供需侧 仓储物流REITs的应对与结构调整

观点网 4月16日，沪市仓储物流REITs2023年度集体业绩说明会在上证路演平台上举行，其中包括在上交所上市的2只仓储物流REITs，即嘉实京东仓储物流REIT及中金普洛斯REIT。

从我国仓储物流市场来看，2023年依然面临运营压力，这主要是由于过去两年的新增供给较多，导致现阶段各城市均略微有供需失衡的情况出现。但目前在这个传统的电商和第三方物流相对增速放缓的情况下，整个下游租户行业结构亦在不断的调整。

如华东的部分城市，高端制造等第二产业的供应链需求已经逐步布局到高标仓中，其中包括汽车、电子产品等。且加之目前新能源汽车、跨境电商发展增速明显，其中如SHEIN、TEMU等租户贡献了较多的租赁需求，而在整个大湾区高标仓市场中，这两家跨境电商的租赁需求已经达到了350万平方米。

此外，据戴德梁行披露，截止至2023年，高标仓市场存量已达约1.30亿平方米，而未来两年预计新增供应面积约2200万平方米，已经回到了相对比较稳健的水平。全国平均租金方面则由2022年的33元下降至2023年的30元。

底层资产运营情况

出租率与收入方面，嘉实京东仓储REIT的出租率持续维持在100%，基础设施项目合计收入为1.04亿元。而对于中金普洛斯REIT而言，其首次发行基础设施资产的时点平均出租率为94.89%，第一次扩募基础设施资产的时点平均出租率为81.47%，实现收入合计为4.11亿元。

具体来说，截至2023年12月31日，嘉实京东仓储REIT三个项目的平均月末以及报告期末可供出租面积均为34.13万平方米，实际出租面积均为34.13平方米，出租率均为100%，租金收缴率均为100%，主要承租人平均月末加权平均剩余租期为652天（以租赁面积加权），报告期末加权平均剩余租期为738天（以租赁面积加权），平均月末主要承租人的有效租金单价为0.92元/平方米/天，报告期末主要承租人的有效租金单价为0.92元/平方米/天。

中金普洛斯REIT基础设施项目公司有效市场化租户合计为78个，时点平均出租率89.63%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为91.83%，期末租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价（“期末不含税有效租金单价”）为37.73元/平方米/月，租金收缴率99.20%，加权平均剩余租期555.52天。

可供分配金额方面，嘉实京东仓储REIT实现的可供分配金额为0.74亿元，完成可供分配金额测算报告预测值的107.88%；中金普洛斯REIT实现的可供分配金额为3.51亿元，完成扩募招募说明书预测的113.26%。

单从数值来看，嘉实京东仓储REIT的出租率表现较好，这主要是因为其背靠京东系，主要承租人仍为京东物流旗下子公司。且据其在年报中表示，京东物流日益增长的仓储需求可使项目长期保持稳定运营。尽管京东物流已经整租三个标的项目的全部高标仓，但其在项目所在城市的租赁需求仍然非常旺盛。

产城园区评论了解到，基础设施项目租赁面积占比从大到小依次为重庆京邦达物流有限公司、北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司（以下简称“湖北京邦达”），租赁面积18.46万平方米、10.46万平方米、5.22万平方米，占总可租赁面积的54.08%、30.64%、15.28%，合计占比100%。

租金与出租率应对举措

其中，湖北京邦达的续租租约为自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

但市场对此反响较大，因为湖北京邦达2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月，下降幅度达13.16%。之后嘉实京东REIT也发布了关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告，并表示因新签租约形成的租金收入差额将由运营管理机构采取相应措施承担。

关于风险缓释措施的进度，管理层在业绩说明会上表示运营机构已经在今年一季度完成了与物业管理服务的供应商的谈判，并已主动降低了运营管理服务费收取，相关缓释措施预计在今年可以完成。

嘉实京东仓储REIT与租户协商进行了租金的下调，而中金普洛斯则主动下调了仓储园区的租金来招揽租户。

据其年报披露，2023年普洛斯通州光机电物流园市场可比不含税租金单价从上期末67.22元/平方米/月下调至60.83元/平方米/月，下调9.51%。2023年该园区为引入优质租户采取更加灵活的租金策略，期末不含税有效租金单价从67.86元/平方米/月下降至52.05元/平方米/月，下调23.30%。

而这也导致了该项目的估值下降，产城园区评论了解到，通州光机电物流园2023年末评估值4.08亿元（占基础设施资产总估值的5.94%），估值结果相对2022年12月31日评估结果下降约16.39%。

但在2023年四季度以前，通州光机电物流园的出租率较低，具体来说是从2022年三季度开始到2023年二季度的出租率均维持在36.95%，2023年三季度该园区出租率开始提升为46.25%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为70.94%）。

对此，中金普洛斯REIT表示这是由于单一租户到期调整导致空置率有所提高，且已通过安排短期租约增加园区收入。同时，基金管理人已协同外部管理机构配合意向租户推进改造升级方案，进一步协商商业条款，并与其签订长期租约。

产城园区评论了解到，通州光机电物流园主要空置面积已通过投标和主动招商，锁定两家生物医药企业，据中金普洛斯REIT2023年中报披露，目前该园区正与上述租户协商改造升级方案，以满足生物医药行业对仓储条件的严苛要求。生物医药类企业资质较好，租户投入改造和设备成本一般较高，租约期限较长，预计签约后将提高该园区收入的稳定性。

后续该园区将继续加强面向生物医药行业的招租工作，通过局部改造提升该园区的市场竞争力，统筹考虑园区改造投入、租金水平、租约长度、租约稳定性等因素。

此外，管理层在业绩会上还重点讲解表示，2023年年报中新增的“加权平均剩余租期”这项指标。

对于指标的理解，管理层表示首先是剩余租期的长短并并不直接与园区运营的稳定性成正相关的关系，例如某个园区的主要租户在披露节点是一个到期续租的阶段，那么这个园区的平均剩余租期就会相对较短。

其次，针对不同的市场情况，外部管理机构也会主动的进行一个租期的调配。因位于历史低位的区域，且判断未来的供应相对可控，那么招商团队会偏向去谈判租期较短的租约，从而抓住未来租金上行的市场机会。而对于未来供应不可控的区域，招商团队会和租户沟通相对较长的可以跨越供应高峰阶段的租约，进一步去提升这个园区的稳定运营性。

最后，租约的长短也与租户的业务属性和业务的相关性有关，外部管理机构将基于客户的需求市场情况等多方面的因素综合去考虑设置租期的长短，并且做好到期租户提前的一个续约管理，进一步提升园区运营的稳定性。