为什么说只有站在城市之上，才能发现商业更新的大价值?

‍通透豁达的生命行者，穿透人生的迷雾，定位自我价值，揭示个体与世界的深层联系，锚定生命航向。同样，城市作为人类文明的微观缩影，其更新过程亦如个体生命的觉醒与重塑，需要在重塑城市肌理、优化人文生态、激活经济活力的航行中，具备同样的深度洞察与全局视野，精准把握城市定位，理清其与周边环境、全球脉络乃至人类未来愿景的深层联结，从而找寻出城市更新的独特路径与持久生命力。

这一认识源自RET睿意德在一系列城市更新实践中的经历。这些案例涵盖了开发商、投资者、运营方等多种市场主体，特别是在涉及国家文化遗产保护与核心城市改造项目时，更离不开政府、国有资本等多方力量的协同介入。然而，各利益相关方对于商业开发与资产运营的知识储备与理解深度参差不齐，部分新入者对专业的理解常浮表面或局限于理论框架，这在一定程度上削弱了决策的协同性、效率以及准确性。

以下，我们梳理城市更新所蕴含的价值创造链条、空间资源配置网络以及地方文化与经济交织的脉络，旨在助力各类参与者构建起一个立体化的网络视角。在“网状关系”与层级逻辑的指引下，更易识别关键节点和找准前进方向，更可能做到高瞻远瞩与脚踏实地，明明白白地运作城市更新。

城市发展模式已截然不同，城市更新的最优回报，来自对新价值链的准确把握与深度融合

我们审视各产业的市场化价值生成机制，其根基在于价值链的有效传递与增值过程，这是维系产业生命力与内在逻辑的核心。面对不同的经济周期，市场往往催生出新的运作模式，其中的关键参与者善于运用杠杆效应，以最大化整体价值产出。在中国城镇化进程加速，特别是房地产与商业地产增量迅猛时期，价值链的独特性尤为突出：地方政府供应土地，开发商获取并进行开发，建成物业市场化销售后，剩余持有部分交由开发商自有的商管公司或外部商业机构进行招商运营。这种模式中的金融杠杆，很大程度上源自城镇化进程中地价的攀升以及高效的开发与资金回收速度。

随着城镇化率不断提升，房地产企业逐步构建起涵盖土地储备、建设开发、销售租赁等环节的完整产业链。他们通过公开竞拍获得土地使用权，大规模开展住宅与商业地产项目，凭借标准化产品的快速流转实现规模化利润。同时，商业地产形态持续创新，从购物中心延展至写字楼、酒店、文旅项目等领域，有力拉动了相关上下游产业的繁荣。此间，资本运作扮演重要角色，房地产企业广泛应用金融工具，如发行债券、设立REITs、信托产品等，旨在筹集资金、降低成本、扩大业务规模。

然而，当城市化进程迈入新阶段，城市更新成为焦点议题。国资企业，如城投公司与城市金融平台，在本轮更新热潮中，选择了有别于传统开发模式的股权运作路径。他们通过股权收购、资产整合等方式，深度参与老旧城区、工业遗产地及其他待改造区域的更新工作，着眼于实现社会公共利益与经济效益的长期均衡。

城市更新的股权运作模式下，规划与设计工作不再局限于新建项目，而是聚焦于既有城市空间的精细化改造与功能优化，强调保护历史文化遗产、改善基础设施、提升公共服务与生态环境质量。这种模式突破了以往单纯依赖土地升值与快速销售的商业模式，倡导社会资本合作，采取公私合营（PPP）模式，实现风险共担、利益共享，进一步延展了产业价值链。

国资企业在城市更新项目中更偏向长期持有与专业化运营，通过提升资产价值、优化租金收入、提供高品质服务等手段，确保长期、稳定的收益回报。相较于传统开发模式，城市更新股权模式的杠杆使用特征更显稳健，侧重长期价值创造，降低了对短期财务杠杆的过度依赖。

显而易见，城市更新因国资企业的深度参与，使商业地产资产具备了“长期主义”的潜力，是商业地产向城市资产转型的必然趋势。以北京“国资系”为例，其2021年营业收入高达2万亿元，相当于华为、百度、阿里、腾讯四家企业的总和。在经济常态发展、民营企业面临挑战的背景下，国有企业以其雄厚的实力与独特的盈利模式，成为优化资源配置与推动城市更新的重要力量，能够在更长的时间周期内有效管理和运作城市与资产。从产业价值链及杠杆使用的视角来看，城市更新不仅是对传统开发模式的补充与升级，更是对城市发展空间质量与可持续性的深刻变革。它倡导政府、企业和社区居民共同参与，共同塑造富含人文底蕴、生态友好的城市环境，以满足新的社会经济需求，踏上高质量城市发展的道路。

通过对城市更新价值链参与者的动态变化与商业模式革新过程的深入剖析，我们可以深刻领悟合肥市在产业结构调整中坚定推行以产业为支撑、带动商业发展的战略决心。成都依托未来发展为内陆“港”的战略下，近两年投运的天府机场在货运运力方面的优势，势必获得更多依托航空运力提效的产业。同时，亦能洞察淄博、哈尔滨等城市大举发展文化旅游产业，积极吸引全国消费者关注背后的深层意图——即旨在通过产业与商业的深度融合、内需市场的激活以及消费潜力的释放，寻求经济增长的新引擎。当传统产业动能逐渐式微，新的驱动力不可能凭空降临或坐等机遇，而是需要主动求变、积极布局。

成都天府国际机场 ©网络

城市更新在此背景下，为各地提供了重新审视与规划经济结构的战略窗口，它不仅是关乎单一项目盈利与否的问题，更是关乎城市长远发展前景、面向未来进行再投资的重要战略部署。城市更新的本质是在都市经济网络的框架下，城市寻求实现新发展阶段与可持续发展能力的全面提升，是一场着眼长远、关乎城市竞争力重塑的新一轮竞赛。参与方也只有站在城市新动力的视角，对于项目、特别是城市更新重点项目的利益点才能更为透彻和坚定的投入。

城市更新的最大商业价值，来自对地缘经济潜力的理解与深挖

城市发展本质上是一个依托地理区位与物理空间网络进行资源优化配置的过程，这对商业资产的繁荣与进化具有决定性影响。经济学家雅各布斯曾强调：“城市的实质在于其地理位置的多样性与连贯性，地理环境与物质形态的有机融合是驱动城市生机的核心要素。”迪拜凭借其独特的地理优势及构建的国际资源流通体系，完成了从沙漠内陆向全球商贸旅游中心的华丽升级，进一步证实了地理因素在城市长期竞争力构建中的基石作用。而伦敦金丝雀码头从荒废港湾到全球金融枢纽的蜕变，生动例证了这一论断。其成功之处在于对泰晤士河黄金地段的巧妙运用，配以科学的城市规划和高品质的基础设施建设，塑造出契合现代金融服务业要求的空间环境。

伦敦金丝雀码头 ©网络

探究城市更新的深层机制，必须超越地域界限，敏锐洞察全球资源竞争格局与地域消费需求的演变趋势。以西班牙巴塞罗那的波布雷诺项目为例，20世纪90年代，面临工业衰退，该项目通过引入创新业态、优化公共设施、保护并激活工业遗产，成功重启地区活力，满足了居民在功能、情感、文化等多元需求，成功转型为集居住、工作、休闲为一体的创意产业集群区。在日本，东京新宿的歌舞伎町塔、麻布台之丘、横滨红砖仓库，以及持续焕发生机的丸之内中央商务区，皆展现出城市更新过程中如何巧妙借力地理优势、对接本土需求、尊重并传承文化根脉。

日本横滨红砖仓库 ©网络

审视我国的城市更新实践，不少项目仅关注外观美化而忽视深层次更新，或过度追求产品外观与硬件规格，却忽略用户体验，甚至依赖短期营销策略制造网红效应。此类更新项目往往在短暂繁荣后迅速没落。问题症结在于未能深刻理解项目定位与所在区域、城市总体发展战略之间的内在逻辑，导致项目难以赢得当地居民的广泛认同，即使投资巨大，亦难获取预期经济效益。

无论是深度挖掘地理区位潜力，还是在城市更新操作中，我们均应深刻认识这些因素在设定城市发展基准、拓展发展空间方面的关键作用。明确的自我定位源于紧密对接项目与区域、城市发展战略与地理人文脉络，充分考量地域消费特征与文化底蕴，如此方能确保城市更新与商业资产开发真正满足市民需求，为投资者带来稳健、持续的投资回报。

城市“文化资本”渐成竞争优势的核心，而商业是文化表达与输出的先锋

地域文化与城市更新的内在耦合关系，为城市实现转型升级、实现弯道超车提供了战略机遇。地方文化作为区域精神标识与历史基因，积淀了时间的记忆与历史的印记，伴随地方生活变迁与社会发展不断传承与创新。在全球化浪潮中，中国城市硬件设施快速提升，与发达国家差距显著缩小，甚至在某些更新与便捷性方面已实现超越，国内城市间硬实力差距逐步缩小，文化软实力的培育与传播成为塑造地区特色、赋予城市独特价值的核心策略。

地域文化与城市更新交织而成的隐形网络，蕴藏着丰富的历史叙事、独特风貌与标志性人物，构成了地方文化宝藏。激活这些潜藏的文化资本，需要进行深度挖掘与创新诠释，使其在新时代背景下焕发全新活力，并借助高效传播途径赢得广泛认同与传播。

以荷兰阿姆斯特丹北部港口区的霍塔文斯城市更新项目为例，其巧妙地将废旧船坞与工业遗址转化为充满活力的创意社区与高端住宅区。项目保留了原有的工业建筑结构与材料，如锈蚀的钢材、裸露的砖墙，同时引入现代建筑设计理念，打造出兼具历史韵味与现代美学的混合用途空间。霍塔文斯不仅为艺术家、设计师等创意人才提供了工作与生活场所，还通过举办各类文化活动和展览，成功吸引了大量游客和居民，促进了区域经济的多元化发展。这一案例展示了深植于工业文化遗产之中的地域文化如何与现代设计理念相结合，创造出既具有历史文化底蕴又引领时尚潮流的城市空间，为城市更新注入了强大的文化动力。

阿姆斯特丹北部港口区霍塔文斯 ©网络

随着中国经济崛起，国潮文化的流行，是中国传统文化与现代审美的成功交融，跨越地理边界走向全球市场，中国国潮品牌凭借富含中国文化元素的独特魅力，赢得了国内外消费者的热烈关注与喜爱，成为国家软实力输出的有效平台。与此同时，中国品牌积极拓展海外市场，不仅依赖高品质产品与技术创新，更倚重深厚的文化内涵打开国际市场的入口。

RET睿意德参与的多个城市更新项目中，如西安大唐不夜城对盛唐文化的深度发掘与再现，成功将文化资源转化为显著经济效益，吸引大量国内外游客。安徽绩溪糸巷徽菜徽厨博物馆则通过保存、展示与传播徽州传统饮食文化，增强本地居民的文化认同，为地方经济开辟新增长点。承德鼎盛王朝大型演艺及元宝街项目以清朝康熙大典为主题，既实现了地方商业升级，又为承德吸引特定游客群体。深度挖掘与创新诠释地域文化，将无形文化资源转译为有形经济与社会效益，有助于城市在激烈的竞争中捕捉弯道超车的良机，实现文化与经济深度融合发展，推动地方经济迈向更为广阔的全球舞台。

安徽绩溪糸巷徽菜徽厨博物馆 ©网络

热衷追逐潮流、快速理解和接纳新事物，是人类思维特性，对于亟待破局与创新的当代商业市场尤为明显。文化商业是当前热门话题，似乎脱离文化谈商业已显得苍白无力。然而，在城市更新的大背景下，文化何以成为强大的驱动力量，其深层逻辑却鲜有深入探讨。有人援引马斯洛需求层次理论，认为这是由于消费需求已提升至精神层面，但这种单一解读略显草率。浅尝辄止的理解容易引发公众盲目跟风与市场浮躁模仿，催生“所见即所得”的同质化现象，加速消费者对新鲜事物的审美疲劳，进一步催生新一轮无效与重复，这对以创新塑造价值、推动持续发展并无助益。

结语

无形的力量渗透于有形的现实世界之中，观念的革新不断驱动实践活动。在汹涌澎湃的经济社会发展大潮中，城市更新蕴藏着无限潜能，同时又受制于悄无声息却影响深远的规律与范式。通过解析地理与文化相互交织的网络、市场需求与创新理念相融共进的价值链体系，以及植根于时代精神与地方特色的软实力这一系列无形之网，我们揭示了城市实现逆袭式发展的独特路径。发现并运用这些隐性的线索，并非拘泥于既有规则，而是要在尊重经济规律的基础上勇于探索创新，旨在在规则的框架之上探寻一条通向成功的崭新轨迹。随着社会经济活力的持续涌动，城市在功能重组、需求重构、文化再塑的过程中焕发出崭新的生命力。