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经过长达两年的产品创新，成都楼市还有内卷的空间吗？

答案当然是有，但会越来越难。开发商大门都修的差不多，无非是选用的石材来自佛山还是乐山的差别。户型设计也差不多，基本都卷到了90%以上的得房率。

除非建筑设计规范发生变化，否则很难出现突破性的产品迭代。怎么办呢？华润置地的做法，为成都楼市提供了最值得参考的样本。

丨华润置地两大「润系」产品拼图

最近，华润置地在成都做了两件特别的事情。

一是上璟润府、青羊润府两大新盘面世，这是「润系」这条产品线，蜚声各大一线城市后首次落户成都；

二是华润置地成都公司在官方视频号上线了「润生活研究所」专题栏目，在百花齐放的成都楼市，传递华润置地独有的生活场景与产品精神。

「润」是华润置地的润、也是润府的润，但归根结底，它导向的是这家开发商为成都人量身定制的生活方式。它会是在业界长效存在的品牌资产，也将对购房者形成极具辨识度的超级符号。

这就是华润置地在内卷市场的破题关键，它依然专注于卷产品，但同时也在卷认知。因为卷产品有上限，卷认知是没有上限的。

城市在地文化的「符号」

每座示范区，都是因地制宜的一盘一策

成都的品牌房企中，华润置地是留下市场印记最多的一个，没有之一。

一方面源于规模化。目前华润置地在售项目14个，还不包括刚刚亮相的上璟润府、青羊润府。购房者无论在城东踩盘、还是去城南看房，大概率都会走进华润置地的售楼部；

另一方面源于差异化。锦江区的锦江上院、主打艺术氛围，高新区的高新天序、是快节奏都市独有的松弛感，百亩大盘上璟润府、又做出了亲近自然的森系氛围。

把每个盘都做出差异化标签，这样的一盘一策，比规模房企追求的标准化要难得多。更难的是，华润置地以年为刻度，长期坚持这样的高难度玩法。

丨华润置地在售项目拼图

中环天序是成都去年第一个新盘，选择在元旦当天亮相。如果我没记错，它应该开放后没几天就达到了上千组的接待量。

原因很简单，在一度缺少产品统治力的东中环板块，中环天序营造的示范区质感，给出了意料之外的豪宅气场。

丨中环天序示范区实景

入口广场铺装元素取自蜀锦概念，水景周围采用意大利进口Prada绿奢石，门头立面用金属格栅装饰。

大门主色调由高级灰+香槟金色勾勒组成，金属与石材的碰撞形成豪华基底，构建东中环的地标符号。

当视角放到城南天府新区，同一天亮相的天府九里，华润置地又拿出了风格迥异的示范区表达。

丨天府九里示范区实景

社区入口是极具昭示性和仪式感的东方府门，老编辑近年来看过的中式楼盘数以十计，但还是第一眼就被天府九里惊艳到。

丨天府九里示范区实景

拾级而上后，精致水景和景墙围合出的主入口空间，营造出古代名门望族才有的山门感。

同时项目还利用地势高差，打造了天府新区首个中式会所下沉庭院，古松、飞瀑、大面积石板与草地，将摩登东方的气质死死拿捏。

同样在城南，天府九里所在的锦江生态带天生就有现代感的度假气场，华润置地通过中式府门，填补地域特色的空白。

进入生活节奏更快的高新区，华润置地今年入市的高新天序在气质上又两极反转。

丨高新天序示范区实景

深浅不一的海蓝色水景交织，掩映着精致雅奢的水上会客厅，棕榈科植物点缀其中。踏入示范区的第一眼，你会以为误入新加坡某个度假酒店。

没错，这就是华润置地通过岛岸风情的公共空间、舒展飘逸的建筑立面，为城南忙碌的城市精英定制出专属的度假生活。

丨高新天序示范区实景

你看，很多楼盘也会对城市的「在地性」进行表达，但仅仅依托于土地本身。华润置地走到了更深的一层，开始对片区缺乏的生活方式进行补充。

示范区选用的是华润水泥特制的创新型材料，造价更高、工艺更复杂，可以呈现出来更加真实的海洋观感。

在繁忙的高新区，有谁不会为一片海而心动呢。

丨上璟润府示范区实景

刚亮相不久的上璟润府更夸张，直接将实景示范区打造为公园的模样。

雾喷戏水区、草坪飞盘区、能量补给站、极限滑板运动场，这些业主未来日常生活的画面，在走进示范区时就触手可得。

同时极具地标感的营销中心，约300㎡礼堂艺术长廊，实现东三环最具「符号化」的公园生活。

丨上璟润府示范区实景

一年多的时间，数十个标签不一的项目，华润置地始终一盘一策，将对在地文化的挖掘进行到底。

这不是建房的技术，这是建房的艺术

业主生活方式的「符号」

总图差异化，顶层设计的第一步就是最优解

华润置地旗下项目多，意味着开发难度也不一而足。既要面对几十亩的小地块，也有四百多亩的大项目，甚至还有大地块被拆分成数个小地块这样的地狱级难度。

为了让每块地匹配业主不同需求的生活方式，华润置地也集齐了最丰富的设计阵容，有成都本土优秀的设计单位方基准方中，有gad这样的大师团队，还有景观设计屡屡出圈的山水比德，为华润置地建立起完善的产品库。

因此，别家开发商未来在成都拿到的不同属性的地块，都能在华润置地身上找到成熟的解法。

丨阅天府总图模型示意

占地约143亩的阅天府，就给出了堪称教科书级的总图设计。

地块容积率低、规模大，看似完美的大盘形态，被拆分为6个小组团，如何让组团关系分而不离，是对总图规划最大的考验。

华润置地从两个维度进行创新，给出了填补天府新区生活方式空白的规划方案：

第一， 通过长约450m的走廊中轴，在六个地块间串联起一纵三横的慢行街区，形成洄游步行动线，方便后期打造宠物、咖啡、户外露营等主题丰富的集市，让街道更有人情味和烟火气；

第二， 单个地块采用点式布局对楼栋进行摆放，构建出组团式院落。并通过楼栋的错位与高度差，让尽可能多的业主，在室内拥有强悍的视野观感。

丨阅天府总图模型示意

同样被拆分成六个地块的，还有东三环的上璟润府，但地块条件不同、华润置地给出的解法又完全不一样。

丨上璟润府整体规划结构示意

项目住宅部分约173亩，超过了阅天府的143亩，放到主城区已经独树一帜。

与此同时，项目整体开发面积约400亩，剩下两百多亩土地都是生态绿化，包括约128亩绿地公园，以及约35亩河道水域。

于是我们在上璟润府身上看到了「住进公园里」的生活方式：

一条十陵河穿城而过，串联起6个住宅地块。1.5公里动态滨河景观长廊、3层慢行体系，能让你与自然、与邻里之间，产生N种可交互的生活场景。

丨上璟润府意境创想图，非交付标准

首批次亮相的6号地块被十陵河环绕，北面是最大纵深超100m的公园绿地，东侧是完整的公园，南侧还有20m的绿化退距，形成公园三面环抱的态势。

为了放大生态感：

小高层楼栋均为独栋独单元，中间楼王还采用端厅设计，实现无死角观景。

东侧与公园紧邻的两栋楼，设计为仅6F高的叠拼别墅，自身直面景观，还弱化了对内部楼栋的遮挡。

丨上璟润府6号地总图模型

作为华润置地今年在成都两大战略级「润系」产品的另一选手-青羊润府，总图上的追求更倾向于对「西贵」的隐奢表达。

丨青羊润府意境创想图，非交付标准

得益于方正的地形条件，66亩土地上，青羊润府规划11栋住宅与2栋商业，整个图纸完全中轴对称，是今年最标致的一张总图。

看到这张图纸，就会自然而然联想到文化气质浓郁的青羊区，强烈的秩序感与对称仪式，和「西贵」的庄重气质不谋而合。

丨青羊润府景观结构示意

小区内部进门后是邻里花园庭院，并沿着水岸抵达森林秘境，营造出环状式水岸庄园空间。

同时楼王单元全系架空，植入私宴、会客等功能后，形成半岛花园里的超级会客厅。让高端业主在自家小区内部，就能满足城市会客、家庭欢聚的双重需求。

行业产品创新的「符号」

拒绝复制的设计理念，每款户型都是定制款

区域覆盖面广，必然导向客群基数厚，华润置地不仅要在外部环境的「内卷」中优化产品、赢得市场份额，还需要在企业内部建立丰富的产品梯度。

首改市场：用超配体验赢得客户

华润置地对首改市场的占领，主要集中在上璟润府身上，其核心的设计理念，就是给到用户同面积段中难以实现的场景。

以116㎡户型为例，全采光电梯前室、独立西厨岛台、6.7m大横厅、带阳台的老人房等配置，相当于在一款入门级产品上，给到了深改产品才有的体验感。

丨上璟润府116㎡户型平面示意

到了128㎡户型身上，单看户型图本身，你会以为它是140㎡+的产品。

双面采光的电梯前室，进深达到约3.1m的入户玄关，横厅开间达到7m，与此同时还配置了四间卧室。

128㎡就能买到功能完善的四房，放到前几年的市场，这是想都不敢想的事情。

丨上璟润府128㎡户型平面示意

再改市场：在红海中的突围战

再改市场的产品竞争，集中在大家都熟悉的143㎡户型身上。绝对的红海市场，华润置地如何脱颖而出呢？

以青羊润府的143㎡户型为例，它是目前市场上最新的研发成果。乍一看，全明电梯前室、7m横厅，好像和大多数143㎡户型没有差别。

但深入到局部空间后，你会被它的创新震撼到。

丨青羊润府143㎡户型平面示意

常规143㎡的玄关进深，普遍只有2m左右。青羊润府将它提升到3.25m，日常体验完全不一样；

常规主卧仅有面积上的迭代，青羊润府开启了场景创新，不仅实现270°开窗，同时采用三分离设计，床区、衣帽间、卫生间彼此分区，整体形成南北通透的独立空间。

丨青羊润府143㎡主卧系统示意

豪改市场：场景创新走上新高度

在豪改市场上，华润置地则将最新研发的「空中院馆」全面落地。

上璟润府的172㎡户型中，空中院馆镶嵌在书房与客餐厅之外，3.3*2.5m的独立空间，既能与客餐厅联动、拓展使用场景。又能与书房联动，让你身处室内时也能拥有户外空间。

丨上璟润府172㎡户型空中庭院与书房示意

青羊润府的192㎡户型，三面开窗的景观阳台，与书房联动形成室内的交通枢纽。

它的连接面更加丰富，让你日常对着花园办公外，还能让阳台、客餐厅、书房、主卧等四个区域相互联动，创造放大空间体验的洄游动线。

丨青羊润府192㎡端厅洄游动线示意

终改市场：终极居所的理想形态

面向城市塔尖人群的终改市场，依然是华润置地擅长的领域。

比如阅天府252㎡户型，它在天西高端局中基本一房难求，原因无它，360°端厅、空中院馆、带露台主卧等设计，能让你在大平层的物业形态上，轻松get别墅级的生活场景。

丨阅天府252㎡户型平面示意

对于本身就是别墅形态的产品呢？华润置地又实现它与大平层的融合。

上璟润府建面218㎡的下叠，客餐厅开间达到11.5m，是不是比常规大平层还夸张。

更夸张的是，负一层带采光的地下花园、一层被L型辽阔花园包裹，就算仅比拼墅感本身，它在今年的别墅市场也是佼佼者。

丨上璟润府218㎡下叠平面示意

去年华润置地以近300亿的业绩夺得成都榜首，更重要的是，华润置地销售项目的平均单价也处在头部梯队，在成都楼市的号召力显而易见。

复杂的市场逻辑背后、华润置地夺冠的原因可能很简单。老编辑注意到，华润置地在售项目中有许多合作开发的案例，虽然它不一定主导操盘，但一定会高度参与产品设计，始终保持对产品基本面足够的掌控度。

如今，两座「润系」产品亮相、「润生活研究所」官方栏目上线，华润置地开始创造长效存在的超级符号。

2024年的华润置地，不仅能收获业绩，还能收获更多的用户忠实度与品牌资产。

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