现在买房子，是“聪明”还是“愚蠢”？懂行人一语道破，说通透了

对未来楼市走向，很多自媒体不切实际的判断，我觉得都是在耍流氓，原因很简单，他们不是不知道真实情况，就搏那么点流量，或者为自己买卖房造势。这样的做法，只会让那些平时忙于工作，无暇顾及楼市的买、卖房人上当受骗。

本文尽量不说数据，受制于篇幅，只谈观点，因为这些观点都来源于大量的数据。

先说说未来房地产大概率的走势分析。

首先，我不赞成“即涨即跌”的说法。

因为，房地产整体调整已经两年多，最少的也有一年多，市场已经进入僵持阶段，涨跌都没那么容易（个例除外）。你说房子不好卖嘛，但每天也有一些成交量，有的盘销售情况也还可以，你说好卖嘛，可大部分的楼盘去化情况并不乐观，有的楼盘甚至没什么看房人。

现在楼市成交的客户，主要还是一些急需住房的客户，一部分是刚需，另一部分是改善置换，后者的代价相对大一些，因为这市场，他们要把手中的二手房低价卖掉才行。相对幸运的是买学区房购房者，大部分地方的学区房确实跌得够狠，比2年前要少花一半的钱就上个好学校，孩子的起点高不少。

这样的市场，注定新房成交量少，二手房成交量多（以价换量），新房与二手房不同频、不共振，明显不是“即涨即跌”的表现。

其次，这轮房地产走势一定要参考2014年-2018年那波“救市”历程来分析。

2014年的楼市库存约7.6亿平米，当时很多专家和学者提出了“降价去库存”，很多开发商迫于现金流压力，确实响应了降价的号召，同时地方政府也在房贷利率打折、发放购房补贴等方面下功夫。

有没有用？肯定是有效果的。但问题是，都是在促销的初期有效果，当一波购买力消化掉后，后面的就接不上了，市场又陷入沉寂。一直到2024年底，市场仍旧低迷。所谓时也命也，不知道哪个智囊提出“涨价去库存”，原理就是人们“买涨不买跌”。此建议被采纳后，仅仅靠开发商把内部红头一套，说什么时候涨价肯定不是不够的，根本还是管理者启动了“棚改货币化拆迁”和“减少或停止土地供应”两大战略支持。

此后的楼市走势大家都看到了，2015年一整年，房价整体涨幅都比较小，2016年房价开始大幅拉升，到2017年一些地方开始翻倍。原因就是，新房供应量少，手握着大量拆迁款的居民冲进楼市买房，让库存快速去化，供需天平反转，很多地方的新房库存达到“警戒线”，不涨才不正常。

现在的楼市走势会跟上一轮一样吗？

有意思的是，根据统计部门的数据显示，截至2024年2月末，全国新房库存正好也是7.6亿平米。现在没人提“涨价去库存了”，但有两个关键招其实是一样的，那就是减少土地供应，以及拆迁。

现在不少人疑惑的是，这个关键招为啥不早点使出来？要不然，楼市应早就开始恢复了。需要说明的是，这轮楼市之所以调整周期长，一个根本原因是国家去房地产杠杆，主要是去房企的杠杆。有人说，为什么要赶在这个节骨眼上（疫情）毅然决然地去杠杆呢？再等等不行吗？答案当然是不行！原因其实大家都清楚：

因为我们的房企数量实在是太多（10万家），一些从事制造业的企业甚至放弃主业投身房地产，反正都不用投入多少资金，拿地钱从银行、信托借，建房钱从购房者预售款中出，资产负债率普遍都在80-100%以上，百分之几百的千亿房企都好多家，整个就一个空手套白狼。

可以说，如果再不斩断房企的资金源，销售超千亿房企还会突发式增长，其实都是虚的，就如恒大一样，到处借钱形成的虚胖，一旦遇到经济危机，烂尾楼现象要比今天严重的多。即便是整个国家，也无法兜底“保交楼”了，于经济、金融、社会稳定都是不可逆的伤害。

虽迟，但还有用。

现在既然使出了上一轮楼市杀手锏，毫无疑问，肯定是有用的。住建部要求上报2024年和2025年住房发展规划（其中要求以人定房，以房定地，其实就是控制土地供应），目前各城市事实上已经减少或停止土地供应。而拆迁也吸取了此前“只拆小区建新房”的教训，现在改为“成片拆迁”，拆得多，建房少（被拆片区需配备40%的公益、公共设施）。

如果仅仅是此前的常规操作话，我们的楼市恢复还是会沿袭2015年-2018年那波过程，对应的2024年和2025年去化楼市库存，2026年大幅上扬。但是有了这两项新招的加入，这一恢复过程大概率会提前。

一个是拆迁安置采取“房票安置”，就是定向去楼市库存，楼市库存去化的速度应该是比较快的；二是房地产新模式中的大力发展保障性住房。目前体现的形式包含2种：1.国家发放低息贷款给地方，用于收购待售库存房用于租赁住房，目前8个城市试点，后面应该会推开；2.地方实行“以旧换新”政策，收购存量房用于保障性住房。

大家不要小看保障房发展力度和速度，因为国家现在在修正过去只重商品房发展、轻保障房发展的模式，着重决住房困难群体和工薪族住房问题，也就是专家们说的“二次房改”，本来想着是建新房的，但目前有大量楼市库存，索性直接就地转化了。这也是今年有不少专家建议国家尽快筹建住房银行的原因，该行其中重要的一项职能就是国家提供资金收购存量房，经济学家任泽平今年数次发报告呼吁筹建住房银行，重庆前市长黄奇帆也建议国家尽快组建住房银行，拿出50-70万亿收购闲置房屋，向特定人群提供廉租房。这个其实有点类似老美的“两房”，“次贷+政府兜底”是显著特点，只不过，我们应该会吸取2007年的“次贷危机”，在制度上做相应规避。

综合来看，减少土地供应、成片拆迁+住房银行等措施的加入，我觉得这是有高人出谋划策的，从现在开始算时间节点的话，这轮楼市恢复应该还要快于上一轮，不过是一些因子发生改变，恢复的力度要弱一些而已。

看了以上剖析，我们再回答大家关注的最后一个问题：现在买房子，是“聪明”还是“愚蠢”？懂行人一语道破，通透了。

毫无疑问，楼市调整已经大体到位，特别是二手房市场，基本都处在底部了。至于新房市场，主导权还在开发商，他们可能因为要回笼资金保持正常经营，在个盘上还是会有打折促销优惠策略。

基于此，如果是因为孩子要上学、年轻人要结婚，就是我们常说的刚需，买二手房以及折扣优惠到位的新房都是没啥问题的。如何判断新房折扣优惠到没到位？可与周边品质差不多的二手房价格比，如果差不多，下手是没问题的（因为新房正常要比二手房价格高8-10%）。

但需要说明一点，如果我们是买终极改善房就另当别论了。市面上大多数二手房仍旧属于“高周转”时期的产物，建材、环保、节能、科技、智能等方面都不是国家新定义的“好房子”，如果你是追求高品质居住属性，建议可等等，等真正的好房子出来，几十年都不用置换的那种。

买新房就可改善吗？老实说，现在很多新房也不敢恭维，毕竟有那么多房企债务违约，现在“保交楼”是第一位的，至于品质、质量，只能摆在次一级的位置，其他一些没违约的“央级”房企也是“有样学样”，觉得能如期交房都不错了，至于品质，不是他们主要考虑的。不信，问问身边买新房的朋友？

所以，有房住的人想改善，不妨等等，一来等市场回暖，自己的老房子能会涨些，二来等到真正的终极居所。人嘛，总得有诗和远方，不要一辈子都在买房、换房、还房贷中循环。