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跌破2万的尹山湖,现在还值得买吗?

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提及苏州尹山湖板块,很多人第一反应是唏嘘。

曾经靠着近邻园区的外溢优势,2019年,尹山湖成为吴中区首个破3的板块,风光一时。但这份风光没有持续多久,便随着大环境逐渐回落,重回2字头,如今甚至站上了1字头的板块行列。

至此,从高位落幕的尹山湖板块,成为不少人眼中的“笑料”。

但站在购房者角度来看,如今的尹山湖似乎变得有点香,毕竟价格降了,上车的性价比也就更高了。

那今天我们就来分析一下,对于普通刚需购房者来说,跌破2万的尹山湖,现在还能买吗?

·1字头的价格优势·

平心而论 , 如今尹山湖的二手房性价比是真的很高。

根据链家网上数据显示,目前尹山湖板块有2130套二手房源挂牌,均价约2.5万/㎡。


但实际上房源的成交均价远低于挂牌价,基本上都以1字头为主

以板块内的成交热门中海双湾花园小区为例,3月份共成交了22套房源。

其中仅有4套房源单价突破2字头,其余18套均稳定在1字头, 小面积的成交总价也基本上控制在200万以内。


比如3月22日成交的一套建面约119㎡的3房户型,最终以193.5万元总价成交,单价仅16205元/㎡


不止如此,像合景叠翠峰、弘阳上湖雅苑、九龙仓碧堤雅苑、尹山湖韵佳苑、湖居世家等小区,成交均价均在2万/㎡左右,200万的总价预算便能上车,性价比可以说是非常高了。

甚至200万的总价,你还可以买到一套户型不错的四房。湖居世家的一套建面约130㎡的4室房源,最终以208.5万的总价成交,虽说是毛坯,但成交单价只有16100元/㎡


还有像精装的九龙仓碧堤雅苑,去年上半年成交价格还稳定在2.5万/㎡,现在价格也已经跌破2万/㎡。最近成交的2套房源,单价都只有19075元/㎡,跌回2017年。


当然,尹山湖这些小区的低价优势,也带动了板块内房源的流动与成交。

今年开始,尹山湖板块在链家网上总共成交了216套房源,相当于每个月就成交了70套,遥遥领先于苏州市场上部分板块,以价换量的效果显著。

·地段与配套优势·

另外,尹山湖之所以成为成交大热门,价格优势只是原因之一,还离不开其自身不错的地段和完善的配套。

尹山湖紧靠着园区独墅湖和车坊,一湖之隔,房价却仍是洼地。

所以对于在独墅湖科教创新区上班的年轻人来说,尹山湖成为他们安家的不二之选。事实上,它曾经也确实凭借“园区外溢第一站”的名号,而得到大力发展。

与此同时,尹山湖板块内的配套目前也已经建设完善。

交通配套

首先在交通配套方面,板块内的2条轨交、2条隧道,全面提升了尹山湖的交通条件。


2016年地铁2号线延伸线开通试运营,板块内的郭苑路站、尹山湖站、独墅湖南站也加入通车线,尹山湖正式成为轨交板块。

再加上今年地铁7号线也即将通车,大大缩短了尹山湖到园区、相城区的距离。

2023年,尹山湖隧道正式通车。作为南湖路快速路东延工程的重要一环,它的通车意味着中环南线的全线贯通,大大拉近了吴中与园区的距离。


同时,去年独墅湖南隧道通车后,尹山湖到园区的距离缩短至5分钟;后又有尹山湖立交、中环南线园区段通车,从尹山湖去往园区、姑苏区、吴江区等各区都很方便。

商业配套

其次商业配套上,板块内有尹山湖商业广场、长申购物中心、阳光天地商业广场这样的大型商超,可以满足基本的生活所需。


另外,去年尹山湖的商业水街也被歌林公园接手,作为板块内的大型商业综合体,商贸业态则更加丰富。

而且据官方消息,歌林公园将开启整体升级改造,预计4月开工、10月完工。届时会增加24集特色街区、大型商超,以及一些便民类配套。


教育配套

教育配套一直是尹山湖被诟病的短板。

目前,板块内的小学有郭巷实验小学、尹山湖实验小学、吴淞江实验小学,初中有苏州大学附属尹山湖中学。

但这些学校在吴中区的排名并不靠前,也不算是区域内的头部教育资源、尹山湖也常常因为学区价值被讨论。

而之前大家一直期待的尹山湖高中,虽说和学区挂钩不大,但之前官方回复:要暂缓开工。所以何时开工成了如今的未解之谜。


医疗+生态配套

除此之外,尹山湖板块内自带尹山湖医院,同时还有已经投入使用的独墅湖医院距离板块居民也不远,该依托于苏大附一院优质的医疗和管理资源运行,是一家三甲综合医院。

当然,还有个值得一提的就是尹山湖的生态条件。板块坐拥尹山湖、紧邻独墅湖,两大湖景资源包围,生活非常舒适。

看上去,除了教育以外,尹山湖的交通、商业、医疗、生态等资源都不差,满足自住需求也是完全没有问题。

·断供三年即将上新·

要地段有地段、要配套也不缺配套的尹山湖,二手房价格却一降再降,那么它的楼市格局又是怎么样呢?

新房集中入市,园区外溢的刚需阵地

不得不承认,尹山湖的房太多了。

十多年前,板块内的土地一次性出让,之后新房就开始集中出货、供应量也急剧上升,同时在售楼盘超10个,号称“尹山湖十三太保”。


也顺势因为当时园区供应短缺,尹山湖的新房热在2019年到达顶峰。

而且为了匹配园区外溢客群的选择,这些楼盘多以高容积率、小面积、低总价的刚需房为主。而如今降价潮中,最扛不住的也就是这些刚需小户。

新房断供,二手房集中挂牌

板块的新房热是过去了,陆陆续续有3年时间,新房处于微断供状态。但随着2年的限售期过去,尹山湖的二手房又开始集中挂牌。

仅在链家网上,尹山湖就有2130套在售的二手房,几乎是整个吴中区挂牌房源的十分之一。

但高挂牌却没有高客群,在尹山湖停步不前时,园区新房供应的增加,以及其他核心板块的发展,尹山湖的吸引力不复从前。

如此一来,板块内房源供大于求,而房东们为了在如此激烈的竞争环境中出手,只能把价格一降再降。

新地块即将出让,楼市格局或将改变

那尹山湖的楼市情况就此定型了吗?

现在来看还为时尚早。因为断供3年的尹山湖板块,终于又有新的宅地即将出让。


第一块是天鸿伟业&吴城置业在去年年末竞得的97号地块,目前规划还暂未出炉。

但从地块规划要求上来看,建筑高度12-70米,大概率是洋房+小高层社区;户型面积≥110㎡,最低装标2000元/㎡;住宅立面鼓励采用金属铝板、石材、真石漆等中高端建材,不得使用低品质涂料。


所以可以大胆预测一下,未来将会是个相对高品质的改善项目。

第二块则是尹山湖南部的翔球地块,北侧是运动公园、东北紧邻尹山湖,景观资源很优越。而且值得一提的是,地块容积率只有1.2,未来预估以低密洋房或是别墅住宅为主。

从这两块地不难发现,尹山湖似乎在往高端改善方向转型,不管是越来越低密的产品类型,还是越来越大的户型面积,未来尹山湖的楼市格局似乎要发生改变,我们大可以期待一下。

·最后·

从人人追捧,到人人吐槽,5年时间,尹山湖经历了太多。

但冷静下来分析,我们发现在如今的降价潮中,尹山湖反而有点香。毕竟好地段、有配套就会有竞争力,再加上如今足够优惠的房价,选择尹山湖也并不意外。

尤其对于那些预算不高的年轻人来说,尹山湖确实可以作为一个还不错的过渡选择。

所以现在的尹山湖还能不能买?你觉得呢?▋


编辑:净净|主编:Miao

出品:City好房


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