谁在建造保利颐璟和煦？

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4月15日，保利·颐璟和煦拿到了预售许可证，13栋楼共计578套——还有4栋176套未取证，户型面积分为120平米、143平、150平米和170平米。

或许因为它的售价低，被人关注得不多。它位于顺义马坡，预售单价在3.9-4.7万元/平米之间。

整个项目分两个地块：北区0601地块规划11栋住宅楼，9-11层，容积率1.7，南区0603地块共规划4栋住宅楼，均为6层洋房，容积率仅1.2。如此低的容积率，得房率高，户型也会是不错的。

已取得预售证的13栋，按得房率高低排列：6#86.66%、3#86.59%、8#86.59%、5#86.58%、南区3#86.37%、北区1#86.35%、南区4#86.27%、北区2#85.42%、9#85.41%、7#84.69%、北区4#84.68%。

由于颐璟和煦都是11层以下多层和小高层，一梯两户，得房率做到84%以上，算是正常水平。

这个项目有好几个特点：一是央企保利发展打造，二是超高的赠送面积，超越了同区域的华润置地璞瑅润府。

但还有一个鲜为人知的秘密，颐璟和煦的工程总承包商四川利达建设工程有限公司（简称“利达建设”)隶属于保利发展，是三年前从民营老板手上买来，主要的战绩也是保利发展给的。

有着35年历史的利达建设，有很长、很精彩的资本故事。

总承包商里的民营老板们

和煦，意思是形容温暖的阳光，也可以形容音调平和。

这两个字，保利发展很喜欢，尤其是在冬季漫长的北京。从石景山的璟山和煦、朝阳区的朝央和煦，到顺义区的颐璟和煦。

颐璟和煦的项目公司是北京保顺善筑置业有限公司（简称“保顺善筑”），是一个很纯粹的央企楼盘，注册于2023年12月18日，法人刘喜涛，A股上市公司保利发展（600048.SH）的全资孙子公司。保利发展拿下颐璟和煦这块地，很干净，没有像朝央和煦那样找马甲。

一个月后，保顺善筑的注册资本从1000万元变成了17.85亿元，这表明，它正式拉开了开发序幕。此时，距离拿地仅仅过去2个月，可谓神速。

一切有条不紊地进行。

在保利善筑成立的第二天，6条招投标信息发出，有招采监理公司的，有施工一标段、二标段的，后来还有施工三标段、四标段；1月15日，保利善筑拿到了北京住建委颁发的房地产开发企业二级资质证书；1月26日，拿到了建筑工程规划许可证。

最终，四川利达建设工程有限公司（简称“利达建设')中标了全部四个标段的工程施工业务：一标段0.15亿元、二标段3.58亿元、三标段0.86亿元和四标段0.9亿元。

其中，二标段总建设规模9.6万平米，金额最高，合同估算价3.73亿元，花姐就拿它来举例。

最初，有7家企业进入了资格预审，分别是它有四个中标候选人：利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司、北京市大兴区建设集团有限公司、北京城建建设工程有限公司和北京建工四建工程建设有限公司。经过角逐，中标候选人为：利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司。经评委打分，利达建设以94.13分遥遥领先，比第二名高出10分以上。

一家来自四川的建筑企业，居然击败了一众京城老牌建筑商。它凭什么在颐璟和煦的工程施工竞标上胜出？

原来，它是保利发展的关联企业——确切地说，是混杂着民营资本的国有控股建筑商。

利达建设绝对是个建筑商的老字号，成立于1989年12月——距今35年，比保利发展年龄大3岁，注册资本1000万元，法人谢华，目前由保利发展全资子公司富利建设集团有限公司持有70%，剩余30%股份由成都济秭蜀工程管理有限公司（简称”济秭蜀工程“）持有。它目前手握9张资质证书。

在2021年1月21日之前，利达建设的股份变动十分频繁，创始股东里的地产商退出了，一批自然人股东进进出出，注册资本曾经从七千多万元一夜之间变成1万元。2021年1月21日之后，济秭蜀工程从5位自然人手上买下利达建设100%股权；三个月后，富利建设集团入主，利达建设摇身一变，成为了央企地产商旗下的建筑公司。

和央企联手做生意，济秭蜀工程能量很大。济秭蜀工程在2020年8月设立，它的五位股东（钟勇、施建涛、张苹满、申景宇和段雯亭）与济秭蜀工程收购利达建设的股东（申景宇、钟勇、施建涛、杨刚和段雯亭）有四人重合。换句话说，段雯亭、张苹满等先济秭蜀工程买下利达建设之后，然后倒手给了保利发展。

这个资本故事还没结束。保利发展入主利达建设两年之后——2023年6月27日，济秭蜀工程的股权发生变化，钟勇和申景宇各自套现10%股权清仓，施建涛和张苹满、段雯亭分别套现8.349%、27.749%和28.879%股权，接盘者为浙江和瑞森工程管理有限公司持股83.33%、曾红梅持股1.667%。

浙江和瑞森工程是为了收购济秭蜀工程而成立的——2023年5月18日，注册资本5000万元，由张向洪和楼静静分别持股90%和10%。张向洪是谁？是个谜一样的人物。

张向洪进入和济秭蜀工程原始股东套现，对时机的把握十分精准。他们看中利达建设背后的靠山保利发展——目前是中国最大的地产商。

利达建设在2021年4月份被保利发展控股后，很快就进入了发展的快车道。

当年5月17日，它以3.3亿元中标抚州华章文化发展有限公司工程业务——保利发展持股50%；当年5月28日，它2.2亿元中标九江市城投置业有限公司业务——保利发展持股85%；当年7月20日，它3.07亿元中标南昌航飞投资发展有限公司总承包工程——保利发展持股51%；

随着利达建设业务风声水起，济秭蜀工程很快就有了资本动作，在2021年8月全部质押了自己持有利达建设30%股份，质权人是富利建设集团。

好消息不断飘来。2021年9月15日，利达建设中标保利半山国际项目2亿元总承包工程——保利发展持股75%;2021年12月10日，利达建设中标南昌保利文化艺术城项目2.92亿元总承包工程——保利发展持股100%%；五天后，又以2.68亿元中标南昌青云谱和光五期总承包工程——保利发展持股100%；2022年1月27日以2.93亿元中标南昌保利和府工程总承包——保利发展持股100%。

花姐把保利发展进入利达建设一年内的关联交易加了一下，共计19.1亿元。一切顺风顺水，正应了那句话：背靠大树好乘凉！

但在2022年8月，利达建设失利了。在竞标太原侨冠置业有限公司的10万吨生态酿酒项目的3亿元工程建设中，利达建设企业业绩和项目经理业绩不满足招标要求被刷下。这是一个和保利发展没有关联的第三方项目。

离开保利发展，利达建设失灵了。甚至在成都和彭州市的2021年微绿地施工、四川临邛街道鹤鸣社区污水管网整治、崇州爱民街雨污管网施工、四川统力大道改造施工、邛崃市2022年饮水巩固提升工程等项目，利达建设颗粒无收——或许，有了保利发展这块大树，这些百万级、千万级工程不愿意干。

不过，在2023年，利达建设似乎从保利发展的总承包商里消失了，没有新接业务；进入2024年，利达建设在第三方的"小项目"上也开始有所斩获了，但它最大的工程依然是靠保利发展喂给它，通过拿下颐璟和煦四个标段工程的施工，利达建设从四川，再绕道江西，这次终于进京了。

南北区的车库层高不一样

保利发展最近的一个例子惊动了北京地产圈，拿地16天后就公布了项目总平面图。

2023年12月28日，北京上年度最后的一场土拍，保利发展以底价19.9亿元，摘得位于顺义区顺义新城马坡地块的土地一级开发项目SY00-1101-0601、0603地块、SY00-1101-6002地块。

这三块地，0601地块位于北边，是最大的一块，占地5.16万平方米，总建筑面积11.93万平方米，容积率1.7，建筑高度为33米，均为9-11层的电梯洋房，一梯两户，共630户左右；0603地块位于最南面，占地1.36万平方米，总共108户，容积率1.2，建筑高度18米，均为6层的电梯洋房；6002地块是幼儿园。

一个项目，一南一北，地块一大一小，通常情况下，大的地块偏改善，小的地块偏刚需。如中建智地旗下的北京国贤府，北地块是115平米至180平米户型，南地块是100平米户型。

但是，保利发展反其道而行之。

读完总平图后，楼花认为，保利发展马坡项目的南区会是清一色的150平米左右户型，短进深面宽大；北区也是改善型产品，最大的户型约170平米，分布在4#和7#；除了9#和10栋约120平方米户型之外，其余楼栋的户型在143平方米左右。

该地块在马坡的潮白河畔，位于城市森林公园东侧，鲁能泰山7号别墅东区的南侧，成交楼面价为1.93万元/平方米，官方指导价4.3万元／平米。目前，它周边在售的新盘，有中建宸庐云起售价为4.1万元/平方米，和锦华宸售价为3.7万元/平方米；二手房方面，鲁能7号院溪园价格为3万元/平方米，龙湖香醍溪岸南区价格约为3.1万元/平方米。

和它们相比，保利马坡项目的售价会有点偏高，保利发展只能卷产品力，把户型做大，把阳台赠送到极致。

由于出现了南北地块，目标客群可能又为难了，到底选谁?

北京国贤府就让很多人纠结了好一阵子。北面地块大，楼栋好排列，景观施展空间大，而南面地块局促，也没啥园林景观可言，但地块小也有好处啊，人少不杂。

谁什么地块，根据不同客户的需求。保利马坡的意图很明显，想要纯粹的大户型社区，放到南面的小地块了。当然，要选最豪华的户型，还是出现在北面地块，180平米户型的楼间距将近50米。

想要什么，稍微买过房子的人，都有这个常识。楼花也无需赘言。

这里，楼花要提到买家们一个很容易忽视的点，是车库，关于南北地块的车库高度问题。

北面地块，从地库地面到正负零的距离是6.55米，而南面地块，从地库地面到正负零的距离是5.55米。这个数字背后，车库的层高会有两种可能性存在：1、如果车库上的覆土同样厚，说明北面地块的车库比南面地块的层高高出1米；2、如果北面地块的覆土比南面地块厚1米，说明南北两个地块的车库层高一样，北面的树会比南面的树大，景观差异悬殊。

如果你在意车库的层高，在意园林景观，楼花做个小提醒。

央企地产商赠送面积最狠的角儿

央企地产商偷面积，一个比一个狠！

前有华润置地璞瑅润府，每套房的南向全部通过防火挑檐变成了阳台，偷面积尺度之大，令诸多同行艳羡不已；现在，顺义区又来一个神偷手——保利发展，它旗下的颐璟和煦所偷的手法，远超华润置地，不仅有防火挑檐，还把室外机的位置、把室外梁补上了楼板，都纳入室内空间。

这样一来，璞瑅润府所偷的面积，远不如颐璟和煦。华润置地和保利发展，在北京悄悄地进行了一场偷面积竞赛。

它们的置业顾问，都以偷面积为傲，自发做图，标准了赠送的面积大小，每套房的得房率都超过了百分百，这的确令人怦然心动。非顺义区的地产商们，只剩下嫉妒的份儿。

保利·颐璟和煦的四种户型，按赠送比大小排序为：143平户型赠送31.2平米（赠送21.8%）、150平米户型赠送29.13平米（赠送19.42%)、170平米户型赠送30.8平米（赠送18.1%）、120平米户型赠送（17.5%)。

由于颐璟和煦都是11层以下的洋房，每个单元都是一梯两户，得房率最高可以达到88%，如果加上这些偷来的面积，实际得房率在105%-118%之间。

防火挑檐变阳台，大家都见惯不惯了，璞瑅润府登峰造极。颐璟和煦不仅偷了空调位——璞瑅润府北面的一个次卧也是这么干，还连同空调位与框架梁之间的面积纳入室内，这在北京非常罕见。

1、防火挑檐用力过猛，南向三面宽都出现了阳台——尤其是主卧的南面，影响了主人的私密性，这个瑕疵，璞瑅润府也出现过。但保利发展更相信人性的贪婪，赠送越大，对卖房子越有利。

2、颐璟和煦的150平米和170平米户型，在使用防火挑檐上有所收敛，有一个次卧幸免于阳台赠送，私密性有了保障，适合青春期的男孩或女孩居住。

3、当空调位被偷进了室内面积，等于空调位没有了，那空调放哪里？120平米、150平米和170平米三种户型，都各自“废”了两个空调机位，只剩下一个可以放空调。楼花大胆地猜测，颐璟和煦只能放中央空调。143平米户型更加夸张，从图纸上看，把三个空调位都“废”了，导致没有空调位了，楼花预计西边所偷的3平米空调位，会拿出一部分位置来放空调。

4、把空调位改成室内空间，每个户型至少多偷了半个房间。如：120平米户型延展出一个次卧和一个3平米储藏间，143平米户型延展出2个次卧和1.5平米储藏间（另1.5平米可能作为空调位），150平米户型延展出一个次卧和一个6.93平米的储藏间，170平米户型延展出一个次卧和一个6.6平米的储物间。

小结一下，如果说防火挑檐是为了防火需求，捎带变为阳台使用功能，不是有心为之，那么把空调位和结构梁纳入室内面积，则是有蓄谋的。如果只有空调位、没把结构梁加楼板，那它们北面的卧室成不了卧室，成了设计上的最大败笔，但保利发展显然不会让这种事情发生。

结论是，在北京偷面积这件事上，保利发展比华润置地偷得更狠、更猛。