北京
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
“作为北京经济的晴雨表，我们在一季度感受到，商办物业的带看量是非常活跃的，这是一个积极的信号。”在4月9日的一季度报告发布会上，世邦魏理仕华北区办公楼租户部负责人袁慧对包括《中国经营报》在内的记者表示。
根据世邦魏理仕的监测，一季度，面对优质租户的激烈竞争，部分标杆楼宇通过在租金和软性服务等方面举措提升续租率，这也使得甲级写字楼租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级写字楼。
据了解，北京今年加大了对高精尖产业的政策引导以及贷款扶持力度，提振企业信心。在此带动下，写字楼市场空置率有望降低。
大面积退租减少
一季度，北京此前大面积退租的情况逐渐减少，全市净吸纳量环比增加两倍达7.3万平方米。其中，中关村、奥体等科技中心，以及丽泽、通州和石景山等新兴商务区，受益于租户换迁意愿的增强，季内净吸纳量均超过一万平方米。
在新增供应方面，北京写字楼市场在一季度仅有一个新项目竣工交付，该项目位于非集中商务区的西直门，交付时已取得了15%的预租率。市场整体空置率受新增供应影响，环比小幅抬升0.3个百分点至22.0%。
受季节因素影响，一季度新租交易总面积环比下降。在新租交易中，搬迁活动依然是主流，占交易总面积超四分之三，大部分来自市区优质写字楼以外的楼宇。
据袁慧介绍，其中，CBD、奥体和丽泽来自集中商务区以外的搬迁需求，以及中关村来自本区低品质楼宇的升级搬迁需求最为活跃。
从行业看，在保险和基金类租户整合搬迁助推下，金融重回新租需求之首，面积占比达31%；TMT以21%的新租面积占比位居第二，主要受2000平方米以下小面积的应用软件、云计算和大数据等换迁需求驱动；消费品制造业因季内录有大面积的升级搬迁交易，占比攀升至第三位。
今年年初，北京市继续发布政策加大对高精尖产业贷款扶持力度。据了解，2024年北京市级财政科技投入占市级一般公共预算支出的14.1%，投入占比位居全国前列。资金重点聚焦支持国家实验室、新型研发机构等国家战略科技力量建设，推动新一代信息通信、前沿新材料等领域关键核心技术攻关，继续推进“三城一区”建设等。
袁慧表示：“长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。”
甲级业主“以价换量”
在供给端，一季度，业主发力维持租户稳定性，在租金和软性服务等方面提供多重激励举措以提升续租的成功率。
这进而带动了全市平均租金价格加速下行，同样本比环比下降2.0%至每月每平方米283.3元。
其中，王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等区域租金价格跌幅靠前。
据袁慧介绍，从租金走势来看，随着中福、丽泽等区域供应量释放，北京写字楼租金水平从2019年年初开始下降。2020年下半年，由于此前供应量的累积，叠加疫情影响，租金降幅加大。但2021年受互联网行业需求爆发影响，租金重新回归平稳。不过，从2022年开始，市场上整体需求处于瓶颈期，租金仍处下降通道。
据了解，北京办公楼市场租期一般3到5年，今年到期的客户大多为2021年或更早的2019年签约的，而现在正值市场租金低谷阶段，企业希望在租金上降本增效，同时也想借机提升办公品质。
因此，她认为：“今年对于开发商而言是一个需要重新评估租金的阶段，尤其是存量的业主，可以通过降价吸取新的客户，以此来调整租户组合，降低空置率。”
实际上，面对市场上对优质租户的激烈竞争，部分标杆楼宇在降租上意愿强烈，以此来获得更大的主动权。
袁慧表示：“未来六个月，预计全市无新增项目入市，租户的选址机会将主要集中于存量楼宇。短期内，业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调，也使得甲乙级共同构成的优质写字楼市场相对低品质办公空间的性价比优势更趋突出，并从中吸引更多有提质增效需求的租户搬迁入驻。”
（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：翟军）
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