探索住房“以旧换新”让改善性需求充分释放

住房“以旧换新”政策有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手房链条，释放改善性住房需求，有助于房地产市场修复。同时，收购的旧房用于丰富保障性租赁住房供应，完成保障性住房的供应目标。预计未来，更多城市将会因城施策，探索、优化住房“以旧换新”政策，让改善性住房需求充分释放。

夏金彪

不止汽车、家电等消费品可以享受“以旧换新”政策，越来越多的城市针对住房也推出了“以旧换新”政策。

近日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，计划2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中政府收储5000套。紧随其后，无锡梁溪区、江苏海安、江苏常熟等城市也相继推出住房“以旧换新”政策。

近两年，多地针对住房改善性需求出台了多方面支持政策，涉及二手房交易落实“带押过户”、下调存量房贷利率、执行“认房不认贷”和“卖旧买新”税费减免优惠等。不过，一些城市目前仍面临新房去化率下降、二手房挂牌量攀升、新房与二手房之间循环不畅等问题。多地探索住房“以旧换新”，希望畅通住房置换环节，进一步激活房地产市场。

所谓住房“以旧换新”，就是由购房者先锁定新房房源，再由中介机构进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，地方政府可提供换房补贴或给予税收减免优惠。

目前，住房“以旧换新”大致有三种模式。第一种模式是开发商、中介机构搭建平台代售的市场化模式。购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。第二种模式是购房补贴模式。地方政府针对住房“以旧换新”给予一定程度的契税优惠或购房补贴，以此降低购房成本，刺激换房需求入市。第三种模式是国企入场直接收购。

值得指出的是，第三种模式通过国企制订二手房收购计划，满足一定条件的旧房，可置换国企推出的新房，经第三方评估后，用旧房价抵扣部分新房款。国企回收的旧房，可作为保障房和人才公寓房源。去年9月，江苏太仓率先采取这种模式，推动了住房“以旧换新”。由于该模式对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对住房改善性需求释放起到了积极作用。

据机构统计，从2023年起，已经有超过30个城市出台住房“以旧换新”政策，住房“以旧换新”已经从开发商、中介机构的自发行为，升级为政府谋划并主导的主流调控工具。

此次郑州市的住房“以旧换新”政策综合了市场化、国企收购和政府补贴的三种模式。一是鼓励组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。二是通过政府指定收购主体——郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，群众可以将住房出售给国有平台公司，再新购住房，全年计划完成5000套。根据郑州市住房“以旧换新”政策，只要是2024年内，通过上述两种模式换购的新建商品住房，都能够享受现行契税补贴30%的优惠政策。

可以预见，郑州市的住房“以旧换新”政策将有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手房链条，释放改善性住房需求，有助于房地产市场修复。同时，收购的旧房用于丰富保障性租赁住房供应，完成保障性住房的供应目标。

研究机构的数据显示，改善性需求占比逐年提升，大部分一二线城市改善性需求都很高。如北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，3个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。北京市改善性需求占比超过50%，超越刚需成为房地产市场增长的新动能。

预计未来，在保障房地产平稳健康发展和完成保障性住房供应的双重目标下，更多城市会因城施策，探索、优化商品房“以旧换新”政策，让改善性住房需求充分释放。