广西
今天咱们来聊一聊房贷和利率的问题。
一个是进入四月份以后，很多城市已经阶段性取消房贷利率下限，
另一个是六大行的个人住房贷款余额出现了负增长。
先说房贷利率的问题，
仅仅四月份就已经超20城阶段性取消房贷利率下限，
其中不乏一些二线城市，比如青岛，福州，南昌，
以青岛楼市为例，
房贷利率直接从之前的3.75%降到了现在的3.45%，
也就是说4月份之前买房和四月份之后买房房贷利率能差30个基点，
这样的一个下调幅度虽然不可能大幅度撬动需求量，
但是对于那些必须在2024年买房的朋友来说，
确实可以减轻一定的购房压力，
同时也可以让那些想买但稍微有一些犹豫的购房群体下场。
整体来看四月份阶段性取消房贷利率下限的城市，主要集中在三四线城市。
其实允许地方城市阶段性取消房贷利率下限的这个政策已经执行一年多了，
但直到现在很多三四线城市才开始执行，
很大一部分原因是因为三四线城市特别是一些县城，
购房群体能够选择发放贷款的商业银行较少，市场没办法充分竞争。
所以很多县城的房贷利率反而非常高。
在2021年之前，很多县城的房贷利率首套房的执行标准都能超过6%，
买一套房，一多半都是利息。
现在随着三四线城市房地产市场的持续性阴跌，以及交易量的下降，
这些商业银行也不得不让利，
这对于购房者而言肯定属于好消息。
并且在三月份的时候我也强调过，
进入四月份以后，我们会看到更多的松绑政策出来，
比如降利率，给予购房补贴，甚至是一线城市限购的松绑，
所以让子弹飞一会，没有什么坏处。
然后咱们再来聊一聊，六大行个人住房贷款负增长的问题。
根据银行披露的2023年年报，
截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，
较上年末减少约超5000亿元，
其中除了邮储银行以外，其他五大国有银行按揭贷款余额全部是负增长，
同时农业银行降幅最大，个人住房贷款余额较上年末减少1757.81亿元，
也就是说房子卖了一年，六大国有银行的贷款余额反而减少了5000亿，
这样的状况在过去是根本就不可能出现的，
以前大家是疯狂炒房，疯狂加杠杆，认为负债就是财富。
所以银行个人贷款余额的增速每年都没有低于过两位数的。
现在直接出现负增长，主要原因有两个，
一是当下购房预期不足，买房的人在减少，
房地产的销售规模已经从2021年的18万亿降到了2023年的11万亿，
而2024年很可能再次下降。所造成的结果必然是银行个人贷款余额的增速放缓。
二是提前还款的人太多了，
在2022年下半年到2023年上半年，整个市场已经形成了提前还款潮，
要不是2023年9月份，开始降低存量房房贷利率，
这种提前还款潮还会持续下去，
一边是增速放缓，另一边是不停往里面还款，贷款余额出现负增长也是在所难免。
同时商业银行的贷款余额出现负增长，也说明当下房地产市场购房预期不足，并且大家都在有意的降低负债，
所以有一个观点我强调过很多次，就是这一轮房产救市单纯的政策。
很难再催化出像过去两轮房地产市场猛涨的那种效果了。
现在必须得配合经济和收入预期的企稳。
说白了就是咱们已经不把房地产作为短期刺激经济的工具了。
并且也没有办法刺激了。
因为当下房地产市场供需关系已经发生重大变化。
所以接下来房价如果能上涨，那也是结构性的或者是债务出清以后，跟随经济增长的一种上涨。
过去那种大量的需求积压，一把火就可以点燃的市场过去了。
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