楼市调查 | 白石洲再试“以旧换新” 绿景能否搭上二手房风口？

观点网4月15日，房地产中介平台乐有家发布推文指，将联合深圳绿景白石洲项目推广深圳房产“以旧换新”项目。

据悉，换房客户在绿景白石洲缴纳订金，可锁定意向房源2个月，期间乐有家聚焦推广旧房，尽快售出旧房，客户签约新房，完成“以旧换新”交易。

观点新媒体了解，“以旧换新”在深圳楼市中并不稀奇，此前深圳中原、贝壳等机构在该模式下也有所布局。

公开信息显示，白石洲项目早在去年11月就已出现在深圳中原“旧房换新房”活动中。

押宝白石洲

白石洲旧改项目被绿景中国视为收成期的硕果，而在淡市之中，最不好的情况不仅没过去，反而在当下。

观点新媒体此前调研时，市场人士对该项目去化效果给予了“不及预期”的评价。

根据规划，白石洲项目总用地面积约46万平方米，总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约为358万平方米，以罕见的体量实现了单一项目规模化，预计将用8到10年时间、分为四期滚动开发完成。

去年中期财报中，作为绿景中国短时间内可售货值最大、变现能力最强的项目，被寄予厚望，视为“拉动集团高速稳健增长的新引擎”。

2023年下半年，“新引擎”白石洲项目一期住宅、公寓产品终于推出。在项目认筹阶段时，1257套住宅房源仅冻资756批客，入围比例0.6。虽然这个认筹成绩算不上差，但能看出彼时市场浓郁的观望情绪。

截至目前，距离白石洲开盘已然经过了6个月时间，从备案数据上看，似乎挤掉了些许开盘时的“水分”。

深房信数据显示，截止到4月16日，绿景白石洲住宅部分累计房源1257套，其中完成备案292套，备案去化率23.23%。若算上签订意向书的275套房源，去化率也只是45.9%。

公寓部分去化压力也不小，1489套可售房源实际仅完成10套备案，备案去化不到1个百分点，为0.67%。

对于项目的销情，绿景看在眼里，一方面对于市场反馈的产品问题进行改进，甚至将展示效果不佳的样板房进行重新设计、建造；另一方面，积极与中介机构合作，加强去化工作。

以“以旧换房”模式为例，该项目曾在2023年11月出现在深圳中原关于“旧房换新房”的营销海报之中。

观点新媒体了解到，白石洲项目将按专规分为住宅、公寓、商业三种业态进行开发，商业板块包括一座购物中心及超甲级写字楼。

2024年3月，绿景中国发布盈警，预计2023财年将录得亏损约人民币21亿元，而去年同期则是录得亏损约人民币2.97亿元，按年同比下滑85.86%。

至于亏损原因，绿景中国于公告中坦言，一方面是没有确认截至2022财年来自白石洲城市更新项目四期的意向由房地产开发销售变更为租赁及长期投资用途的商业支持的重估收益。

另一方面则是在当前市况下，截至2023年末年度录得投资物业的公允价值亏损大幅增加。

绿景找上乐有家再次试水“以旧换新”的原因也十分明确，无非是想乘上近期深圳二手房交易的风口。

“换新”不新

市场人士指出，“以旧换新”政策一定程度上能帮助打通一二手房市场供需关系的流动，激活改善型需求。

“由于采取换新的项目多为去化难产品，中介机构需要防范陷入‘卖不出去’的二手房置换‘卖不出去’的一手房的尴尬境地。”

从已披露的合作内容上看，本次乐有家与白石洲项目的合作更像是“点对点”服务，即客户下定新房，乐有家完成旧房销售，客户回笼旧房销售资金后方算“置换”成功。

按照意向房源锁定2个月的时间来算，乐有家“旧房”去化周期仅有60个自然日，对于房地产经纪机构来说是一项不小的挑战。

对于双方合作的消息，观点新媒体第一时间与乐有家工作人员确认了此消息，并透露：“近期将发布‘以旧换新’细则。”

仅从房开项目“以旧换新”的商业模式看，主要科分为三种情况。

一是旧房转贷模式，即旧房完成评估后，过户给房企并完成银行转贷，而旧房贷款则作为房款划给购房者用作新房房款抵扣金。

二是收购模式，国企平台或开发商直接进行旧房收购，售房款用于在相应项目购买新房。今年4月，郑州房管局计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，采取的就是这种模式。

三是帮卖模式，开发商联合房地产经纪机构推出“以旧换新”服务，也就是本次绿景白石洲与乐有家的合作模式。

上述模式的第三种在深圳楼市来说并不新鲜，至少并不是首次。

以上述中原活动为例，“旧房”可置换的楼盘除白石洲项目外，还包括越秀潮樾府和瑞樾府、中洲湾迎海一期、鸿荣源博誉府和尚云、仁恒公园世纪等项目。

数据来源：观点指数整理、深房信网站

据观点新媒体观察，参与“以旧换房”模式的项目备案去化最高可达81.45%，住宅最低也有23%以上。

整体分为两种类型，一是去化效果不佳项目；二是部分尾盘出清项目。

深房信数据显示，2024年深圳成交2245套新房住宅，较去年同期减少近1000套，按年下滑29.82%。对于深圳市场而言，虽然新房仍在缓慢修复中，但市场整体交易量并未有明显减少，其中二手房市场上扬趋势明显。

乐有家研究中心监测显示，过去的3月，在多个宽松政策持续叠加效应下，深圳二手房网签量超5100套，二手住宅过户量超3800套，二手房数据创下新高。

比起过户，网签数据能更快反映市场行情。深房中协小程序显示，3月深圳全市二手房网签（即合同录得量）达到5196套，环比上涨117%，同比上涨5%。这也是时隔3年月度网签量再次破5000套。

数据统计：观点指数整理、乐有家研究中心

不难看出，当下深圳新房交易市场正被二手房低价房源分流。

相较于在新房需求里面寻去化，绿景白石洲显然盯上了热度正旺的二手交易市场，拟通过“以旧换新”方式，帮助客群完成“旧房”处置的同时，带动自身项目去化。

据观点新媒体观察，每年的一季度，市场主流客群以刚需和刚改为主。去年二手房交易数据显示，在刚改需求释放完毕之后，进入持续下滑的修复状态。

绿景此时选择入局，似乎并不是最佳机会。