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我们房价什么时候见底,3年还是17年?

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房价什么时候见底?各路专家众说纷纭。高盛也跑出来凑热闹,预测咱们的房价可能在2027年的第三季度见底,目前来看还只是下跌了一半。他们的依据是美国2006年到2012年的下降曲线进行参考的。而且还说2021年第三季度见顶后,将经历24个季度的下跌趋势, 随后才能拐头向上。

为什么以美国为参考?因为咱们跟老美的经济规模更接近,且货币和财政的政策都跟美国息息相关。另外中美房价前3年的跌幅相当,都比日本多。美国从2008年跌到了2012年,共计6年的时间,跌了大概30%,之后房价一路上涨,刷新纪录。



如果对标日本,下跌之路可以说是遥遥无期,还要再跌17年。日本房价在1991年第一季度见顶,一直跌到2009年才见底,距高峰期跌去了70%,前后历经72个季度,共18年。要说我们跟日本哪方面像,那就是人口生育率的下降,社会老龄化的速度。

要看我们房价的走势是对标老美还是日本,我们先要了解美日是因为什么原因房价反弹的。

美国08年金融危机,五大投行全军覆没,400万的美国家庭失去的房子,超过2600万人失业,接近有11万亿美元的家庭财产蒸发了。但是在危机之下,苹果、Google、微软、高通等一大堆的高科技企业闪亮登场,高科技为美国的经济带来了新的活力。这是非常良性的复苏,新生产力取代旧生产力,开拓了全球市场,为老美创造了大量新的岗位、新的税收,美国人的钱袋子鼓起来了,房价也就顺势涨起来了。

日本的房价从2012年前后开始反弹的,当时安倍晋三推出了经济“三支箭”计划,即“实施宽松货币、扩大公共投资、振兴地方经济”的振兴政策。无限印钞的政策给市场带来了大量的流动性,也推动了房价的上涨。2022年到2023年,大量资本涌入日本,日本房价也始迎来了高速增长,东京房价一年飙升近40%!连日本人都高喊:东京疯了。



再来看我们,这些年中国最赚钱的行业不是高科技企业,而是是烟酒银房,中国烟草、中国茅台、中国工商银行、房地产这2年是不行了,但之前也涨了好几倍。没有一个国家能够靠着喝酒抽烟炒房产迈入发达国家行列的,发展高科技才是脱离经济泥潭的助推器。

那我们房价什么时候见底?3年还是17年?我认为美日的经验代表是他们的过去,并不是我们的现在,更不是未来。

房价见底,首先看销量,量在价先。

我们2023年全国商品的销售面积是11.2亿平方米,约为2012年的水平,今年一二月份新建的商品房销售面积同比是下降了20.5%,如果不出意外的话,2024年的销售面积会跌破10亿平方米,回到2010年的水平。我国2005年到2008年的商品房销售面积大概是在5-8亿平方米,那是炒房客比较少的年份,加上二手房的销售,差不多属于正常的房产销量。销量稳住了,房价见底了。



其次看投资回报。
我们一、二线大城市,年房租回报率约在1.5-2%左右,跟银行一年期存款利率差不多,还达不到三年期存款利率水平,对投资者没有吸引力,还不如把钱存银行。东京房价涨疯了,但他毛的年房租回报率能达4.5-5%,所以我们那么多内地投资客跑去买房。

再次看国际局势。

现在国际局势堪忧,多地发生地缘冲突,近期两个火药桶的局势非常不稳定,一个是东欧战争升级了,另一个是中东。近期很多博主都提到了担心S3。黄金猛涨,也是基于对国际局势的不乐观和看空货币信用导致的。

俄乌战争打了2年,俄罗斯、乌克兰的房价居然都涨了?这个涨要看是用什么货币来计价,如果用本币来算,那是涨了。

俄罗斯2023年房价以卢布计价涨了55%,可是以美元来计价,却反而是跌价的,这是因为卢布暴跌导致的。

乌克兰房价又是什么情况?乌克兰东部靠近战区的房子,房价腰斩,没人买。相对安全的中西部,如首都基辅,房价却开始止跌回升。这都是多印钱带来的通货膨胀,导致的财富幻觉,如果用美元计价,还是跌的。

还要看政策。

有两个政策至关重要,一个是货币贬值的速度,这也是很多房吹拿来说“大放水、房价要涨”的基础。只要货币贬值没那快,大家就没有动力去买房。

另一个政策就是房产税什么时候收?收多少?房产税落地了,才知道房价会跌到哪个份上,会加速赶底,那时候再考虑要不要买房。

影响房价的还有人口趋势、科技突破等等。参考美日猜到底时间,不如看销量、投资回报、国际局势和政策。



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