上海一二手房倒挂正慢慢消失？

近年来,上海房地产市场出现了一些颇为耀眼的倒挂盘，如云锦东方、翠湖五集等，它们在市场上的高倒挂让购房者纷纷争抢。

最典型的案例就是去年热度极高的云锦东方，开盘新房均价约16万/㎡，而附近的云锦东方锦园二手房最高挂牌达到24万/㎡，一二手价格每平方米倒挂近8万。

高倒挂盘不止一个，还有翠湖五集，开盘新房均价16万/㎡，附近的翠湖天地四期二手房挂牌30万+/㎡，几乎可以说是上海倒挂界的天花板。

这种“倒挂”现象不仅引起了购房者的疯狂追捧,也成为业内关注的热点话题。然而,时光荏苒,这些曾经备受追捧的"网红"倒挂盘,如今却面临着一二手价差逐步缩小,甚至出现“正挂”的局面。上海房地产市场的倒挂格局正在发生悄然的变化。

Part.1

曾经的"倒挂天花板"如今已日渐式微

当年的那些网红楼盘，至今还有多少倒挂？据凤凰网房产上海站统计，近几年上海市场上具有代表性的网红楼盘的倒挂率呈下滑趋势。“倒挂”参考维度，以楼盘开盘均价对比板块区域内二手房项目的成交价。

之前热门顶流板块，如大虹桥、唐镇、前滩、以及市中心的徐汇滨江、新天地等，这些板块的倒挂率已不如当年。

注：倒挂率=一二手价差 / 新房价格

先以大虹桥徐泾板块为例，2022年倒挂红盘蟠龙天地，新房开盘价格6.87万/㎡，当时周边二手成交均价达到9万/㎡，倒挂率约31%。

对比现在整体有所下滑，上海蟠龙天地一期今年3月最新二手成交价跌至7.4万/㎡，倒挂率仅约8%。根据链家网上公布的成交数据显示，该套房源成交比挂牌少48万，长达562天才最终成交。

数据来源：链家

再比如万科天空之城，2022年万科天空之城五期均价5.86万/㎡，当时万科天空之城一期、二期的二手房成交价最高冲上9万/㎡出头，倒挂率高达55%。如果买到一套90平米户型，相当于净赚280万。

然而今年再去看，万科天空之城的二手房均价整体下滑至7万/㎡左右。并且倒挂率下滑至19%。

再看市中心的核心板块，确实还存在倒挂现象，但是不如前几年那么明显。

首先，以徐汇滨江板块为例，百汇园项目三期新房开盘价格13.2万/㎡，当时周边二手房成交价为17.5万/㎡，一二手倒挂率约33%。今年百汇园一期、二期的二手房价回落至每平方米14万。相比此前三期开盘价没有特别明显的价差。

另一个项目汇元玺也出现类似的现象，新房开盘均价13.36万/㎡，此前周边二手房成交价在14.5万/㎡，倒挂率约9%。今年二手房均价每平米整体却下滑了约1万，倒挂率仅约3%.

其次，黄浦老西门这几年一二手倒挂也在收窄。2021年复兴珑御积分高达112.8分，作为上海积分制以来的入围分最高的新盘，二手房价曾突破25.6万/㎡的高价，倒挂率约88%，不过从去年下半年开始二手成交价就回落至18万/㎡，目前倒挂率仅约37%。

关注度比较高的虹口北外滩板块，甚至已经出现“正挂”。

举两个例子，2022年3月招商外滩玺新房开盘均价12.25万/㎡，2022年12月海泰北外滩新房开盘均价14.5万/㎡，而板块内浦江名邸的二手房价格最高也不过10.6万/㎡。新房价格不仅没有低于二手房，还高出约4万。

还有哪些楼盘守住了倒挂？目前看来前滩板块相对比较抗跌，虽然一二手倒挂也略有降温，但最高也有接近50%的倒挂率。

以前滩晶萃名邸为例，新房价格约9.2万。对比周边二手房前滩东方逸品，2022年二手成交价高达17万/㎡，倒挂率约102%。时间来到2024年3月，小区却出现了单价12.5万/㎡的成交。倒挂率跌至49%。

Part.2

“千人摇”板块的现状

此前大虹桥的热度极高，入市的新盘几乎都是积分盘，分数门槛更是在60分+。2022年蟠龙天地最高91.22积分成为板块天花板。认购率也高达360%。

这两年大虹桥的新盘热度开始有所降温。举个例子，2023年10月华润置地润璟一期开盘，认购率仅85%，未触发积分。2023年12月二期开盘仍未触发积分。项目一期二期总计506套房源，已售235套房源，去化率约46%。

同时，板块内的二手房价基本在6-7万/㎡（别墅项目除外）。以万科天空之城小区为例，2022年一套90多平房子成交价约9.47万/㎡，去年同户型成交价约7.11万/㎡。相当于每平方米下跌2万+。

内环内核心板块新天地守住了倒挂，依旧热度不减。如中海顺昌玖里均价约17.2万/㎡，突破了此前新天地板块新房翠湖五集16.5万/㎡的单价。

对比周边翠湖天地隽荟，2022年二手房成交价33.7万/㎡，倒挂率高达96%。2024年3月最新二手房成交价25.7万/㎡，倒挂率下滑至49%。

项目入市后市场表现热度颇高，3月23日认购结束，512套房源，共获738组认购，认购率约142%，揽获约28亿认购金，创造了2021年积分制以来黄浦豪宅认购数以及认购金新高。

对比一手新房市场的火热，前滩二手市场却显得有点冷清。

从数据上看，前滩依旧是一个保持着高倒挂率的板块。前滩东方惠礼，2020年开盘均价约9.2万/㎡，三月份挂牌均价超15万/㎡。包括晶萃名邸，2019年开盘均价约8.4万/㎡，如今小区二手挂牌均价高达17万/㎡。

如果从实际成交来看，前滩板块可能存在有价无市的现象。比如晶萃名邸，据链家交易平台显示历史成交仅1套，并且上一次成交还是停留在2021年。

目前在挂牌的房源中，有一套从2023年4月挂牌价约17.2万/㎡，至今仍未成交。

Part.3

那么，面对上海一二手房“倒挂”现象逐渐消失的情况，我们又该如何看待呢？

易居研究院研究总监严跃进指出，上海一二手房倒挂现象正逐渐消失，并且这一趋势已经愈发明显。目前，上海的一二手房倒挂现象呈现出明显的两极分化态势。在市中心区域，尽管倒挂现象依然存在，但已没有前几年那般显著。而在远郊区，倒挂现象基本上已经消失殆尽。

这一现象的本质在于新房价格的合理回归。过去那种盲目追求投资回报的“炒房”情绪正在逐渐消散。

此前，由于新房限价政策的影响，一二手房之间出现了明显的价差，形成了倒挂现象。然而，随着两者价差逐渐缩小，投资者的抢房冲动也在一定程度上得到了抑制，这有助于让房子逐渐回归其居住的本质属性。