高管内参|首分论市：市场需求修复缓慢，整体市场成交与案场热度呈现低温趋势

2024年一季度长沙楼市出现大幅回落趋势，网签量同比下滑，达到近几年最低位，同时案场来访量也呈现走低趋势。市场信心不足，修复速度缓慢，未出现以往小阳春行情。

政策环境

1

2024年政策边际调整

整体宽松程度较高

长沙一季度仅出台2条政策，未有大幅度放松政策，长沙经历2023年调控松绑后，整体维持宽松态势，除了商贷利率进一步下调，其他政策无大幅度宽松表现。

从整体政策表现来看，目前长沙宽松程度较高。土地规则放宽，不限价增加房企利润空间，在限购、限售方面相对应放宽，首套商贷利率下调至3.75%，首付比例为20%。近一年时间楼市一直处于弱走势，信心度是关键，政策维持放松，一定程度上增强楼市预期。

土地市场

1

一季度无涉宅地块供应，成交4宗地块

2024年一季度长沙六区一县无涉宅地块供应，由于政府集中招商土地推介，供地计划延迟。成交4宗涉宅地块，集中于1月成交， 2、3月无涉宅地块供求表现，整体土地市场维持低位。

4宗成交地块中，3宗地块底价成交，1宗地块溢价成交。其中运达集团以溢价47%，总价29.81亿元，楼面价16180元/平拿下开福中心S10地块，刷新地王价格。

房地产市场处于修复阶段，房企拿地仍以国央企、平台公司与优质民企为主。土拍热度分化加剧，核心地块形成高溢价，而非核心地块回温有限，多以底价成交或平台托底为主。

2

土地推介供地位置优越，整体素质提高

长沙供地云一季度更新了2024年重点地块推介手册，共30宗地块，从位置来看，地块多集中在3环内，中心板块地块明显增多，整体土地质素提高。从区域来看，开福区成供应重点板块，且地块多位于开福中心板块；另外省府、市府、梅溪湖二期等热点板块均有供应。从用途来看，纯住宅地块占比达73%，宅地占比提升。

部分地块展现了较高素质，地块位置优越、周边优质资源密集分布，以优质地块吸引房企摘地，提升整体市场热度与市场信心。如黄兴北路S1地块地块低容积率、中心板块区位、周围配套能级高且成熟；洋湖片区地块低容积率、临江、地铁、商业均齐全。

新房市场

1

市场信心低落，网签量明显腰斩

从商品住宅成交量走势来看，2024年一季度成交表现回落明显，低于以往同期水平，1-3月月度成交均低于45万方，市场较为冷清。对比去年2、3月由于政策放松，大批外地购房需求推动成交处于高位，今年明显腰斩，政策刺激不可持续，仅短期有促进作用。

从近两年来访认购走势来看，2024年一季度平均单盘来访60组，同比下降46%，单盘认购3套，同比下降55%，处于近两年低位，整体市场信心持续下滑。月度走势经历连续四个月来访下滑后，3月终于迎来了筑底回升，单盘来访值92组，市场热度处于持续修复阶段，但仍未现去年同期小阳春市场。

今年以来，尽管政策面持续宽松态势，但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷。行业预期尚未得到明显修复，市场整体走向并不明朗。预计短期内市场供求不会出现明显转暖，企业销售将持续面临较大压力。预计4月成交总量规模或将延续弱复苏走势，绝对量与3月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。

2

房企折扣力度加大

营销作用产生一定刺激效果

房企在营销端保持活跃，市场在企业积极营销动作下，呈现点状回暖趋势。为刺激消费积极性，品牌开发商率先加大营销力度，折扣分销继续上调，陆续推出降价房源，降价幅度1500-3000不等，一定程度上刺激了购房积极性。

部分项目在降价刺激下效果显著，例如开福中心某项目当周来访破千组，认购超100套，大托板块某品牌房企项目当周来访近800组，市政府板块热点项目近几周来访均值约300组。短期来看，折扣让利的确能在一定程度上提升销售规模，但从长期来看，聚焦产品力提升，稳定市场信心才是关键。

二季度展望

一季度长沙房地产市场继续承压，整体保持低位运行。一方面供应持续缩量，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之年底大批拿证项目尚有一定库存消化，整体推货量同环比均呈下降趋势；另一方面，春节8天长假并未刺激返乡置业热情，3月触底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍显低迷。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

目前实体经济低迷造成的改善客群信心不足、持续观望是中长期行情持续低迷的主要问题。市场信心恢复放缓，进一步拉长市场筑底周期。预判二季度， 4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但市场修复速度和力度缓慢，二季度同比仍将下滑但跌幅或有收窄。

如需《高管内参》PDF

提供：企业+职位+截图

我们将在《高管内参》全部内容发布结束后

24小时内发您

以上仅为个人观点，不代表所在企业观点。

版权申明：本文版权归克而瑞湖南机构所有，未经许可与授权，严禁转载。

如需转载和合作，请致电19892894436（微信同号）。

免责声明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估，我司对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。