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详细评测!华润长沙瑞府二期建面143㎡四房!

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长沙瑞府楼盘为华润置地央企开发商,楼盘位于雨花区劳动东路以北,白沙湾路以西,体育路以东;地块地理位置优越,是长沙市内稀缺的高端纯住宅用地,占据城市核心配套资源,是地铁2号线与4号线交汇的沙湾公园站双地铁上盖TOD项目,南边就是沙湾公园,周边有吾悦广场、天虹MALL、吉联MALL等商业。



润置地长沙瑞府,即将推新,有143㎡户型了!配湘郡培粹九年一贯制学校!

华润长沙瑞府本次加推的二期在一期的南侧,临劳动路。目前这一版总图中,中轴公园部分应该已经做了深化设计了的,看起来效果是很不错的,可供参考。



设计



项目二期地块在一期南侧,临劳动路和沙湾路,离地铁站更近。二期地块面积稍小,约为40亩,作为对比,1、3、4期则分别为57亩、48亩、63亩。

二期一共7.6万方住宅,约为一期的63%,共计428户,户均178平,为改善定位,但相比一期220平纯改肯定下降了一些。按照现在的规划,规格和3期应该类似,不过目前的市场环境下,项目户型后期是否会调整,都是存在不确定性的。

项目整体容积率3.1,二期容积率为2.92,不过这点差距没啥本质区别。建筑密度为21%,绿地率40%,属于高层小区的一个正常偏好的水平,基本满足一个改善园林的基础条件,至于能打造成什么样,要看开发商了。

二期一共规划了8栋纯板楼高层住宅,22F-31F,既无超高层也无小高层,无功无过。55-100米的高层,有两部电梯+楼梯,由于都是纯板式,所以公摊基本上每户都是接近40平,那也就意味着,户型越小,得房率越低。具体到楼栋排布上,由于面宽受限,楼栋只做了错开排布,在2#、8#中间留出的空间稍微大一点,也就勉强算中心园林了。



一共就做了三种户型,143作为守门员在最南侧,然后临沙湾路布置178,最后其他的清一色191。从户型配比的角度,类似江山境三期,143并不多。



和一期相比,小区整体抬高约为3米,这点更为舒适。住宅的每一栋均设置了架空层没有底商,这是个优点。

当然还是有些不利因素。这个项目不利因素就两个大的,第一是项目在劳动路和沙湾路交汇处。劳动路、沙湾路都是主干道,南向正对5-7#,这确实是很多人纠结的点;第二是项目的配套社区用房基本全集中在了二期,让本来就就小的地块更加热闹了。



动线方面,地块只有三面临路。主出入口在沙湾路上,没啥问题;北侧布置一个次入口,但北侧因为临学校出入口,所以以后估计还是会比较热闹的;南侧劳动路布置了人行出入口,方便上地铁,这个属于真·门口就是地铁站。



绿化方面,比较有意思,把消防登高面集中在了1、2栋之间、3、5栋之间,这样的结果是,刻意打造出了2栋楼王:其南向、东南向都有一个还不错的绿化视野。不过就是苦了1栋和3栋。



噪音方面,西侧学校,东侧、南侧主干道,相对来说肯定不是安静的项目。不过关于学校和道路噪音,我也专门写过文章,很多人对噪音是有很大误区的。

采光方面,楼间距为40-49米,除了3#看一下具体的日照时间,其他楼栋日照都没什么太大问题。

地下停车位比例1.22,含地面车位后1.3,正常水平。地面停车位集中在地块北侧和东北侧。



项目沿劳动路、沙湾路一侧的楼栋,即5-9#,有公建化外立面要求,开发商会统一封窗,但1、2、3栋没有,最近江山境一二期就在维权封窗这件事,其实这些事情在开盘之前就确定的,没什么好维权的。在意这个问题的,还是要自己考虑清楚。品质楼盘一般物业对封窗还是有管控的,不然后期真的是乱七八糟。

户型

143户型



瑞府143的户型基本就是滨江境190的缩小版,四叶草型,进深稍大,比起润府170,动线更为简单;但比起江山境143这种四面宽肯定要差一点。

现在长沙主城区内143户型处于供应紧张的状态,只要项目没太大问题,哪怕是润府那种稀烂的143户型,也卖得掉,更何况这个只是不优秀,良还是算得上的。

不过,这个趋势开发商也都看到了,今年下半年起,这类户型就会蜂拥而至,到时候供应一定会趋于平衡甚至过剩。

总结

这个项目的最核心优势,就是配套全面且全部兑现,总体来说华狮地块上市前雨花区最为“六边形”的项目。

关于这个学校,我对它的预期就是没有溢价的二类配套学校,第一它配套,第二它近,这就是最大的优势。至于什么分校挂牌的点反而没那么重要。在新配套项目逐年递增的背景下,要再现逆势崛起可能性很低,二类就是一个很不错的结果了。

至于二期不利的问题,刚才也讲了,主要就两点:

(1)临学校、两条主干道带来的噪音问题。虽然目前很多人对于噪音确实有误解,但这个二期地块肯定谈不上安静。

我个人买的房子也是类似“噪音楼栋”,为什么我能接受?因为地处噪音区的项目,不同楼栋会有些许差异,但基本不存在一栋很吵一栋很安静的情况。更核心的一点是,道路噪音这种类白噪音对我个人几无影响,反而是我对生活噪音更敏感。所以这个点要结合自己情况好好考虑。

(2)整个四期的配套社区用房几乎都布置在这边了,同时没有商业,考虑到地块整体本身偏小,还是有点“奢侈”。

对于瑞府这种分多期开发的中大型项目,如果价格能保证稳定,我更倾向于买早期的楼栋,因为等后期开卖的时候,早期开盘的正好修的差不多了,无论是实景展示还是交付,开发商起码还是面临销售和交付的双重压力的,老实搞不摆烂的可能性要高一些,这个规律在全国都适用。

但在房地产下行的背景下,就很让人纠结了,三、四期会不会调整规划,比如改变户型结构、装修标准。如果有变化,到底是利好还是利空还真要视情况分析。比如光从地块素质来看,四期肯定是后面三期中最好的,但如果这个体育场规模缩小,对一二期影响基本没有,但对四期影响就会相对大一些,这个规划的变动现在确实无法预期。

最后,从楼栋选择角度,2栋确实当之无愧楼王,其他根据个人情况选择,不利因素拿不准的欢迎找我咨询。

瑞府应该下个月会把之前没开的实景都展示出来,是骡子是马,都要遛一遛了,到时候我也会去好好看看。

毕竟都2024年了,再搞PPT卖房实在是不得人心。

华润长沙瑞府二期即将加推,目前正在诚意登记中!

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