观点直击 | 乐观之后 世联行开始审慎看待“今市”（实录）

观点网 业绩会后，有投资人感慨：“像朱敏这样谦逊、亲和的管理层已经少之又少了。”

4月12日，世联行在深圳罗湖的总部召开业绩说明与交流会。

这次业绩会虽然陈劲松没能出席，但主要管理层、大股东代表以及各个业务线负责人均到场解答投资者的相关疑问。

对于2023相对承压的业绩表现，世联行总经理朱敏在业绩会中向各位投资者致以歉意，并坦言过去一年公司及管理层一直处于深刻的愧疚之中。

市场温度

“春江水暖鸭先知”，代理服务机构一直对市场温度最为敏感。但过去的2023年，世联行以“过于乐观”总结市场及企业自身。

最新的财报中，世联行指出，公司对2023年上半年市场回暖的期望仍过于乐观，在某些行动上还是不甚坚决和迅速。

2023财报显示，世联行实现营业收入33.73亿元，同比下降15.23%；归属于上市公司股东的净利润为亏损2.96亿元，同比增长14.4%，录得减亏0.49亿元。

观点新媒体了解到，2023年的亏损是世联行上市15年里首次出现连续三年亏损，也是唯一亏损的三年，主要是受到减值的影响所造成。

期内，世联行实现计提减值金额约为2亿元，对归母净利润影响为1.74亿元，相较2021年同期的14.36亿元降幅明显。计提减值对世联行的利润表现影响在逐年下降，也意味着近年来的计提减值是相对充分的。

除了计提充分之外，世联行也在积极调整企业经营策略，力求减亏、降亏，早日实现企业经营业绩的回正。

董秘吴惠明于业绩汇报中指：“2023财年，针对市场环境变化,世联行积极进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，期内实现财务费用大幅减少，增加当期利润。”

值得一提的是，虽然世联行当下面临连续亏损的局面，但经营性现金流仍保持着正向流动，2023年录得4.48亿元。

得益于催收方面的部署，期内世联行销售商品提供劳务收到的现金占营业收入的比例为115.73%，达到了历史新高。

应收账款方面，2023年末，世联行应收账款的账面余额是22.95亿，累计减值比例是达到了50.31%，目前仅存的账面价值为8.11亿。其中期内针对风险客户的按单项计提坏账准备的应收账款13.45亿，减持比例已经高达93.16%，账面价值已经不到一个亿，至9200万元。

今年1月，随着中国恒大正式走向清算，世联行追回恒大全部债务及款项的压力再次加剧。因此，在本报告期中，世联行对恒大的应收账款加大了5%的减值，累积减值比例已达95%。

截至2023年末，世联行对恒大的应收款项总额合计12.27亿元，其中应收账款11.92亿元，坏账准备11.32亿元，账面价值仅存留0.6亿元。

吴惠明坦言，虽然公司对恒大所有的应收款项均提起了全面诉讼，目前已判决规模300多宗。虽然绝大多数诉讼都获得胜诉，但是实际执行起来难度较大。

“前车”恒大

连续三年亏损之后，投资者最关心的还是企业未来是否会面临的“披星戴帽”，甚至退市局面。

以往的业绩交流会中，投资机构研究人士是发问主力。而本次业绩会，个人投资者不再“寡言”，与管理层充分交流。

会上，一位长期且大额持有世联行股票的投资者，在退市风险、计提减值以及客户风控三方面发问。

2023年12月，沪深交易所发布最新的退市规则征求意见稿内容显示，其中新增“扣非前后净利润孰低者为负值且营业收入低于1亿元”的组合型退市指标，取消单一净利润为负值和营业收入低于1000万元的指标。

对于公司连亏三年后的退市风险，世联行董秘吴惠明指出，在财务类退市指标中，世联行基本没有强制退市的风险，请各位投资人放心。

朱敏则是在会中向投资人保证，世联行从来没用躺平过，也没有任何躺平的意思。

她坦言：“说实话，我们压力特别大。过去的时间里，公司做了成本方面的优化，包括对无效市场份额的投资收缩、人员的优化、战线的收紧，目的是为了让自身资源实现聚焦，能够在利润上产生一些正向收益。”

由于世联行的计提减值金额集中在大交易业务中，因此关于减值及风控的问题则是由世联行大交易运营管理中心总经理肖建龙回答。

“世联行当期的经营是有利润的，只不过受到近年来房地产企业集中式暴雷带来的计提减值承压较大。后续减值充分后，公司有望走出这波行情影响。”

面对当下的风险，肖建龙指出，目前前十大客户基本上以国企为主导，涵盖中建、保利、华发、建发、中铁以及万科等，后续履约的执行都在尽力防范风险，防止“恒大前车”再次发生。

观点新媒体观察到，由于世联行作为最贴近房地产行业一线的服务机构，投资人也纷纷提问世联行对于2024年的房开市场走势判研。

无论是总经理朱敏还是大交易运营总经理肖建龙，对于行业形势的判研均给出“难以判断，不敢判断”的结论，但仍认为行业存在机遇。

朱敏介绍道，去年下半年的房地产市场再次发生了较大变化，比预期的更加糟糕。实际上，在去年“小阳春”行情中，世联行的表现还是不错的。

“在那个阶段，对于中国房地产的市场和政策上是做了积极乐观的判断，后来的市场走势与判断出现了较大偏差，公司收入与收益产生了特别大的变化，深感歉意。”

她续指，对于2024年的市场走势，实话说难以判断，不敢判断。从今年开年到现在，世联行对于市场的情况一直保持着非常谨慎的态度，去安排经营计划。

据了解，代理业务产生于“分散”的市场格局，市场越不成熟、供应端越分散，对专业机构的依赖程度就越高。随着行业的发展，开发商市场占有率越来越高，自建销售渠道及案场服务的完善，对世联行代理业务也有所挤压。

朱敏认为，在行业格局动荡的当下，又开始出现很多企业没办法自建营销团队以及设计团队，此时外包的业务增量开始浮现机遇。

“世联行是以营销服务出身的，当下希望抓住机会，以专业化的能力适应行业变化趋势。”

业绩交流会结束之后，朱敏握手告别各位参会投资者，并向那位长期持股的投资人再次道歉。

以下为世联行2023年度业绩发布会问答实录（节选）：

现场提问：2024的市场判断与代理业务“重启增长”节点的判研是什么？

朱敏：去年下半年的房地产市场再次发生了较大变化，比我们预期的更加糟糕。实际上，在去年“小阳春”行情中，世联行的表现还是不错的。

在那个阶段，对于中国房地产的市场和政策做了积极乐观的判断，后来的市场走势与判断出现了较大偏差，公司的收入与收益产生了特别大的变化，深感歉意。

对于2024年的市场走势，实话说难以判断，不敢判断。从今年开年到现在，世联行对于市场的情况一直保持着非常谨慎的态度去安排经营计划。

代理重返增长基于市场表现。代理业务产生于“分散市场”，市场越不成熟、供应端越分散，对专业机构的依赖程度就越高。随着行业的发展，开发商市场占有率越来越高，自建销售渠道及案场服务的完善，对公司代理业务也有所挤压。

在行业格局动荡的当下，又开始出现很多企业没办法自建营销团队以及设计团队，此时外包的业务增量开始浮现机遇。

世联行是以营销服务出身的，当下希望抓住机会，以专业化的能力适应行业变化趋势。

现场提问：2024年业绩回正空间以及有哪些预期？

朱敏：说实话，我们压力特别大。过去的时间里，公司做了成本方面的优化包括对无效市场份额的投资收缩，让自身资源实现聚焦，能够产生一些正向收益。

从当今市场格局上看，同行数量明显减少，世联行是服务市场的机构，对市场变化的敏感度较高。如果市场有一些好的迹象，世联行是有能力可以抓住。

世联行从来没用躺平过，也没有任何躺平的意思。

现场提问：连续亏损三年，公司未来是否面临强制退市的局面？

吴惠明：ST的事情，也是当下投资者最为关心的问题。以前交易所的确有着连续几年亏损触发强制退市的规定，根据最新的监管政策在财务类退市指标中，世联行基本没有强制退市的风险，请各位投资人放心。

投资人说的很对，我们的业务还需要继续提升、努力，今年会努力实现大家希望的目标。

现场提问：大交易业务中的代理销售已经“踩坑”恒大，未来服务客户仍有风险尚存，公司是否有继续做该业务的必要？

肖建龙：总的来说，世联行及其大交易业务当期的经营是有利润的，只不过受到近年来的房地产企业集中式暴雷，尤其是2021财年恒大暴雷带来的计提减值承压较大。

之前向董事会汇报中，大交易业务目前前十大客户基本上以国企为主导，涵盖中建、保利、华发、建发、中铁以及万科等等。