9点拿地10点进场？全知道实地探访，建发麦岭沙地块价值剖析

前天，杭州进行了今年第三批土拍，整体氛围较为清冷，不少地块都是底价竞得。其中，备受之江居民们关注的麦岭沙沿江两宗地块，被建发房产底价竞得。

NO.1 丨 壹

这两宗地块在土拍结果出炉前一晚，只有一家出价，再加上种种迹象，虽然很多关注之江楼市的小伙伴已经预料到建发应该会底价拿下，但拍地结果出炉后，还是引发了不小的关注与讨论。

之江麦岭沙地块

17号上午，就在竞拍结果出炉一个多小时后，就有粉丝在全知道的楼市群爆料：麦岭沙地块的围墙已经竖起建发的围挡广告了。

不过，全知道第一时间来到现场求证，并向建发核实，麦岭沙南北两宗地块的围墙并没有动工迹象，围墙外也没有挂上图片中的广告围挡，粉丝发的图片中的围挡是建发云城地块。

据了解，建发在拿下云城地块前，就已经着手开始相关的工作，虽然之江地块还挂出围挡，但建发再次深耕之江，绝对不是偶然。

麦岭沙沿江的两宗住宅现场

全知道了解到，建发麦岭沙地块的开发准备工作已经开始，预计下半年入市。

而这两宗地块的价值几何，全知道再次实地探访，帮大家一一解读：

NO.2 丨 贰

如果不算这个月之江核心区“商改住”地块以及未来可能再次出现的“商改住”，以之浦路、之江路、绕城高速以及云河街合围的之江新城核心区域的住宅用地就供应结束了，未来之江的土地供应主要集中在双浦沿江、双浦新区国科大、车辆段周边以及转塘中村区域附近。

从西湖区前不久发布的2024读地手册就能看出，之江未来待出让的十几宗住宅用地，基本都集中在上述几个区块。

之浦路、之江路、云河街、绕城高速合围的区域是目前之江楼市认可度最高的板块

未来之江的楼市的几个发展区域，哪里最被看好？虽然说是各有各的优势与特长，但从目前来说，双浦麦岭沙沿江，是当前市场最为认可的区域。

主要原因，一是板块当前已经有不少所见即所得的成熟配套，二是未来拥江发展仍是杭州这座城市发展的主旋律，双浦沿江在杭州城市骨架进一步延展扩大的过程中，拥有天然的地缘优势。

近日，全知道再次来到麦岭沙地块周边探访，地块周围目前围起围挡，还没有施工迹象，因为缺少沿街的商业店铺，枫桦东路梧桐路南侧的地块周围，来往行人很少。

穿过梧桐路隧道的预留地块往北走，道路两侧一下子就热闹不少，这里是麦岭沙较为成熟的居住区，一侧是商品房大盘滨之江，当前的入住率很高，另一侧是商住公寓大盘钱塘one，不过相比去年，这个出租为主的商住公寓，入住率在持续下滑。

在钱塘one的一楼沿街底商，开出来许多餐饮和社区配套。不过，全知道走访了一些商家，他们都表示，去年到今年，钱塘one的入住人口在减少，他们的生意也在下滑，“区域的人流量直接影响到生意怎么样！”一位店家说。

不过，相比较双浦新区国科大一带以及转塘中村附近，麦岭沙钱塘one一带的生活配套还算是比较齐全，目前来看，建发地块周边500米，以及能够解决基本的生活配套。

如果以建发麦岭沙地块为中心点，半径放大到1.5公里，5月底要开业的西投银泰城算得上是重磅的商业配套了，这座商场的大部分品牌都是之江首店，从此前全知道曝光的招商信息来看，商场的品牌业态这块做的可圈可点。

特别是银泰城引入了之江首家盒马生鲜，未来建发麦岭沙地块，钱塘one、滨之江、水韵金沙等小区都在盒马的3公里配送范围内，妥妥地“盒区房”。

正在施工的钱塘枫雅中学

民生配套方面，虽然这几年之江每个新区都规划了许多新学校，但建发麦岭沙地块西侧的新学校——学军教育集团云栖小学已经开办两年，从全知道了解到情况来看，这所学校的师资与教学与学军本部完全打通，一二年级家长们普遍反映“抓得紧，教学质量不错！”

麦岭沙钱塘风雅初中项目效果图

在梧桐路的北侧，区域内一所公办初中也在建设当中，目前已经在进行主体建筑施工，从建设计划来看，近两年就会投入使用。

虽然期房的学区要等交付后才能划定，但从就近入学的原则来看，建发麦岭沙地块周边的教育设施配套比较完善，教育配套仅次于之江新城核心区。

另外，建发地块距离浙一之江院区、之江文化中心等核心配套，也尚在方便合理的距离范围。应该说，之江新城这几年发展的成果，麦岭沙板块大部分都能共享到。

NO.3 丨 叁

从实地的探访来看，目前建发麦岭沙地块的各类生活配套，小的有钱塘one的沿街商街，大的有银泰城商场，总体不错，但交通仍是短板。

目前，连接板块的主干道主要依赖枫桦东路和梧桐路，而且板块虽然沿江，但绕到之江大桥的路径并不方便，特别是早晚高峰期间，从麦岭沙到之江大桥上桥口，需要经历一个瞬时大流量排队的过程。

全知道注意到，未来之江的重要交通设施规划，很多都围绕着麦岭沙沿线展开，比如地块北侧预留的梧桐路过江隧道，地块南侧的军师路过江隧道，未来板块可以与滨江、萧山直连。

两宗地块航拍

轨道交通方面，属于远期规划的地铁10号线南延、地铁11号线均在地块周边500米左右规划了站点。

之江游轮母港项目，拟占地面积庞大

此外，地块麦岭沙南侧的之江游轮码头，之江文体设施用地等大体量的公共配套设施规划能够一一落地，区域的能级也会快速拉升。

NO.4 丨 肆

这两天，还有一些对地块有意向的粉丝来咨询地块的一些问题，其中绕不开的关键词有两个，一个是价差：

有粉丝说，当初摇云启之江时，有一点是他们比较坚定的，就是不管市场环境如何，云启的新房限价相比同区域的二手房，是有较为明显的倒挂的，哪怕去年之江的二手房持续走冷，仍有明显的倒挂，但麦岭沙地块周边回迁房项目比较多，可参考的商品房只有滨之江，从目前的行情来看，区域内已经不存在正向倒挂。

全知道也咨询了板块内一些中介机构，一位中介店长告诉全知道，受到各种因素影响，麦岭沙板块内的滨之江二手房成交价今年以来在持续走低，比如最近卖出的一套116方4房的精装高层，出售价格为340万，折合单价3万/㎡都不到，对于区域板块的意向人群来说，心态上会有影响。

不过，全知道认为，虽然二手房房价是检验板块认可度的一种方式，但简单的与新房限价进行比较并不客观，比如户型、设计随着开发商和开发时间的不同，呈现的产品也是完全不同的。

在许多大城市的成熟板块，新房限价比区域二手房更高，其实是更普遍现象，如果地块地段差距不大，更好的开发操盘的更好的产品，理应更受到市场买账。

第二个关键词，是建发：

回顾云启之江所在的之江未来社区地块，22年下半年推地时，正好是杭州楼市的低谷，城投兜底后，纵然大家都知道这块地的位置在之江有多么好，但那时，很多人也都是心里没底。

直到建发接手，先是卷产品，把近几年来之江新盘外立面用涂料的约定俗成改成了大面积的铝板，还有户型、装标、商业配套……还有就是尽可能的提升项目的其他价值，比如配套的名校等等，现在再看云启之江，不能说十全十美，但很多人对比同价位同地段，云启之江确实是最优选择，甚至没有之一。

今天，建发针对麦岭沙沿江地块对外进行了购房偏好调研，其中有一项，也引发了之江楼市群小伙伴们的关注讨论。有人说，建发做个项目，能引入优质的学区，优质的商业，或者推动在江边搞个公园吗，引入一条地铁线吗？

你别说，还真的挺有可能。这或许就是这家开发商的魄力和魅力。

聊到这里，大家对于这两块地的价值应该有了一定的了解。如果你对麦岭沙沿江地块感兴趣，你希望建发能够为它再多带来些什么呢？

如果对项目感兴趣，可以加客服 dadadadappt 进全知道麦岭沙地块讨论群

✍️主笔：小Z、小全 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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