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拆迁款无法保障原有的生活水平,学会这几招提高补偿!

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在实际生活中,一提到“拆迁”两字,就意味着要一夜暴富,能够让咱们老百姓过上更好的生活,但是现如今却不是这样,有很多拆迁户没有得到合理的补偿甚至就没有补偿,那么下面就由北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师来跟大家聊一聊。

案件分析

为什么别人家拆迁越拆越富,到自家拆迁反而越拆越穷呢?近日某地就出现了这种拆迁严重不合理的情况,如同下面这则案例:



因建设需要,某村的土地全部被征收。被征地的农民不愿意接受一亩草地200元的微薄补偿,村民反馈到,这些补偿是怎么来的?为什么这么低?我们失去土地,以后的日子怎么办!在自家被推倒的房子废墟前,有着20多年教龄的退休教师王某接受记者采访时说:从教学岗位退下来后,我一直在家种地,也搞养殖。不仅养2头猪、10多只鸡、50多只羊,还有30多亩耕地、近200亩放羊地(草地),年入数万。生活条件在全乡是最好的。我不想搬走的理由很简单,因为我看到被骗搬进新移民村的人们在那边地少房少,250元每亩地的征地补偿和2万的安置房根本不能满足失地农民的生活需要。被征地农民一直要求当地政府给个说法,并要求增加征地补偿费。

首先根据国家规定保障被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障,一直是相关政策和法律要求遵循的征地补偿原则。保持被征地农民的原有生活水平不仅是一项法律原则,而且也是一项征地补偿中应遵守的具体行为规范。要保持原有生活水平不降低,首先要做到严格依法定标准进行补偿,如土地补偿费不得低于前3年平均年产值的6倍,安置补助费不得低于前3年平均年产值的4倍。但当按最低倍数标准补偿仍不能保持被征地农民的原有生活水平时,政府应当在法定倍数标准内提高补偿标准,直到补偿倍数标准的最上限,如土地补偿费给予10倍补偿、安置补助费给予6倍补偿。



那么究竟怎样提高补偿呢?

1.利用法律程序,阻滞政府的拆迁进程,以时间换金钱

由于土地资源的稀缺性及政府行政行为的程序性,政府在作出征收决定后,往往希望尽快完成征收工作,在此时,被征收人通过一系列法律手段:申请听证、复议,提起诉讼、申诉等,政府为了项目的如期进行,往往会作出一些妥协和让步。赢得官司并不是我们的最终目的,即使输了官司,但赢了钱,那也就已经达到我们的目标了。

2.寻找自身谈判协商的特殊点,为政府“多给钱”找个理由,让政府有台阶下

没有任何法律和政策依据的漫天要价在任何时候都是不会得到满足的,政府坚守补偿金额底线的主要原因之一就是政府担心过高的补偿会使得其他被征收人纷纷效仿,形成多骨诺米牌连锁反应。找出自身的合理的与众不同之处,为自己增加谈判筹码,也为政府的让步找台阶下。



3.收集有利的证据,掌握拆迁方的违法点所在

政府官员基于巨大的经济利益和政治业绩的诱惑下,作出的征收行为在实质或程序上或多或少会有一些违法之处,抓住这些违法点,要求确认违法并撤销,这对于政府的征收进程无疑是一个很大的打击,并且对部门负责人的政绩也会产生负面影响,虽然在此时政府官员可能会通过各种途径左右法院的判决,但赢得官司并不是我们的最终目的,即使输了官司,也会给政府很大的压力,在此压力下,政府往往会提高补偿额了事。这就是所谓的“输了官司赢了钱”。

4.准确把握解决问题的时机和尺度

征地拆迁问题的解决需要把握好时机和尺度,时机、尺度不到则火候不够,取不到良好的效果,时机、尺度过了,则物极必反,可能会使问题的解决陷入僵局。因此,在征地拆迁过程中,需不断的跟政府谈判,抛出橄榄枝,让政府在一段时期内放弃强拆,坐到谈判桌。在不断的谈判过程中揣摩政府的底线,根据自己的谈判筹码,适可而止。



因此,在征地补偿不能保持原有生活水平时,被征地的农民可以依法要求增加补偿,直至其生活能够达到和维持原有的水平,同时要知己知彼,充分认识自身的优劣与政府的强弱所在,并委托专业的律师来提高补偿。

BEIJING JINGKANG

史律师提醒

拆迁是一个长期斗争,需要全面专业的知识,需要对全局的把控,需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师,也在不断地学习和更新,才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说,这是一个庞大的课题,不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师,在律师的指导下进行专业维权。

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