我们房价什么时候见底，3年还是17年？

房价什么时候见底？各路专家众说纷纭。高盛也跑出来凑热闹，预测咱们的房价可能在2027年的第三季度见底，目前来看还只是下跌了一半。他们的依据是美国2006年到2012年的下降曲线进行参考的。而且还说2021年第三季度见顶后，将经历24个季度的下跌趋势， 随后才能拐头向上。

为什么以美国为参考？因为咱们跟老美的经济规模更接近，且货币和财政的政策都跟美国息息相关。另外中美房价前3年的跌幅相当，都比日本多。美国从2008年跌到了2012年，共计6年的时间，跌了大概30%，之后房价一路上涨，刷新纪录。

如果对标日本，下跌之路可以说是遥遥无期，还要再跌17年。日本房价在1991年第一季度见顶，一直跌到2009年才见底，距高峰期跌去了70%，前后历经72个季度，共18年。要说我们跟日本哪方面像，那就是人口生育率的下降，社会老龄化的速度。

要看我们房价的走势是对标老美还是日本，我们先要了解美日是因为什么原因房价反弹的。

美国08年金融危机，五大投行全军覆没，400万的美国家庭失去的房子，超过2600万人失业，接近有11万亿美元的家庭财产蒸发了。但是在危机之下，苹果、Google、微软、高通等一大堆的高科技企业闪亮登场，高科技为美国的经济带来了新的活力。这是非常良性的复苏，新生产力取代旧生产力，开拓了全球市场，为老美创造了大量新的岗位、新的税收，美国人的钱袋子鼓起来了，房价也就顺势涨起来了。

日本的房价从2012年前后开始反弹的，当时安倍晋三推出了经济“三支箭”计划，即“实施宽松货币、扩大公共投资、振兴地方经济”的振兴政策。无限印钞的政策给市场带来了大量的流动性，也推动了房价的上涨。2022年到2023年，大量资本涌入日本，日本房价也始迎来了高速增长，东京房价一年飙升近40%！连日本人都高喊：东京疯了。

再来看我们，这些年中国最赚钱的行业不是高科技企业，而是是烟酒银房，中国烟草、中国茅台、中国工商银行、房地产这2年是不行了，但之前也涨了好几倍。没有一个国家能够靠着喝酒抽烟炒房产迈入发达国家行列的，发展高科技才是脱离经济泥潭的助推器。

那我们房价什么时候见底？3年还是17年？我认为美日的经验代表是他们的过去，并不是我们的现在，更不是未来。

房价见底，首先看销量，量在价先。

我们2023年全国商品的销售面积是11.2亿平方米，约为2012年的水平，今年一二月份新建的商品房销售面积同比是下降了20.5%，如果不出意外的话，2024年的销售面积会跌破10亿平方米，回到2010年的水平。我国2005年到2008年的商品房销售面积大概是在5-8亿平方米，那是炒房客比较少的年份，加上二手房的销售，差不多属于正常的房产销量。销量稳住了，房价见底了。

其次看投资回报。
我们一、二线大城市，年房租回报率约在1.5-2%左右，跟银行一年期存款利率差不多，还达不到三年期存款利率水平，对投资者没有吸引力，还不如把钱存银行。东京房价涨疯了，但他毛的年房租回报率能达4.5-5%，所以我们那么多内地投资客跑去买房。

再次看国际局势。

现在国际局势堪忧，多地发生地缘冲突，近期两个火药桶的局势非常不稳定，一个是东欧战争升级了，另一个是中东。近期很多博主都提到了担心S3。黄金猛涨，也是基于对国际局势的不乐观和看空货币信用导致的。

俄乌战争打了2年，俄罗斯、乌克兰的房价居然都涨了？这个涨要看是用什么货币来计价，如果用本币来算，那是涨了。

俄罗斯2023年房价以卢布计价涨了55%，可是以美元来计价，却反而是跌价的，这是因为卢布暴跌导致的。

乌克兰房价又是什么情况？乌克兰东部靠近战区的房子，房价腰斩，没人买。相对安全的中西部，如首都基辅，房价却开始止跌回升。这都是多印钱带来的通货膨胀，导致的财富幻觉，如果用美元计价，还是跌的。

还要看政策。

有两个政策至关重要，一个是货币贬值的速度，这也是很多房吹拿来说“大放水、房价要涨”的基础。只要货币贬值没那快，大家就没有动力去买房。

另一个政策就是房产税什么时候收？收多少？房产税落地了，才知道房价会跌到哪个份上，会加速赶底，那时候再考虑要不要买房。

影响房价的还有人口趋势、科技突破等等。参考美日猜到底时间，不如看销量、投资回报、国际局势和政策。