正荣地产叫停法院聆讯，意欲调整债务重组方案

距离债务重组完成仅一步之遥，正荣地产（06158.HK）决定申请取消法院聆讯。

4月11日，正荣地产披露最近的境外债务重组方案进展称，出于审慎态度，将结合当前房地产行业形势和自身情况，对境外债务重组方案目前纳入的条款，能否作为日后境外债务的可持续解决方案，做更进一步的考虑。为此，正荣地产将寻求法院许可，取消计划于2024年5月2日举行的聆讯。

正荣地产表示，自2022年出现流动性风险以来，公司持续实施流动性管理及成本节约措施，包括寻求融资展期和豁免、加快销售和现金回收、持续精简企业组织架构以及减少非核心业务运营和行政费用，以确保项目建设交付，设法保持营运稳定性。

但碍于房地产行业经营及资金环境受压，加上宏观经济负面因素及房地产不利市况，正荣地产的合约销售及流动性紧张状况并未得到根本改善，资产处置速度也逊于预期。

受此影响，正荣地产在2023年全年的合约销售额较2022年下降54%。同时，受房地产行业整体需求下滑及项目售价下降导致开发中的物业、持作出售已竣工物业减值，融资费用资本化率降低，投资物业公平值下降等影响，2023年录得母公司拥有人应占亏损84.68亿元。截至公告日期，正荣地产表示，仍然面临庞大经营及财务压力。

考虑到房地产行业近期波动情况和2023年度经营业绩，加上境外整体债务管理方案能否成功实施须取决于诸多无法控制的因素，正荣地产表示，公司需要更多时间考虑重组支持协议目前纳入的商业条款，是否仍可作为其解决境外债务的合适方案，从而为后续执行重组计划提供更大确定性。

正荣地产的上述债务重组方案在2023年11月初时对外公布。当时的公告显示，正荣地产向境外债权人提出，将其境外债务及应计但未付利息置换为4个系列新的美元计价的优先票据，期限为4至7年；以公司若干资产为新票据提供担保、将公司若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购、支付同意费等。

值得一提的是，正荣地产给出的上述方案没有进行任何本金削减，是与同期其他房企提出的债务重组方案最大的不同之处。

据国泰君安研报，从各大房企已披露的计划来看，融创、奥园已经分别实现了45亿美元、49亿美元削债规模，旭辉、世茂的目标削债规模分别为33亿~40亿美元、60亿~70亿美元。由此可见，各家房企推进的债务重组方案中均实现了较大幅度的削债，比例大约在40%-60%。

彼时有业内观点提到，正荣地产提出的不削减债务的债务重组方案超出了债权人预期。或是受此影响，距提出债务重组方案仅约3个月，2024年1月下旬，正荣地产就公告称，持有现有债务超过79%的债权人已加入了重组支持协议；1月31日又对外宣布，将于5月2日在香港高等法院召开聆讯，供债权人考虑并酌情批准境外债务重组计划。债务重组推进速度明显较快。

有房企内部人士认为，对于正荣地产当前主动叫停并重新考虑债务重组条款，其或许意在推进削债，否则在当前的行业形势下，即便重组方案通过了，日后可能还得面临二次重组的情况。

同策研究院研究总监宋红卫向第一财经表示，当前的房地产市场走势及趋势变化较去年发生了重大的变化，这对于房企未来的现金流，运营情况、财务安全以及偿债压力都有较大的影响，之前重组方案的制定都是在去年情况基础上，通过一些假设条件做的预案，一旦条件改变后，很多方案可能就会存在较大的风险，因此有必要复盘调整。

宋红卫认为，从实际情况来看，2023年就出现了部分房企的“二次爆雷”，主要原因就是很多房企在谈展期的时候，对于后期趋势研判过于乐观，与实际情况存在较大的差异，从这个角度来看，调整债务解决方案是有必要的。