全国人民法院：关于抵押权纠纷的23条裁判要旨

01、指导性案例095号：中国工商银行股份有限公司宣城龙首支行诉宣城柏冠贸易有限公司、江苏凯盛置业有限公司等金融借款合同纠纷案

【裁判要旨】：

当事人另行达成协议将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入该最高额抵押担保的债权范围，只要转入的债权数额仍在该最高额抵押担保的最高债权额限度内，即使未对该最高额抵押权办理变更登记手续，该最高额抵押权的效力仍然及于被转入的债权，但不得对第三人产生不利影响。

【案例文号】：（2014）皖民二终字第00395号

02、指导性案例150号：中国民生银行股份有限公司温州分行诉浙江山口建筑工程有限公司、青田依利高鞋业有限公司第三人撤销之诉案

【裁判要旨】：

建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，抵押权的实现因建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小受到影响的，应当认定抵押权的实现同建设工程价款优先受偿权案件的处理结果有法律上的利害关系，抵押权人对确认建设工程价款优先受偿权的生效裁判具有提起第三人撤销之诉的原告主体资格。

【案例文号】：（2018）浙民申3524号

03、指导性案例155号：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

【案例文号】：（2019）最高法民终603号

04、指导性案例168号：中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案

【裁判要旨】：

以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。

【案例文号】：（2019）最高法民再155号

05、参考案例：某银行芜湖分行、安徽某建设有限公司、芜湖某房地产开发有限公司第三人撤销之诉案

【裁判要旨】：

承包人的建设工程价款优先受偿权所涉房屋与他人抵押权所涉的土地虽然相互关联，但是建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权；虽根据房地一体原则，对案涉工程及所占有的土地应一同拍卖，但是并不影响抵押权人所享有的抵押权的效力和范围。因此，对土地使用权享有的抵押权人对建设工程价款优先受偿权的判决不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。

【案例文号】：（2021）最高法民终456号

06、参考案例：某某农商行与甲公司、明某执行监督案

【裁判要旨】：

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。

【案例文号】：（2021）最高法执监39号

07、参考案例：甲公司与乙银行执行复议案

【裁判要旨】：

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和进入执行程序为前提，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

【案例文号】：（2020）最高法执复169号

08、参考案例：珠海某银行诉珠海某公司、北京某公司、汕头某公司第三人撤销之诉案

【裁判要旨】：

判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。

【案例文号】：（2021）粤04民终1930号

09、参考案例：顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

【案例文号】：（2020）苏02民终5243号

10、参考案例：某实业公司诉某农商行、某农业公司等抵押合同纠纷案

【裁判要旨】：

借新还旧情形的认定需要综合借款主体、借款行为和双方合意来判断，担保人仅承担其真实意思表示下作出的担保行为所产生的法律责任。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，法院依法予以支持。

【案例文号】：（2023）豫07民终1139号

11、参考案例：揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同纠纷案

【裁判要旨】：

在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。

【案例文号】：（2023）粤52民再6号

12、参考案例：孙某某诉贾某某债权转让合同纠纷案

【裁判要旨】：

针对债权转让合同的履行争议，债权转让人已向债务人履行债权转让通知义务的，该债权转让行为对债务人发生法律效力。债权关系中已办理抵押登记的不动产抵押权，抵押合同中未对债权人转让债权后抵押人的担保责任进行单独约定的，抵押权作为从属性权利应随主债权的转让而一并转让。

【案例文号】：（2021）京0118民初1907号

13、参考案例：卢某诉甲公司海事债权确权纠纷案

【裁判要旨】：

涉外民商事纠纷案件中存在不同的法律关系时，要分别根据法院地的冲突规范确定法律关系适用的准据法。涉外合同当事人没有协议选择合同适用的法律的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。涉外船舶抵押权纠纷适用船旗国法律。

【案例文号】：（2020）辽72民初109号

14、参考案例：某某信托公司与上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司执行实施案

【裁判要旨】：

拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权，并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现，可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。

【案例文号】：（2019）浙09执155号

15、参考案例：某金融控股公司诉某公司船舶抵押合同纠纷案

【裁判要旨】：

船舶抵押权效力的认定应依据船旗国法律。该法律为域外法律，一方当事人提供了有效的域外法律的情况下，对方当事人对该法律的内容及其理解与适用虽有异议但未说明理由并提供相关依据的，应当按照该船旗国法律进行审查认定。

【案例文号】：（2021）苏72民初4号

16、参考案例：某合伙企业与某甲公司等执行实施案

【裁判要旨】：

具有“最高债权额”限度，是最高额担保区别于一般抵押权及一般保证的根本特征。对“最高债权额”的正确认定，决定着抵押权人基于该权利所能获得的优先受偿权的最高限度，以及担保人承担担保责任的最高限度。如将“最高债权额”仅理解为债权本金，那么当债务人逾期时，合同实际产生的利息、违约金、实现债权费用等总额处于不确定状态，使得债权总额冲破最高限额的限制，实际上变成一种无额度担保，不利于保护合同当事人的预期利益，亦与最高额担保制度设立的本意相悖。故当事人无明确约定时，则“最高债权额”即为包括债权本金、利息、实现债权费用等全部债权。

【案例文号】：（2022）鲁0281执恢441号

17、参考案例：无锡某担保有限公司诉无锡某置业有限公司破产债权确认纠纷案

【裁判要旨】：

1.房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。

2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。

【案例文号】：（2020）苏0213民初964号

18、参考案例：滕州市某置业公司诉连云港某木业公司、石某勇及第三人连云港某房地产开发公司案外人执行异议之诉纠纷案

【裁判要旨】：

出质或被司法冻结的股权，其转让依法受到相应限制。但当事人订立合同，对已经冻结或出质的股权进行转让的，所订立的转让合同如果不存在法律规定的无效情形，则并不影响股权转让合同本身的效力。

本案所涉三份协议，《股权转让协议》签订于股权查封之前，两份《补充协议》均签订于双方明知股权被查封之后。对于以被查封的财产进行抵押的，抵押合同是否无效的问题，主流观点逐步认为，对被查封财产进行抵押的合同本身不会因此而无效。在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》亦体现了这一观点,该司法解释第三十七条第二款规定：“抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。”

最高人民法院在该条的理解适用中进行了进一步阐释：标的物被查封、扣押，仅仅意味着该财产受到了处分限制，并不意味着当事人对标的物不享有权利。2020年修正后的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”根据上述司法解释，财产权利人在人民法院对财产采取查封、扣押、冻结之后，如果违反处分限制就财产作出转让、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，则该行为并非绝对无效，而仅仅是“不得对抗申请执行人”。故即使在人民法院对财产采取查封、扣押、冻结之后，财产权利人就标的物所作的处分仍属有效，且可以对抗除申请执行人之外的其他所有人，如被执行人或者财产的受让人等，只是不能对抗申请执行人而已。

对于连云港某木业公司再审申请中所提出的，股权质押后再转让的，应当认定转让合同无效的问题。主流观点亦认为，转让合同本身并不因此无效。《中华人民共和国民法典》对《中华人民共和国物权法》第191条进行了重大修改，《中华人民共和国民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。依据该条规定，未经抵押权人同意，也可以转让抵押财产，但不影响抵押权的行使，即赋予抵押权追及效力。由此可证，转让已经出质的股权，不会因股权出质而导致股权转让合同本身无效。连云港某木业公司该项申请再审事由不能成立。因此，上述《股权转让协议》系有效协议。

【案例文号】：（2020）最高法民申4186号

19、参考案例：刘某诉浙江某铜业有限公司、郑某满、黄某泉案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。

【案例文号】：（2016）浙民申595号

20、参考案例：于某受贿案

【裁判要旨】：

行为人收受他人尚未变更权属变更登记的房产的，不影响受贿的认定，受贿数额应当按照行受贿双方达成的合意，结合涉案房产总体价值确定，当房产上有依法设立的抵押权时，抵押权人对房产的权利会影响受贿人所控制房产经济价值的份额和数额。故受贿人取得设有抵押的房产，抵押对应的未偿还贷款本金部分应认定为受贿未遂。

【案例文号】：（2021）鲁09刑初11号

21、参考案例：常某诉某银行等执行异议之诉案

【裁判要旨】：

建设用地使用权抵押后，案外人在该土地上新建了建筑物。根据民法典第417条关于建设用地使用权及地上建筑物在实现抵押权时应当“一体处分、分别受偿”之规定，案外人以新增建筑物不属于抵押财产为由主张排除对抵押建设用地使用权及新增建筑物的执行处分的，人民法院不予支持。但是，应当保障案外人依法参加执行分配程序，抵押权人对新增建筑物所得价款不享有优先受偿权。

【案例文号】：（2021）最高法民申3602号

22、参考案例：某经营管理公司与某投资公司执行异议案

【裁判要旨】：

执行过程中，除法律有特别规定的情形外，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。案外人主张对被执行的财产享有抵押权，并以此为由向负责处分查封财产的执行法院提起执行标的异议，请求排除执行的，依法不能成立，人民法院不予支持。案外人可通过申请参与分配主张权利。

【案例文号】：（2022）云01执异2652号

23、参考案例：某小额贷款公司与某投资公司执行监督案

【裁判要旨】：

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条规定，为担保债务的履行，债权人有权就抵押财产优先受偿；以建筑物抵押的，应当办理登记，抵押权自登记时设立。因此，当事人依据抵押合同对该特定财产主张担保权利的，执行程序中只能就该特定财产强制执行；在该财产因清偿另案顺位在先的优先债权而导抵押合同相对方就该财产优先受偿的权利不能实现的，不能主张以抵押人名下其他财产承担担保责任。对于不能受偿的部分债权可执行抵押人其他财产，但不享有优先受偿权利，此时应与其他一般债权平等受偿。

【案例文号】：（2022）最高法执监69号