“广州旧改王”时代中国被恒生银行呈请清盘，2年亏损144亿

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继上次世茂集团被建行（亚洲）提请清盘呈请，不足10日，曾经的千亿房企再次接到来自银行的清盘呈请；房企“清盘潮”正在加速。

时代中国被恒生银行呈请清盘

4月16日，时代中国发布清盘呈请公告。公告称，4月15日，恒生银行有限公司（呈请人）向香港特别行政区高等法院提交一份针对本公司的清盘呈请，指控时代中国控股未能履行其财务责任，涉及金额分别为1.732亿美元及7.31亿港元。高等法院已将呈请的首次聆讯日期定为2024年7月3日。

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受接获清盘呈请的影响，时代中国16日开盘后迅速走低，一度暴跌近50%，截至收盘，报收0.15港元/股，下跌36.97%。17日股价继续下跌12.67%。

针对清盘呈请，时代中国和此前碧桂园、世茂集团等大多数被债权人清盘呈请的房企持同样的态度，时代中国董事会认为：“呈请并不代表本公司其他股东的利益，且可能损害本公司的价值。本公司将寻求法律手段坚决反对呈请，并采取一切必要行动以维护其合法权益。”

在公告中，时代中国表示：“公司将继续积极与其境外债权人就重组计划进行沟通与合作，力求尽快向市场公布相关条款。同时，公司也将与呈请人保持积极良好的沟通，并秉持对其他债权人公平的原则，寻求友好解决方案。”

此次呈请人恒生银行是汇丰集团的主要成员。2023年财报显示，恒生银行全年除税前收益同比增长57%，达201亿港元。恒生银行表示：“与2022年底比较，恒生银行对降低内地商业房地产信贷风险的工作有良好进展。”财报数据显示，内地商业房地产的风险承担按年减少33%，为350亿港元，只占2023年底总贷款组合的4%。其中有抵押部分，从2022年的45%增加至2023年的53%。

不论是此前建行（亚洲）对四家房企提出清盘呈请，还是此次恒生银行对时代中国的清盘呈请，都暴露出险房企的信用风险及信用危机，银行逐步加入房企清盘呈请行列中，2024房企“清盘潮”开始加速。

“旧改王”退地，2年亏损144.43亿

公开信息显示，时代中国成立于1999年，是一家典型的粤系房企，凭借在广东省内大量参与旧改项目成为规模房企，在2017年-2021年，5年内拥有旧改项目数量翻了一倍，2020年累计拥有旧改项目达160个，一度被业内称为“广州旧改王”。

也是在2020年，时代中国在广州在售+待售超20项目，合同销售金额达1003.81亿元，首次突破千亿，进入了房企销售排行榜TOP50行列。但2021年时代中国的销售额就下滑到956亿元，跌出了千亿销售额行列。与此同时，市场也传出其资金链紧张的相关消息，2022年，时代中国退出了广州8大旧改项目。近几年，时代中国在广州的土储也即将告罄，目前，时代中国在广州大本营的在售项目不足10个，且大多分布在增城、从化、南沙等外围区域。

2024年1季度，时代中国销售困境并未得到改善，累计合同销售额约为15.26亿元，同比减少72.01%。同期签约建筑面积约为11.6万平方米。2024年3月单月，合同销售额为约6.85亿元，同比减少约74%；签约建筑面积则约为5.1万平方米。

值得注意的是，2020年冲刺千亿销售目标的同时，营收和归母净利润却在下滑。财报数据显示，2020年，时代中国的总营收从424.33亿元降至385.77亿元；归属母公司净利润也从52.13亿元降至49.41亿元，同比减少5.21%。2022年底，总营收降至244.24亿元，首次出险亏损，归母净利润亏损99.36亿元。2023年，时代中国仍未转亏为盈，期内总营收210.11亿元，归母净利润亏损45.07亿元。两年时间内，归母净利润共亏损144.43亿元。

数据来源：企业财报，由钛媒体APP制图

截至2023年末，时代中国总资产1211.07亿元，总负债1104.49亿元，资产负债率达91.2%。现金及银行结存账面结余约为39.72亿元，同比减少41.1%，其中22.39亿元受限，可用现金及现金等价物为17.33亿元。计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为461.437亿元，其中，一年内到期借款为274.547亿元，186.42亿元的借款须于两年至五年内偿还。到期未还款违约借款本金总额213.87亿元，利息总额17.5亿元。

113亿境内债完成展期，未披露境外债务重组计划

时代中国流动性危机正式公开是在2022年末。

2022年12月30日，时代中国发布公告称：“自2021年下半年以来，中国物业市场的合同销售及流动资金状况转差，集团未能不受此趋势所影响；由于集团的整体资金紧张，无法公平支付整体的离岸债务，集团预期暂停支付其离岸债务的款项。”

2023年1月4日，时代中国再次发布一则内幕消息公告：“为促进对离岸债务的整体管理，将暂停支付6笔美元债。”其中，有两笔于2023年到期，2024年-2027年间各有一笔到期，票面利率在5.55%-6.75%之间。据Wind数据显示，该6笔美元债当前存续规模合计26.5亿美元。

境外债方面，尽管时代中国一再强调“一直且仍在积极与债权人进行磋商，以实现整体管理离岸债务”，但其境外债一直未进行重组，也没有披露有效的债务重组计划，以争取境外债权人的投票同意。境内债方面，共有12只存量债券，规模113.14亿元，均已完成展期。

值得注意的是，时代中国距离首次聆讯已不足3月，这期间债务重组方案能否有实质性进展至关重要。

近期，碧桂园、世茂集团均被提请清盘呈请，业内人士表示：“‘清盘潮’或许是房企逐渐实现风险出清的一个必经过程。”

房企风险清出后要积极寻求转型，从高周转、高杠杆向高质量发展的转型。从已有成功案例来看，房企穿越行业周期有两条路：拓展开发业务，向经营商转型。（详见：财报季，高管判断行业未来走势）

一方面，除保障房及城市更新外，代建成为房企拓展新发展模式的重要方向。例如，民企中，旭辉率先抢占这一赛道，2021年成立代建平台，为其化债谈判赢得资本。值得注意的是，代建赛道的竞争也很激烈，绿城、蓝城、金地已形成头部优势，招商、华润等也在加快代建步伐。

另一方面，如何在保持传统的开发业务优势基础上，积极第二增长曲线、探索新的商业模式、实现不同细分赛道的协同发展，已成为房企重点探索的战略之一。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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