深圳楼市，卖房人心态崩了……

　　换房，是很多业主都绕不开的环节。但凡有追求、有想法的，基本每隔一个周期，就会根据自身实际情况去进行一次置换。

　　换房，也是当下深圳楼市最重要的事情，它的重要程度不亚于刚需买房。

　　多年后回过头来看，本轮救市最终的大赢家之一，就是抓住这一轮救市完成向上置换的业主。

　　但是，我们必须要承认，置换又是一件十分折腾的事，因为需要一卖一买，意味着置换这个过程中存在很多变数，稍微没把控好节奏，可能就会留下遗憾。

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　　近期正式完成置换的某深圳业主，在谈及置换心路历程时，她如释重负又有些无奈地说：“置换就是和买家斗智斗勇，不仅要接受房子难卖的事实，还要被套路、被压价，好在一路都走过来了。”

　　简单说一下她的情况：她这次置换是出于二胎和学区需求，想换个大点并兼顾以后小孩上学的优质住宅。

　　原有的房子去年5月份就挂盘放卖了，同时观望新房子。真正促使她做决定的，是因为认房不认贷政策。

　　去年8月底，深圳执行认房不认贷政策，只要你在深圳无房，不管名下有没有住房贷款记录，都可以按照首套房贷款。

　　而在此之前，即便贷款已经还清，在深圳买房，普宅也要5成首付，如果是买豪宅，则要6成首付。

　　所以认房不认贷对他们家来说，意味着卖掉房子后再买一套，首付就可以直接由原来的6成降到3成。

　　与常规置换操作不同的是，她是先买后卖。

　　深圳认房不认贷新政出来后没多久，他们就在市场上物色好了新房源，和卖家协商多给半年时间卖房后交了定金，接下来的任务就是卖掉手头的房子，腾出名额。

　　然而，卖房过程并不轻松。

　　最近几个月，她为了卖房，各种找买家、谈判，期间被各种套路，包括某机构找人假扮客户看房，不断被压价。去年底好不容易签了一个买家，结果还违约了。一边是老房子还没卖掉，另一边是新房子的首付款被催促，弄得身心疲惫。用她的话来说，就是怀着宝宝还经常处于战斗状态。

　　直至今年年初，她终于把原有的房子卖掉了，新房子的剩余手续也办好了，整个置换链条虽漫长磨人，但心里的石头终于落地了。

　　02

　　还有一种换房业主的焦虑是：房子便宜卖掉了，可是正在物色的房子，要么户型不合眼缘，要么价格不符预期。

　　现在深圳市面上的选择看似很多，但是到了改善阶段，可供选择的好房子其实并没有那么多。

　　特别是那些总价预算越往上，各方面都不错的稀缺房产，更是凤毛麟角。

　　偶尔可能会出来几个急用钱的卖家，着急出售优质笋盘，地段好、价格合适、小区和楼层都不错，但像这种价值共识比较高的房源，往往很快就会被市场消化。想找到一套心仪的笋盘，其实并不容易。

　　我在接待的咨询中，最近看到一些中高端置换群体的心态有些难受，房子已经卖了一段时间，看待利好信号持续释放，豪宅市场也有复苏的迹象，就想加快入市节奏。于是来咨询问我，能不能在地段上做点让步，以扩大选筹范围？

　　在我看来，不管是买什么房子，地段是绝对不能让步的，除非此时你手上已经握有多套进可攻退可守的好房子，不再在乎这房子的中长期收益率，否则还是把地段放在第一位。

　　03

　　对于置换这件事，就像是打怪升级，运气好的，一路开挂，置换的每个环节都舒畅无比，但这终究是极少数案例。

　　在现实生活中，大多数情况都是，置换非常折腾人，无论市场上行或下行，前方总会有这样那样的问题等着你。当你排除万难抵达终点的时候，一切都是值得的，前提是要买到真正具备长期价值的好房子。

　　就当下的深圳楼市情况来看，对于置换群体而言，先卖后买，是更稳妥、更安全的策略。因为，现在卖房子的不确定性较高，如果选择先买后卖，签的合同到期了，手上房子还没卖掉，这时候就很容易导致毁约。先买后卖，一般比较适合资金充裕的买家。

　　如果是卖了房子，目前还没选到合适的房源，也不用太着急而乱了阵脚。做好规划，稳住心态，同时密切关注市场，选筹质量始终大于一切。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。