，尽管日本和韩国都经历了房地产市场的调整，但未来的路径截然不同，主要由于房地产需求透支的情况不同。中国目前并不存在房地产需求的透支，这一点与韩国更为相似。

这也算是变相对高盛引用美国和日本作参考的反驳。

高善文认为，韩国并没有“失去的三十年”，反而在2010年步入中等发达国家行列后，经济保持持续增长，房价随之迅速上涨，房地产投资也同步反弹。考虑到中国未来城镇化空间可能比韩国更大，房地产市场的需求可能会‬更好。

在高善文看来，中国房地产市场与其他国家不同的根本原因是，中国的房地产市场供应受土地供应制度和政策的影响，而价格上涨并未显著推动供应增加。当前的库存水平可能并不高，实际的库存压力可能被夸大了。二手房市场在房价下跌时成交量反而增加的现象，这表明市场需求并未透支，市场相对健康。

我们先讲最后一句，高善文提到的二手房市场成交量上涨，其实大家也都看到了，这或许与二手房价格下降有直接关系。所以，我们也经常强调，并不是没有需求，而是需求被抑制，让很多人买不起，并不是房子卖不掉，而是价格没有降到位。

当然，他提到的需求并没有透支，以及库存压力被夸大，我认为这个问题需要理性看待，库存压力大是事实，没必要回避这个问题，楼市健康也谈不上，肯定是有很多问题的，这需要我们更加警醒。但对于需求没有被透支就有点说不过去了。

我承认有一部分人是买得起房却不敢买的人，但很多是真的买不起，而这一点恰恰是过去房价成倍增长造成的，早已经远离了百姓的购买力，过去大家不觉得，是因为经济增长较快，一切问题都能掩盖，哪怕透支几代人的钱包也并没有出大问题。

可如今不一样了，经济环境不太好，老百姓收入减少，更可怕的是未来预期降低，信心不足。一切问题都暴露了出来。所以，我很怕真的以为有需求就可以有恃无恐，对规律失去最起码的敬畏之心和尊重。从现在的需求可以看出来，刚需基本上笼统点说被市场挤出了，主要在依托改善需求。这正是过去透支的结果。

诚然，未来城镇化还会继续前行，2023年中国常住人口城镇化率是66.2%，但按户籍人口城镇化率不到50%，未来还有很大的空间。此外，特别是改善性需求是一个滚动增长的需求，现在90平方米以下的中小户型房子还占绝大多数，随着民众生活水平提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都较大。

由此可见，中国房地产市场在未来仍然有可持续健康发展的支撑条件，这一点我毫不否认。中国不同于外国，国情不同，不能简单参照，更不能照搬人家的理论。但我们一定要对这次房地产调整抱有正确的认识，既不盲目悲观，也不过于乐观。要从教训中总结经验。

房地产调整是有必要的，也是积极的，有了这样正确的认识后，房地产从高速增长向高质量发展转变过程中，我们才知道如何趋利避害。所以，对于一二线城市人口净流入较高的大城市，可以增加供给，缓解压力，一些三四线城市可以调整思路，减少供给。