楼市以价换量，大刀更猛了

目前的上海楼市处于一个非常诡异的状态：

--量涨价跌。

年后的行情跟年前相比，感觉更为冷清了许多，捡漏的人明显变多了。

想要更大的安全垫，想要买更便宜的房子，想要捡更大的漏。

成为了很多买房人的共鸣。

如何判断上海楼市真的火热了。

最近很多朋友都在问我，现在上海楼市行情究竟怎么样，有没有什么比较好的判断标准。

说实话，3月份上海2万套的楼市行情只能属于中规中矩，并不算顶不算特别高，属于比较正常的心理预期范围。

我们先来窥测下前期历史的成交数据，大家心里有个数。

最近几年，上海楼市最离谱的是2016年，有好几个月份有四五万套的成交量，显然这样的年份是不正常的，有点太夸张了。

然后到了17、18年，又开始超跌，就跟现在很像，每个月2手房平均成交在1万套的样子。

那么正常的年份是什么样的？其实最正常的一年就是2019了，政策稳定，没有放松，也没有刺激。

19年三四两个月的二手房的成交量在25000套到3万套之间，这是一个比较好的比较正常的年份，健康的金三银四应该有的成色。

一般来说，上海在正常月份的成交量就是在15000套到2万套之间，好一点的话应该是在18000套到2万套之间，除开金三银四，金九银十和特别热的年份。

如果每个月能维持在2.2万套到2.5万套之间，连续维持3个月的话，我们会判定说上海楼市稳住了。

所以，我们会把2.5万套作为衡量上海楼市是否活跃的标准。

大家知道，在过去的2023年，上海甚至有时候连1.5万套都保不了，别说2万套了。

所以，客观来讲，刚刚过去的3月份2万套成交量跟以往的正常年份比并不算好。

这里面出现了两个阻挠力量。

• 1、整体经济大环境不是那么好；
• 2、新房扎堆推出。（备注：2024年的前三个月，一季度新房一共推出了四个批次，新房供应量庞大）。

基于上述两点，我觉得上海楼市二手房市场的表现还算是不错的，是高于预期的，你如果对比下老家的城市，你会有更明显的直观感受。

一句话总结，3月份的上海楼市数据还不错，但还远远不够。

上海楼市，正处于量涨价跌的状态。

随着3月份楼市成交数据突破2万套，实话实说，如果没有新的利好政策出现，我觉得4月份上海二手房成交是无法突破2万套的。

上海二手房会长时间处于价格跌跌不休，成交数据比较一般的行情状态中。

过完年后，我们有个很明显的感受，虽然我们公司带看量和成交量都上来了，但很多买家的出价比年前更低了。

年前我们带看了一套大宁板块学区房，买家报价是1470万并且愿意承担税费，但房东坚持是1500万，少一分都不卖。

虽然买卖之间差距不大，但因为彼此之间都不愿意退让，因此房东就没有卖掉，我们把客户引导到联洋并且成交了。

到了3月底，房东主动联系到我们，愿意1470万成交且愿意承担税费，可惜的是，客户已经买好了。

房东很委屈的说，过年后客户的报价普遍更低了，基本集中在1450万，且不承担税费，短短2个月时间，含税费的话便宜了50多万。

如果错过这一个客户也就算了，关键是整个小区年后的砸盘行为更加猛了，根据房东的了解，好几个着急去打新房豪宅的业主，已经把价格从原先的11万单价拉到了10万。

现在只要是愿意谈的买家，要么不出价，出价就是大刀猛砍，而且都是屠龙刀。

如果房东不愿意卖的话，那就算了，再等等，反正也不急。

很多卖家开始躺平了，这么便宜的价格，还卖什么卖，主打一个随缘吧。

上海楼市，正处于“恶性降价”的通道。

目前上海还有很多房东是在国外的，这意味着国内和国外是有信息差的。

国外的客户每次接受到的讯息，都是来自中介灌输的各种价格打压，心理预期会弱很多。

同时，更重要的是，这些房东的房子基本都是买在2015年大涨之前，整体的买入成本是比较低的。

对于他们来说，当时500多万买的房子，现在卖1000万还是卖1200万，差别其实并不大。

最关键是的，要抓紧实现资产的变现。

这样的房东，我们其实碰到了还挺多的。

一套砸盘房源的背后，会引发无数的踩踏效应，后面的卖家想要卖掉，会变得更加的艰难，必须要降价，必须要做出更大的让步。

当然，买家和卖家的立场天然就是对立的，而且心理预期完全不同。

在买家看来，当下的上海楼市可能还会再跌，因此我要寻找更高的安全垫，最近一段时间，来咨询孙同学买法拍房的客户都多了很多，目的就是为了寻找更高的安全垫。

面对这样恶性的市场，我们想给大家几个建议。

第一，对于置换卖家来说，低价卖出意味着低价买入，想明白这点很重要。

很多想卖房置换的朋友目前的思维是混乱的。觉得自己的房子很好，想要高价卖出。

觉得现在处于楼市下行期，想要低价买入。呵呵，这种思维模式本身就是凌乱的。

你想要买的房子，一定是比你现在的房子还要好的。

以差换好，在楼市下行期是个绝佳的策略。

第二，新房已经没有倒挂，如果不是置换客，别再盲目卖房。

全市皆倒挂的新房时代，已经过去了。

如今打新人的心态普遍是：

不要分的盘，不想打。

一般的网红盘，置换又觉得亏。

顶流网红盘，挤也挤不进去。

上海新房的供应，如今就跟自助餐没有两样，吃完第一轮，第二轮马上补上，井喷式供应。

所以，当我们想要卖房打新的时候，一定要想清楚，算清楚各项成本。

第三，聪明的人已经开始悄悄入场，法拍房或许有着很高的安全垫。

最近两周，我们大碗的带看量明显增加了很多。

最近两周，上海的豪宅市场也很火。

对于很多聪明的买家而言，现在的价格已经差不多就是底部的价格。

当别人恐惧的时候，就是先知先觉的聪明人买入的时候。

如果你还是犹豫的，可以考虑考虑法拍房，整体的安全垫会高很多。

第四，最后一个建议：来跟我们聊聊。

这个时代里，多和一些实操家们在一起多多商议，比你一个人闭门造车，总会好很多。

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