高端改善逆袭！这个苏州老城区板块的兑现之路走得如何？

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吴中区，一直是个神奇的地方。

这里和姑苏区一样，拥有悠久历史和人文气息：悠悠吴地，承载着江南的记忆：天平山、灵岩山、穹窿山，山山青绿；太湖、石湖、尹山湖，湖湖风雅......

这里有着苏州六区中最广阔的面积，有着苏州最大的水域，甚至苏州的“几何中心”也在吴中区，即吴中城南板块。

图源：吴中发布

TA横跨苏州，与姑苏、园区、新区都完美接壤，但板块存在感却不怎么高，提到TA，更多的可能是吐槽的声音。

今天我们就来聊聊吴中城南板块。

关于吴中城南板块你有什么想吐槽的？

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毋庸置疑 城南是个好地方

放眼整个苏州，吴中城南板块是自带地段优势的。

它处在苏州的腹心位置，与与姑苏区连接紧密，周边还有上方山、石湖等优秀的自然生态资源。

凭借得天独厚的地段优势，板块的交通便捷度在整个苏州市区都是能排在前位的。

轨交2、3、4号线与今年即将通车的7号线实现4轨汇集；友新快速路、吴中大道、西环南延、东环南延等组成了一个小内环，可实现快速通达苏州全城。

再来看看规划，板块的起点也是相当高。

2021年，吴中区“十四五”规划纲要中就明确提及，城南板块将被打造成苏州主城南中心。

规划将从商业、教育、产业等多方面，通过不断“退二进三、退二优二”的城市更新，焕新出发。

从这个角度来说，吴中城南本该是区域中的C位存在，如同狮山在新区、双湖在园区的地位一般。

光看规划，要配套有配套，要资源有资源的城南板块，确实很难不让人心动！

但现实却有所不同，城南板块的兑现速度和能力一定程度暂未达到预期。

城市更新的刀 挥得有些慢

分析师和同事之间也曾经探讨过有关城南板块的一些争议。

有人说：“吴中区，地盘大，孩子多，家长总是想每个孩子都分到奶。”

这导致了城南板块的各项配套的兑现速度确实有一些缓慢，也一定程度影响了板块的发展，尤其是板块的城市界面与配套规划问题，几乎已经成为了寒山闻钟上的“日经贴”了。

比如商业方面，大型的高端商业如龙湖天街、天虹、万达等，基本只集中在板块北部；再比如板块优质教育资源的缺乏，以及城市界面落后等老生常谈的问题。

图源：寒山闻钟

不过，虽然城市更新进度有些慢，但事实上城南板块也一直在行动，从提升老旧小区颜值，到公共空间的改善。

城南街道从2022年起就积极推进《拆迁清零暨产业用地更新三年行动计划》，也多次召开相关推进会议，足见其决心。

图源：吴中发布

分析师还想说的是，城市更新不是土地的“自我翻建”“就地拆建”，更需要有指导地空间结构调整、城市配套优化。

如果把城市更新的力量比作一把刀，它所针对的绝不仅仅是物质环境，更多是整个区域居住的人。

要集中力量做城市更新，其中必然牵涉到许多不同群体的抗性，如果“硬攻”，刀得太快，确实有可能会“砍错人”。所以把刀子弄“钝一点”、“挥慢一点”，确实也能够理解。

但另一方面，对于许多前些年置业城南板块的业主，他们被城南板块的美好规划所吸引，面对城南板块建设发展中存在的问题，表达一些意见，说一些“气话”，也无可厚非。

毕竟，“爱之深，责之切。”

近年来的板块楼市发展

板块发展的这一部分问题在板块楼市上也有一定反应。

前几年，除太湖新城板块，吴中区其他各板块市场梯度并不明显，内部相互竞争，如城南、木渎、尹山湖套均面积、成交均价基本重合。

作为吴中中心城区的城南板块，均价也并未与周边板块形成价差梯度，木渎是其传统竞争板块，整体户型更大，均价略低，可以说当时的城南并无明显优势。

这也是供应结构原因导致的，自2020年起，板块迎来了新房爆发式供应，绿城、中建智地、中交、万科等品牌房企陆续进驻板块，产品主要为高层与小高层，覆盖刚需到高端改善，期间竞争异常激烈。

然而，对于刚需和刚改型购房者而言，二手房市场更具吸引力。据克而瑞苏州统计数据显示，吴中城南板块的二手房成交量长期超过新房。

以去年为例，该板块的二手房成交量高达2312套，平均每套面积约100㎡。这种趋势显示出刚需和刚改型购房者持续涌入二手房市场，进一步压缩了新房市场空间。

此外，吴中区的地理位置，以及高端改善产品的缺失，导致早些年城南板块的高端购买力往往外溢到了姑苏、园区、新区。

所以我们能发现，前两年入市的新房虽然已经陆续交付，但仍有部分楼盘还在持销中，一定程度上也反应了板块同质化产品的供应过剩现象。

改变 从这条路开始

留不住高端客户，是过去城南板块的尴尬。

但从去年开始，这一情况也迎来了转机。

一条石湖西路，就是城南板块升级的起点。

去年，石湖西路上迎来了龙湖的两个重要项目——龙湖云河颂和龙湖御湖境。

我们从产品打造上，就能窥见其野心。

纯洋房高端改善项目的龙湖云河项目起步户型就在178㎡，备案均价也达3.45万元/㎡。项目成功吸引了一众地缘高端改善客群，在传统楼市淡季成功热销。

另一个洋房+小高层项目，龙湖御湖境起步功能户型也在114㎡，可以看出尺度也有所进阶，项目入市备案均价也达3.3万元/㎡。

更令人瞩目的是，两个项目都配备了强大的社区功能会所，这基本是“豪宅”才有的标准配置了，也是城南板块的一大突破。

龙湖御湖境会所实景

龙湖云河颂与龙湖御湖境的定价能力与热销表现，也让市场重新认识到城南板块也具备打造高端改善项目的潜力。

回看石湖西路，这条东吴老城区上不到2公里的道路，向西即是石湖景区，还有2条地铁经过，2大商业综合体分布，沿路的工厂正也逐步退二进三，或许这才是城南业主想看到的，城南板块迭代后的城市场景。

未来石湖西路沿线或将有更多涉宅用地出让，并有望成为城南板块高端住区的集中阵地。

当然这两个项目的出现，不仅提升了石湖西路的整体价值，也为城南地区带来了新的发展机遇。

我们能看到，去年吴中城南板块出让的几宗地块，容积率都有了明显的降低，如恒邦置地城南28号地块，容积率仅1.6；梧桐街东53号地块容积率也仅1.4。

低密与改善化，成为了城南板块未来住宅一大趋势，这样展现了板块新房进阶的强烈决心。

配套、学区、居住体验都会增加居民对板块的价值认同，而这都取决于各项资源配套的兑现速度。

目前的城南板块仍处于城市更新与发展的过程中。我们需要认识到的是，在板块更新的宏大尺度，三年时间可能仅仅处于开始的阶段，城南配套的兑现、城市界面的更新，可能还需要很长的路要走。

有着天然的地理优势、密集的轨交网络，分析师认为城南板块一直是存在发展潜力和预期的，至少在新房市场，我们仍旧能看出市场对其展露的信心。

就请再给城南多一些时间与信心，期待它的蜕变吧！

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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