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经济大区出手!不要低估“房票”的威力

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文|凯风

一线城市,又出手了。

日前,广州开发区、黄埔区出台城中村改造项目房票安置实施细则,凭房票购房不限购、可贷款、可转让,到期未购房可申请兑付现金。

这是一线城市首个落地的城中村改造房票,也是全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票。



今年年初,广州曾发放一线城市首张房票,一度登上热搜。但当时的房票试点,着眼于旧城改造项目,而非城中村。

作为我国重点推进的“三大工程”之一,城中村改造无论是数量之多、规模之大还是利益主体之复杂,都远超旧城,其进展关乎房地产和城市发展的未来,房票试点探索价值更为凸显。

新一轮房票安置试点,能否扭转城中村改造的局势,并进一步激活楼市?

01

敢于啃最硬的骨头,勇挑城中村改造的大梁,向来是排头兵的重任。

房票早已有之,但过去多数集中于二三线城市,这次一线城市首开先河,其信号意义不容低估。

北上广深的一举一动,历来都全乎全局,不仅是楼市调控最后的堡垒,也被视作政策转向的风向标,更是每一轮楼市复苏的领跑者。

为什么是广州?为什么是黄埔?

去年底召开的中央经济工作会议明确提出,加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

三大工程,既是2024年政策发力的主方向,也是房地产步入下半场难以绕开的选择,更是未来稳楼市、稳房价、稳增长的重要推动力。

与20多年前遍及全国的住房商品化改革不同,与七八年前席卷中小城市的棚改货币化也不同,这一次“三大工程”的重担,主要落在了超大特大城市身上。

全国共有20多个超大特大城市,而广州是中心城区城中村数量最多的城市,黄埔又是广州城中村改造的主战场,担子最大,任务最重,率先探路的紧迫性更强。

根据《广州市城中村改造专项规划(2021—2035年)》,广州将推动272条城中村改造,覆盖155平方公里的面积,涉及118万户籍人口、500多万常住人口。



其中,黄埔有38个项目纳入全面改造,位居全市之首,远超老城区的天河、越秀、荔湾等地。

近期,随着宏观环境、楼市周期和社会预期发生变化,城中村改造难以沿袭过去的旧路,亟待变革。

在新的环境下,“大拆大建”的改造模式不合时宜,由央行托底定向放水式的棚改货币化也难以复制,而借助房价上涨助推的快速城镇化正在面临挑战。

这种背景下,“房票安置”横空出世,成为超大城市推动城中村改造的关键一招,犹如杠杆一样,再次撬起市场预期。

02

黄埔的房票安置,究竟有何吸引力?

任何一项政策,都不能凭空而来,既要有较高的站位,也须考虑现实的可行性与激励的相容性。

从各地政策实践来看,部分城市房票陷入无人问津的尴尬,个别城市最终沦为一张空头支票,根源就在于限制太多而激励不足,更忽视了大环境对市场预期的影响。

为此,从广州市到黄埔区,在新一轮房票安置试点中,做出了许多新的探索,兼顾政策激励、市场选择、民生需求和公共利益等多重因素。

其一,房票不会一刀切,而是多了一种选择,更多了一保障。

根据新规,城中村改造项目,每户人均40平米应按照原址回迁,40平米以上可选择房票安置,兼顾政策兜底与市场选择。

我国城中村改造,普遍采取复建安置、货币补偿、产权调换等模式,房票安置则是满足差异化需求的新选择。

显然,房票安置不具有强制性,更非唯一选择,而是交由市场。要不要选择房票,选择多少房票,房票如何使用,完全遵循被拆迁人的意愿。

其二,与等待安置房相比,房票更具确定性,且能从实现安置房向商品房的产权升级。

过去,原址回迁曾是绝大多数项目的首选,但受大环境影响,城中村改造周期有所拉长,回迁房建设存在一定的不确定性。

与被动等待回迁、承受市场波动、面临租房带来的入学困扰相比,房票购买商品房,多数都是现房或准现房,所见即所得,扩大了选择空间,也多了自主选择权。

更关键的是,从回迁房到商品房,房票安置不仅能够突破限购限制,而且实现了产权升级。

在我国,土地类型不同、房屋产权不同,价格可能存在巨大差别。

商品房拥有完整产权,配套相对完善,可自由交易,而安置房产权一般受限,一定年限内不能上市交易,到了年限之后,通常也需补足土地出让金方能入市。

其三,与弃产和货币补偿相比,房票安置不仅多了政策奖励,而且购房也有折扣。

根据黄埔新规,“房票安置”由基本补偿+政策性奖励构成,政策性激励一般不超过奖励不超过5%,这是相比直接货币补偿多出的部分。

与拿着货币补偿直接购房相比,房票与“房源超市”直接挂钩,后者均是产权清晰、手续完备的高品质商品房,且购房存在明显折扣。

黄埔区首批入选“房源超市”的三个楼盘,均位于首发的“五村七片”试点项目周边,既保障商品房的高品质需求,又能兼顾邻里文化需求。

同时,房票有效期为18个月,但到期之后并非作废了之,仍能按基础补偿金额兑付现金,这相当于多了一种选择,也多了一重保险。

其四,任何东西必须能交易才有价值,房票的流动性正是其最具吸引力所在。

允许实名转让一次,且未限制在被拆迁人之间,这是黄埔区房票安置最大的亮点之一。

一些地方的房票不允许对外转让,一些地方即使允许转让,也局限于城中村内部“小圈子”,房票受到的限制越多,其吸引力就越有限。

如果说“补偿+奖励”决定了房票的“本钱”,那么“可转让+到期可兑付+不限购”,则提升了房票的真实价值。

这正是黄埔区房票安置试点的积极探索所在,也是它能真正激活车城中村改造源头活水的关键所在。

03

房票安置,能带来什么?

房票对于政府、开发商、村民和社会来说,可谓多赢之举。

过去的城中村改造,安置房闭环运行,与商品房属于泾渭分明的两个市场。房票的存在,将两个市场连成一体,打通了从安置房到商品房的流通之路。

正如过去的棚改货币化,当村民带着“房票”入市,既有的商品房市场迎来新的增量需求,楼市定向去库存的大门由此开启,在为房企输血、造血的同时,进一步带动市场复苏乃至反弹。

当前楼市,缺的不是房子,也不是各类不断松绑的政策,而是源头活水和新鲜血液。

去年,重要会议首次做出一个关键判断——“房地产供求关系发生重大变化”。当前房地产最大的矛盾点不在于供给,而在于需求。

因此,如何扩大潜在需求成了当务之急,而通过房票将安置房需求定向引导到商品房市场,正是可行之策之一。

更关键的是,一旦房票安置有了规模效应,既可以不再重复建设大体量的回迁安置房,避免进一步刺激库存上升,又能减少临迁费等固定支出,减轻财政和企业压力。

更关键的是,原本要用于安置房建设的回迁地块,也能得到更大程度的盘活,为保障房建设或产业建设腾挪出新的空间,可谓一举多得。

当然,这一切设想成立的前提,在于被拆迁人对于房票的响应,何以激发其热情,就成了关键。

简而言之,房票的吸引力在于可转让可兑付的流动性,在于从安置房到商品房的产权升级,更在于所见即所得的确定性,在于免受城中村改造漫长周期带来的困扰。

这在房价高涨时代或许无关紧要,但在当下的楼市却显得愈发现实。毕竟,房地产早已不同于以往,城中村改造也有了完全不同的逻辑。

对于尚未启动的城中村改造项目,或许存在观望情绪;但对于已经拆迁而只能被动等待回迁的地方来说,房票无疑是颇具性价比的选择。

所以,不要小看房票的吸引力,也不要低估政策带来的鲶鱼效应。

04

再造一个新黄埔,离不开城中村改造的贡献。

作为全国工业十强区、广州制造第一大区,立足于“制造业当家”的要求,肩负起“再造一个新广州”的重任,同时身为首批国家级产城融合示范区,广州开发区、黄埔区对产业用地、居住用地的需求远比一般城区更为紧迫。

要知道,过去黄埔常被诟病为“有产无城”,“工作在黄埔、居住在天河”的逆向候鸟群体不计其数,原因就在于缺乏高品质住宅小区,无法承接源源不断的人口增长需求。

近年来,黄埔区之所以城市界面为之一新,无数高新企业和高层次人才蜂拥而入,离不开城市更新释放出的产业园区、商务中心和商业住宅,带动产业升级,也留住了人才。

人才的用脚投票,是检验一地吸引力的试金石。数据显示,2013年-2023年,黄埔区户籍人口从41.55万人大幅增加到70万人,增幅位居全市之首。



不仅如此,这些人口几乎都是年轻人,60岁以下人口占比达到87%,位居全市第一,堪称广州最“年轻”的区。

与人口涌入相比,通过城中村改造,黄埔还将众多散乱的城中村,蜕变成为商务中心或产业高地。

已经基本建成的改造项目如大塱村,原本是握手楼林立的城中村,经过改造之后,释放出成片连片高质量产业发展空间,摇身一变成为一流的总部经济集聚区和区域创新中心。

据测算,大塱村预计改造后地均GDP将达到130亿元/平方公里,而村集体收入将由1000万元/年升至2亿元/年,增长近20倍。

此番首发的“五村七片”试点项目,系黄埔区融合改造的示范工程,周边是以湾区半导体产业园、国际生物医药价值创新园为代表的产业园区,这是广州逐鹿新质生产力、追逐颠覆性创新的主要承载体之一。

房票安置如果能腾挪出大量产业用地,无论对于黄埔迈向万亿制造强市,还是打造战新产业和未来产业,都有长远好处。



可见,将产业升级、产城融合、职住平衡、高质量发展与旧改相结合,一直都是黄埔城中村改造努力的方向,也是城中村改造公益属性的体现。

在这一目标指引之下,黄埔区探索出清单管理、并联审批,用地置换、规模腾挪、公配统筹、房票安置等模式,为全市乃至全国的城中村改造积极探路。

05

时代变了,城中村改造逻辑,正在发生巨变。

城中村是我国快速城镇化的产物,存在于几乎所有大城市,而珠三角尤以为最。

过去40多年,珠三角是全国增长最快的区域之一。

当经济产业突飞猛进,城市不断向外蔓延,各大城市几乎连成一体,大量传统乡村被裹进时代的洪流,来不及改造便被钢筋水泥森林包围,最终成为城中村。



备注:珠三角灯光图

当土地资源仍旧充裕之时,城中村尚不构成问题。

然而,随着超大特大城市人口持续涌入,城市开发需求与日俱增,人地矛盾愈发突出,如何将城中村的低效用地转变为高效土地,就成了无法避开的选择。

这就是城中村改造得以大规模启动的原因所在,也是“城市更新”升级为十四五时期国家战略的宏观背景。

房价一路高涨的时代,城中村改造犹如“香饽饽”,一经推出就会引发无数房企争抢,城中村原住民更不乏“一夜暴富”的可能,坐享城市发展的巨大红利。

这一时期,城中村改造之所以能够飞速推进,主要依托于一轮又一轮的牛市,得益于商品房开发带来的补偿效应

只要市场预期向上,无论是房企、村民、购房者还是政府乃至社会,都能从中受益,这是典型的增量博弈和多赢游戏。

彼时,无论是原地回迁,还是货币补偿,都是无往而不利,城中村改造也容易迈向正向循环。

然而,当楼市步入新常态,房地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的“三高”模式,城中村改造也将失去“高补偿、高回报、高增长”的预期。

如果说过去旧改更多以商业为主导,市场规律在其中起着决定作用,那么如今城中村改造更多以政府为主导,体现的更多是民生工程、社会公益属性。

这种背景下,有没有新产业导入,能不能改变居民生活环境,会不会增加公共基础设施,能不能带来投资驱动之外的新增长极,正在成为新的衡量标准。

所以,无论是房企还是城中村,都要放弃幻想,不能停留于过去的想象之上,而要认清当下的复杂现实,及时调整对未来的预期。

当然,随着城市更新上升为国家战略,城中村改造被列为三大重点工程之一,加上立法日益完善,房票安置等新模式层出不穷,旧改有望再次迈上快车道。

作为10万亿级的大产业,无论市场如何风云变幻,房地产仍旧是举足轻重的支柱性产业,也是国民财富的最大蓄水池,不会轻易任其剧烈震荡起伏。

房地产要稳,城中村改造势在必行,一线城市和经济大区理当勇挑大梁,走在探索的最前列。

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