中海丰和叁號院vs中环悦府，郭公庄叫板大红门，如何取舍？

中海丰和叁號院（小窝返现6-11万），刚刚开盘，官方大喜报20.6个亿，相比香山樾开盘285套（超70个亿）的“放卫星”喜报，中海低调务实很多。

据小道消息，真实水平在打五、六折。就算是10个多亿吧，算均价1700万，大约是60套上下的样子。

算下丰和叁號院的销售周期，3月9号样板间亮相，到3月31日开盘，蓄客也就22天，对于1500万以上的大货值产品，平心而论，能去化60套，也算是不错的成绩。

接下来，南部豪宅新秀—中环悦府，也刚刚拿到预售证，直接顺销。

近几年，北京豪宅南移，从丽泽到分钟寺，再到大红门，如今郭公庄也要叫板9万+的单价。

豪宅格局变迁的事儿，以后再聊，今天主要跟大家聊聊，两个豪宅新秀，中海丰和叁號院PK中环悦府。

豪宅，有三个评判的维度：圈层、地段、产品。

01

第一，圈层。

真正的有钱人买豪宅，首先必看的是圈子。一个180㎡以上的大平层客户，大概率是不愿意跟一堆90㎡小户型客户住一个小区的，尤其在北京。

圈层，最直接相关的就是总价，以财富实力划分阶层，粗暴但有效。

中海丰和叁號院，168㎡-262㎡，按指导价9.2万/㎡计算，总价大约1500-2500万。

在北京1500万以上属于高端改善的门槛，1500-2500万是非常纯粹的高端改善圈层。

中海丰和叁號院，孤注一掷走纯粹豪宅之路，是各种限制条件倒逼出来的，但是要实现9万+的单价，这是唯一一条路：纯粹高端圈层+极致产品。

中环悦府，134㎡-213㎡，按照指导价9.5万/㎡计算，总价大约1200-2000万。基本也是中高端改善人群。

相比丰和叁號院，中环悦府显然更保守一些，下限给到1200万，更多的中端改善人群可以进入。

对于圈层来说，这个两个项目，中海丰和叁號院更极致。

02

第二，地段。

对于郭公庄和大红门。很多老北京人，跌破眼镜也想不到这两个地方能达到单价9万多的水平。大声地问一句，凭什么？

日新月异了。

郭公庄，背后的大佬是丰台科技园（东区）。

丰台科技园，是中关村最早的“一区三园”之一，1991年批复建设，到现今发展了30年。丽泽金融商务区还没有的时候，丰科园已经开建了。

目前郭公庄的丰科园（东区），已经非常成熟，下一步要规划建设的是永定河以西的西区。

站在丰科园和丰和叁號院地块中建的马路实拍图，可见，城市界面工整，马路宽敞，不是纸上谈兵，而是切切实实地落地了。

丰科园目前高精尖及规模以上企业84家，5000万元以上规模企业65家，亿元以上企业11家； 园区引入重点数字经济类企业10余家，其中国高新企业7家； 目前已聚集了轨道交通重点企业150余家。（消息源：北京市丰台区人民政府网）

丰台园两大千亿级产业集群：轨道交通+航空航天。

四个百亿级产业集群：电子信息+先进制造与自动化+新材料+生物与新医药。

从行业看，全部是科技创新的行业。丰科园的产业人口大约15.7万人（2023年年末数据），其中研发人员2.7万人。可以看到，丰科园是实打实的产业和高素质人口的高地。

丰和叁號院跟丰科园毗邻，丰台科技园+郭公庄南街以北的区域，形成完整的职住平衡区。

万达广场、永旺梦乐城，两大商业，丰台八中及附小，9号线、10号线轨交体系，通达海淀和全城，万寿路南延通了之后，更是收紧了跟海淀的关系。

郭公庄，成熟的产业基底和城市界面，能支撑豪宅的存在。

再看大红门。

对于地产，大红门要感谢永定金茂府和中海和瑞叁號院。是这个项目奠定了大红门8万-9万/㎡的单价基础。

大红门，占据着南四环内优越位置，实际上周边界面一般，毕竟是老城区改造。但是不妨碍未来的美好愿景，跟大红门绑定的概念是“南中轴”、“首都商务新区”。

图片来源：北京规划建筑前沿

结合更新建设片区改造及现状建设情况，大红门地区空间结构分为六个区：沿中轴由北向南划分科技文化区、御道商业区、TOD综合配套服务区、文化博览区、国际商务区和活力绿心等六个实施分区。

虽然叫首都“商务”新区，但是从分区来看，就知道文化、娱乐、商业、博览的比重要比“商务”大的多。

说白了，作为南中轴，门面担当，终了，还是，“门面”。在大红门不要讲产业逻辑，跟郭公庄完全不一样。

就大红门来说，想要COPY丽泽“商务”区的模板是不可能的，没有那么多的地儿折腾，发展多少商务也打问号。对于大红门来说，能当好北京的“门面”，就是最大的成功。对于购房者，也就够了。

中环悦府旁边，博物馆群、中央芭蕾舞剧院，已经开始提上日程。中央芭蕾舞剧院，已经开始动工，预计2025年竣工。其他的文化工程也在陆续开始。

至于佟麟阁学校，也是锦上添花的事儿。

说到底，郭公庄，卖的是兑现，卖的强产业逻辑，丰科园+丽泽+海淀中关村的连通。

大红门，卖的是优越的环线位置，首都南中轴的未来“门面”担当，主打的文化价值。

从未来的发展潜力来看，丰和叁號院基本就是郭公庄的天花板，未来周边界面不会太大，丰和叁號院和中建云镜以及其配建的公共建筑建设完毕，整合片区基本饱和，成熟、舒适、整洁、便利。

大红门，还有期待，现在的界面一般，未来中央芭蕾舞团、博物馆群建设完毕，整体感受要好很多。但是9.5万/㎡的单价，也是要高于永定金茂府和和瑞叁號院。未来的空间还有多大？

就改善需求来讲，通勤、生活、消费的便利度，看个体需求，总体上差距不大。

03

第三，产品。

豪宅，归根结底还要看产品。

首先，从规划上来看，中环悦府就是中规中矩的商品住宅小区，11-17层小高层社区，也算是舒适，楼层高度合适，楼间距合理，铝板+大玻璃立面。算是不犯错的优等生。

再看中海丰和叁號院，在规划上，为了规避地下轨道线路的影响，被迫空出的大片土地，反而成就了“1.5万平大湖园林”，现在在小区里能挖湖的可不多，算是一大亮点。未来小区里的中央景观相当于一个小公园的丰富度。

小区做了“高低配”，高层建筑在外围，高25层，好处是视野好，尤其北侧视野，面对丰科园，西侧视野可以看中央景观。坏处是，得房率要受影响，然而都是大户型，得房率也没低，基本在80%以上。

南侧的洋房，主打的就是高得房率，且层数低，总有一些“洋房爱好者”，就洋房本身也是个卖点。

至于立面，两个项目都是铝板+玻璃的外立面，不会差。

其次，对于户型。两者都上了“黑科技”，实打实的阳台、设备平台的赠送，真金白银的给了客户实惠。

同样那160多平米四居对比，同样是南侧阳台赠送一半面积，中环悦府更是送了3开间阳台，有大约9㎡赠送，大约总价80多万，掷地有声啊。

从产品形态看，丰和168㎡户型是在洋房里，中环悦府166平米户型在17层小高边户，丰和的洋房得房率更高，中环悦府多赠送了一个主卧的半个阳台，也算扳回一局。

从功能看，丰和168㎡是4居2卫，中环悦府166㎡是4居3卫，功能上中环悦府更胜一筹。丰和168㎡户型方正，中环悦府把书房挤在了侧面，从格局上，丰和又扳回一局。

说到底，从这个两个面积相当的户型来看，各有千秋，开发商都上了足足的黑科技。

再次，精装。

精装的比拼更是激烈。从元玺开始，香港置地引入奢石，豪宅圈就跟奢石杠上了，都是不甘示弱，从电视背景墙、卫生间台面，奢石成了豪宅标配。

丰和叁號院用的巴西进口的“瑞雪万里”，中环悦府就有“祖母绿”奢石。

丰和叁號院，因为不能拍照，此处无图，抱歉。

地面、电视背景墙，卫生间台面，都是石材比拼。

另外从配置上，中环悦府的全武装厨房——嘉格纳、三眼灶、折臂龙头也是让人心动，而中海丰和叁號院的细节处理，收纳体系也让人眼前一亮。

内部精装必须去现场感受。也要注意，样板间有很多是非交付标准哦，外行看热闹，内行看门道。有心动的小伙伴，可以约小窝（xiaowo2025），现场专业讲解。

郭公庄PK大红门，中海丰和叁號院PK中环悦府，中海PK华润，真是高手对决。

同样在南四环内外的资产，必然要对比后决定；

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1、丰台中海丰和叁号院、中建云境、中海公元里、森与天成、中环悦府，返3-30万

2、朝阳朝央和煦、保利天汇、北熙区、望京国誉府，返现3-20万

3、大兴中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、颐和公馆，返现3-15万

4、通州国誉朝华、万科东庐、颐瑞府、璀璨时代、京玥兰园，返现2-6万

5、亦庄招商玺、璀璨时代、北京润府，返现3-15万