日本用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

前几年大火的房地产，热度在近两年逐渐褪去，有人猜测是购买力下降，有人断言是房产已经饱和。

夹杂其中的一部分人静等时机，只盼房价一跌立马入手，但翻看日本的经历，不难发现房价暴跌并非是一件好事。

需求填满是真

至2020年，城镇家庭已基本实现“一人一房”，供求基本迎来平衡，房地产的大热势头也就逐渐冷了下去。

这个及时止步的势头是好事，日本就是因为没刹住车，才迎来了自己的房地产泡沫。

1970年前后，日本住房需求已迎来饱和，经济一片大好，不过二十一年时间，房地产就从大火走向大衰，继而影响整个日本的房价持续下跌二十多年。

未觉察出危险是日本被短暂的糖衣炮弹迷住双眼，毕竟，上世纪六十年代，真真算得上是日本发展的黄金期。

经济每年提升10%、1964年举办东京奥运会、1966年举办大阪世博会，还肩负“世界最大钢铁出口国”和“世界最大汽车出口国”，谁都不得不感慨一句：日本真牛。

1945年战争的失败好似没有影响日本，奈何一颗急功近利的心，最终还是将日本推向糜烂，它成在奥运会举办，也同样吃了经济高速发展的亏。

为何这样说？

举办奥运会，日本修建了一系列的交通基础设施，城市焕发出新貌，房地产开发就被推了出来。

日本政府很支持，谁让为了一展雄风，投入进奥运会的总花销高达30亿美元，凭借一己之力，日本直接创造了“世界纪录”。

这笔钱，肯定得想办法挣回来，房地产发挥效应，到1964年，日本民间住宅的建设总数比之1951年已经增加了71%。

恐怖的数字，日本人没有意识到喜人背后的危机，钱一笔笔充盈，为了赚更多，“高层建筑不得超过31米”的规定也被废除，用现在的话来说，这一时期的日本好像掉在了“钱眼里”。

但住房1970年前后就达到了饱和，持续的购入，资本家是为了投资，所有人都这么想，都成了资方，没有韭菜，可不是要崩盘？

绚烂却成泡沫

80年代，因弦没断，日本迎来了自己的鼎盛，1985年甚至取代了美国，成为了世界上最大的债权国。

二战失败憋的火日本好像要一股脑的发泄出来，疯狂购入，就连洛克菲勒大楼都成了日本人的囊中之物。

难道日本人真成了“世界之王”？

它低估了自己，更低估了美国，能在战争中发财的，定然不会是小角色。

第二次石油危机在1978年爆发，美国深受影响，国内出现严重的通货膨胀，操控联邦基金利率水涨船高，为了增加自己产品的出口竞争力，美国、日本外加三个国家在1985年的9月签订“广场协议”。

日本还在高兴美元贬值日元升值了，其实美国已经开始操控外汇市场，经济和房地产泡沫的炮弹就此埋的更深。

利率很快降了下来。

有钱贷不出去，跟没钱没有什么两样，日本银行的工作人员每天都在想法子让民众贷款，行之有效的一种办法：降低利率。

因为房地产抵押贷款只需一半的资本金，“聪明”的银行主动劝说日本人从银行借钱购买土地，地价在不断上涨，一出手就能赚的盆满钵满。

想法不错，可日本忽视了，资本不是日本有，国际上也有，大量资金涌向房地产行业，买不起房成了大势所趋，泡沫经济就这样一步步的来了。

迅速而毫无预兆的梦碎时刻，日本政府根本无力招架，可他不知道，等在黑暗后面的，是更大的黑暗。

1990年1月12日，日本股市迎来最黑暗一天，暴跌70%让不少人倾家荡产，市场开始垮塌，扶摇之上的房地产价格也一夕之间摔进谷底，进入供大于求的时代。

更可怕的，衰败已过三十多年，日本依旧有很多人深陷后遗症，子女不愿继承父母房产和土地的情况密集出现。

有房不住，有地不耕，宛若天上“掉馅饼”一般的美事，日本人为何避之不及？

重蹈覆辙不太现实

泡沫之中，不少人贷款买房，房子不值钱，贷款却还在，且一些公寓还要缴管理费，这样一来，继承的根本不是遗产，而是赤裸裸的负担，侧面证明，影响依旧在，赤裸裸的真实发生告诉众人：房价暴跌，真的没有赢家。

中国的房地产也曾有过一段“狂热期”，面临像日本这样的崩盘，却是不太现实。

中国知克制是原因之一，时代不同是原因之二。

政治背景甚至经济条件都大不相同，走上同样的路概率本就不大，并且，造成日本房地产最终崩溃的原因有三：城镇化工业化基本完成、房地产领域缺乏真正的消费者、投资。

三环相扣造就最终结果，有这样的前车之前，中国政府绝对不会放大泡沫，因而警示必须牢记。

别让企业脱实向虚。资金这种东西，本来就是虚拟的，说值钱就值钱，说不值钱也真就不值钱了，房地产泡沫期间，日本的非金融企业部分就是购入了大量的证券和不动产，才推就后续的“资不抵债”，所以，实体化经济必须要有。

房地产税的出台也要注意时机。日本前期沉浸在发财和地位的享乐之中，直到1991年房价出现下跌的苗头，一股脑招数乱使，地价税、遗产税统统上线，以为是解决为题，实际是让泡沫破灭来的更早了一些。

30多年过去，日本都没完全从经济泡沫中走出来，日本人依旧处在“买房色变”的程度。

这真切给所有人警醒：房价暴跌，没有赢家，只有输家，真有用房需求的话，在价格合理的时候就可入手，但也不用担心房地产泡沫会在我国再度上演，把心放在肚子里，过好自己的生活就完事了。