上海
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澳洲季度房租飙升 达17年新高
澳洲长期受苦的租房者无法得到任何缓解。
第一季度租金再次开始上涨，因为通常繁忙的年初转换租期与已经火热的租房市场相碰撞。
根据房地产平台Domain的数据，全澳首府城市综合租房成本中位数达到了每周630澳元的新纪录，并创下了17年来最大的季度涨幅。
全澳城市中心的独立房屋招租广告的租金在第一季度上涨了5%，单元房租金也稳步上涨3.3%，达到创纪录的620澳元中位数要价。
大多数首府城市的租房者一直苦苦应对近几年来租金暴涨的压力，因为移民大量涌来，人口急剧增长时期，可供出租住宅严重短缺。
阿德莱德的房租季度变化最大，上涨了5.4%，其次是珀斯上涨4.8%，墨尔本上涨3.6%，布里斯本上涨3.3%和悉尼上涨2.7%。
除霍巴特外，所有首府城市的租房空置率也有所下降，悉尼、墨尔本和珀斯的租房空置率均创下历史新低。
然而，鲍威尔博士相信，随着人口增长放缓，租房市场将在2024年找到一个转捩点。她说，我们看到每个出租房源的潜在租户数量有所减少，这表明一些压力已经解除。
02
大悉尼63个郊区房价逆势下跌！中位数价格最高降了$11万
在过去的一年里，新州大部分地区的房价一直在上涨，但还有一些地方却逆势下跌。
独家估值分析显示，新州224个市场的中位数价格下跌，其中包括大悉尼的63个单元房和独立屋市场，以及周边的其它市场。
价格下跌最明显的是悉尼的远郊、中央海岸以及新州首府周边通勤地区，如Southern Highlands和南海岸。
研究机构PropTrack的估值数据显示，过去一年，这些郊区的房价中位数最高下降了11万澳元。
专家解释称，许多最疲软的市场都是在新冠疫情早期很受欢迎的地区。当时，封锁和远程工作的盛行推动了人们向外郊和乡镇市场迁移，许多地区是这种人潮流动的最大受益者。
但随着员工返回CBD地区，新买家的流量已经减少，而2020年和2021年价格的爆炸式增长意味着负担能力仍然是新买家的重大障碍。
Suburb Data分析师Jeremy Sheppard在评论房地产市场的历史模式时表示，这种类型的价格调整是常见的从繁荣到萧条周期的一部分。
他指出，在房价涨幅远高于周边地区的情况下，如果房价在一段时间内大幅飙升，可能会使这些市场更加动荡。
Jeremy Sheppard还表示，单元房供应过剩是压低房价的另一个常见因素，因为它消除了常常迫使购房者支付更高价格的稀缺因素。
PropTrack显示，在过去的一年里，首府地区有37个郊区的房价下跌，Southern Highlands和Shoalhaven地区则有36个郊区。
在大悉尼地区房价下跌的63个郊区中，约有三分之一位于中央海岸。
Hills District和Hawkesbury的11个郊区的房价也出现了下跌。
房价跌幅最大的地区是Hills District郊区的Norwest，在截至今年3月的一年里，该地区的单元房价格平均下跌11万澳元，跌幅达11%。
Winston Hills单元房价格下跌9.6%，中位数价格从68.94万降至62.32万澳元，或下跌6.62万澳元。
位于北部海滩地区最北部的Avalon Beach是新冠疫情期间的另一个繁荣市场，其单元房均价下跌6.6%，或约7.7万澳元。
中央海岸下跌的单元房市场包括Avoca Beach, Wyong, Umina Beach, Terrigal, Ettalong Beach, Berkley Vale和Gosford——这些地区可以说是疫情期间新州最强劲的市场。
PropTrack经济学家Angus Moore在评论中央海岸整体疲软市场时表示，有多种力量压低了一些郊区的房价。
他指出，较高的抵押贷款利率促使许多度假屋业主出售，这增加了库存水平，而新冠疫情期间向内陆和滨海地区迁移趋势的放缓也损害了市场。
PropTrack经济学家Anne Flaherty表示，2022年和2023年加息期间房价下跌后，大多数郊区已再次上涨。由于库存水平下降和需求增加，今年大多数郊区的房价仍可能会进一步上涨。而今年晚些时候预期的降息，也可能引导更多买家重返市场。
03
墨尔本租客每周需多支付65澳元
与一年前相比，墨尔本的租户每周要多花 65 澳元的租金，只是为了有一个栖身之所。
PropTrack 的最新研究显示，该市 3 月份的典型广告租金从 2023 年 3 月的每周 495 澳元飙升至每周 560 澳元，在 12 个月内上涨了 13% 以上。
除珀斯外，所有首府城市的租金涨幅均创历史新高。
PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示，墨尔本租赁市场竞争激烈，租户被迫用更多收入来支付租赁承诺。
尽管如此，该市的中位租金仍低于每周 600 澳元的全国平均水平，Ryan先生表示，这使得租户可以提供高于广告宣传成本的价格。
他说：“全澳各地几乎所有地方的租金都很低，但那些租金更便宜的地方，人们仍然有收入来抬高租金。”
“在布里斯班和阿德莱德等地，我们看到租金增长非常低，但租赁市场仍然非常紧张，本质上，租金价格压力已经达到了人们能够支付的极限。
“在墨尔本，情况还不是这样；我预计墨尔本在来年肯定会以每周 600 澳元的价格赶上布里斯班。”
尽管去年九月发布的维州住房声明旨在取缔所有类型的租赁竞价，但这尚未正式立法。
3月份全州租赁空置率为1.13%，墨尔本略低，为1.12%。
Nelson Alexander首席执行官James Keenan表示，除了维州人口的增长之外，推高租金价格的最大单一因素是租赁房屋的总供应量减少。
他表示，随着对出租一处房产的监管加强以及土地税的增加，投资者正在更仔细地考虑他们的长期战略。
基南先生表示：“我们的人口不断增加，但交付住房的速度无法满足建筑业人口增长的需求，而且商品不断萎缩。”
“你会在维多利亚州的市场上看到优质房产，其规模是我们一段时间以来从未见过的。”
PropTrack数据显示，今年第一季度墨尔本住宅销售量的约三分之一来自投资者出售房产。
此前，新的 PropTrack 数据最近显示，过去一年墨尔本数百个郊区的房价涨幅超过了利率涨幅，专家相信增长将很快加速。
04
澳洲房产投资者加速离场
墨尔本和悉尼的投资者正以五年来最快的速度撤离市场，因为高利率导致还款负担十分沉重。
研究公司PropTrack的最新数据显示，今年第一季度，Realestate房产网上出售的房屋中，30%都是投资者卖房离场。其中悉尼和墨尔本的这一比例均为36%，珀斯为34.9%，布里斯班为33%。
在墨尔本买投资房的人税负尤其沉重，因为投资房的印花税原本就更高，今年还需要开始支付地税。
据Domain房产网报导，墨尔本东南区Glen Waverley的房产中介Ray White负责人Marc Lum说，由于地税、维护成本和加息导致持有投资房成本大增，当地投资房产的人大大减少，预计未来两三年都会是这种趋势。
此前，当地曾用房屋有租赁协议来作为投资房的卖点，但现在卖房的投资者都要求中止租赁协议，让房客腾空房子，以吸引那些买自住房的人。
维州房地产协会主席Jacob Caine表示，这些变化加上生活成本压力，以及贷款利率是2020年的3倍，迫使一些投资房业主审视持有投资房的成本，最后选择卖房。
PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示，许多人在寻求快速出售投资房，持有时间不到三年就出售的房屋数量在增加，但新投资者的数量已经开始超过出售房产的数量，出租屋数量增长速度跟不上人口和生活方式需求的增长。
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