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富人,又开始抢房子了?!

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原创 刘博团队

上海,再次给楼市带来了一点震撼!

  • 3月28日,上海中海顺昌玖里开盘,以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录,项目均价17.2万元/㎡,套均总价约4000万元。
  • 4月9日,陆家嘴滨江板块滨江凯旋门积分入围线公布,且创3项纪录:

(1)入围分高达113.04分,创2021年积分政策以来上海入围分第3高;

(2)此次推出三期最后4幢高层住宅,均价17.28万元/㎡,套均总价超过4000万元,创今年上海第三批次新房备案均价新高;

(3)项目在认购环节收金35.24亿元,比中海·顺昌玖里还高出约7亿元,创下今年新房认购金额新高。

  • 4月14日,上海融创外滩壹号院二期204套房源累计4天认购超过350组,认购率高达约172%;项目均价16.8万元/㎡,套均总价约5000万元,套总价创2024年(截至目前)入市项目新高。

富人,又开始抢房子了?

01

今年,上海豪宅市场确实火。

如果大家觉得开篇3个案例还属于“个案”,不妨拿“大数据”说话。

截至2024年4月10日,上海总价2000万元以上豪宅共成交1271套;其中内环内区域总成交1014套,超过了2023年全年成交套数。

今年一季度,上海总价2000万元以上的豪宅共计成交1213套,同比增长38%,成交规模创2016年以来单季度新高。

仅3月单月,上海总价2000万元以上的豪宅就成交了1079套,同比上涨428.9%,环比上涨15倍多。



再来看上海二手豪宅市场:

据统计,3月上海共成交2000万以上二手住宅114套,环比上涨216.67%。



虽然同比去年同期有所下降,但今年3月2000万以上二手住宅成交套均总价3447万/套,套均面积316.92㎡/套,成交均价10.88万/㎡,三项指标都呈大幅上升趋势。

02

上海豪宅,为什么这么火?

主要有三大原因:

1、一二手倒挂

以新近入市的项目为例,中海顺昌玖里位于上海黄浦区新天地板块,是上海首屈一指的豪宅区。根据丽兹行数据显示,周边翠湖天地隽荟有2套挂牌房源,挂牌总价8500万元—1.8亿元,挂牌单价21.86万元/㎡—28.69万元/㎡;附近的中海建国里目前挂牌3套房源,挂牌总价3260万元—4200万元,挂牌单价23.57万元/㎡—26.20万元/㎡。相对来讲,中海·顺昌玖里均价17.2万元/㎡,单平方米差价就高达6.37万-11.49万,打新的价格优势太具诱惑力了。

再说陆家嘴的滨江凯旋门三期,周边“邻居”是全国都叫得上号的顶级豪宅,如汤臣一品、中粮海景壹号等。别说和“邻居”比,目前滨江凯旋门自己一期、二期的二手房报价都高达约20万元/㎡,如今三期开出均价17.28万元/㎡,也直接形成了明显的一二手价差。

融创外滩壹号院二期及其他市场上较火爆的高端住宅项目,也普遍存在一二手倒挂现象。



数据来源:上海凤凰房产网

2、好房子元年

2024年是好房子元年。3月初住建部答记者问,7次提及“好房子”,并表示要将调控权充分下放到地方,“政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求”。

3月15日,上海挂出2024年一批次第二轮土拍的6宗地,地块户型面积标准大幅上调,终结了上海执行18年之久的“7090”政策。

与此同时,上海2024年豪宅供应也迎来“井喷”。

2024年一季度上海总价2000万元以上高端住宅供应面积为32.4万㎡,同比增长112.95%,供应套数为1501套,同比增加123.36%。

日前上海公布了第四批次新房入市名单,共计25个楼盘,其中6个单价超过10万/㎡,总价2000万元以上高端住宅供应总量已达到2728套,占去年全年总价2000万元以上高端住宅供应总量(3530套)的77.28%。



前文引爆市场的项目,中海·顺昌玖里位于黄浦区新天地板块,北邻新天地,靠近上海市政府,是名副其实的城央烫金地段;滨江凯旋门是整个陆家嘴核心区最后的新房项目;外滩壹号院二期在上海黄浦区南外滩核心点,周边新盘供应也相当有限。

核心地段+稀缺供应+产品升级,这些项目作为“好房子元年”的抢跑者,无疑是符合大家预期的。

3、富人更相信周期

今年3月,招商银行发布的2023年财报显示:金葵花(界定标准:日均资产50W)及以上客户数量增长了12%,达到464万户;管理金葵花及以上客户总资产余额108,197.44亿元,较上年末增长9.66%。



数据来源:招商银行2023年年报

去年招行普通客户数量达到1.92亿户,持有总资产为2.5万亿,户均资产仅1.3万。

招行金葵花的客户总数为464.06户,占比仅2.36%持有总资产为10.82万亿,资产占比为81.23%。

2%的人,掌握着80%以上的财富!

新发布的年报并未公布私人银行的总资产数字,这个变化意味深长。

但我们可以找来去年上半年的情况:招行私人银行的客户数量约14.32万户,持有的总资产4万亿,富豪户均资产2805万。和普通客户户均资产1.3万相比,简直是天壤之别。

窥一斑而见全豹,招商银行如此,其他银行也大抵异曲同工。今年我国家庭存款余额已经首次冲破140万亿元,也主要集中在少数富人手中。

富豪们的资产因外汇管制等因素无法“走出去”,也更相信财富周期,与其把钱放在银行贬值,不如投注核心城市核心区优质资产的穿越周期的“压舱石”功能。

2023年,10个核心城市(北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、武汉、东莞)全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套,同比增长2%。其中,上海豪宅成交数量稳居全国第一。

03

上海豪宅市场的火爆,能拉动全国房地产市场吗?

首先上海豪宅市场走俏,一定是给全国房地产市场打了一针“强心剂”。

但作用,也不要过于乐观。

北京1季度千万级豪宅新房成交481套,环比下降39.27%,同比下降55.5%;1季度成交均价为8.95万/㎡,环比下降0.11%,同比下降2.61%。1季度二手豪宅成交620套,环比下降20.72%,同比下降30.02%;1季度成交均价为9.32万/m,环比下降5.48%,同比下降8.45%。

总体来看,北京1季度成交量为1101套,环比下降30.05%,同比下降44.03%;1季度成交均价为9.15万/㎡,环比下降2.97%,同比下降4.98%;豪宅市场并未显现“小阳春”。



北京豪宅市场情况

深圳最近豪宅法拍也很火爆。

4月3日,5套总价4000万+的法拍豪宅成交,成交总价超4.5亿。

成交价最贵的南山沙河高尔夫别墅,原业主2004年买入价约513万,如今拍出1.6亿高价,20年翻了约32倍;折合单价约37.73万/㎡,溢价率超过300%。



但从“大数据”来看,深圳1季度千万级豪宅新房成交211套,环比上涨170.51%,同比上涨12.23%;1季度成交均价为10.04万/㎡,环比下降2.05%,同比上涨8.19%。1季度二手豪宅成交265套,环比上涨2.32%,同比上涨60.61%;1季度成交均价为13.14万/㎡,环比下降13.78%,同比下降25.34%。

总体来看,深圳1季度成交量为476套,环比上涨41.25%,同比上涨34.84%;1季度成交均价为11.85万/㎡,环比下降16.61%,同比下降16.14%;整体看依旧是以价换量。



深圳豪宅市场情况

广州3月一手房成交面积达60.37万㎡,环比增长139%,接近一二月份的成交面积总和;多个一手豪宅项目入市,带动新房均价一举攀升到近五年最高峰。

今年3月广州千万级豪宅成交套数约为286套,较1月涨幅21.3%;千万级豪宅成交均价约88474元/㎡,较1月涨幅9.6%。3月份广州120㎡以上产品成交金额,占整体住宅市场成交金额的55%。



广州豪宅市场情况

但对比2023年一季度,广州1000万元以上一手住宅卖了1258套;今年,广州放开全域120㎡以上住宅户型限购,千万级豪宅成交量却没卖过去年同期。

可见,上海豪宅市场目前在内地属于“独领风骚”;各城市要想复刻上海豪宅市场的“现象级”火爆,还需要继续发力。

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