又是新政！房贷利率你能和银行商量，商品房还能以旧换新！

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为了能让你买房，这两年的购房政策真的拼了老命了。

商贷，降首付、降利率，公积金，提高贷款额度、放宽套数认定、放宽缴存条件等等。

但是，现在很多城市又放出了大招：1、取消商品房首套房房贷利率下限；2、商品房以旧换新。

真的是，厉害了，从业十多年第一次看到这么狠的招。

虽然德阳现在还没有，但谁又说得准以后没得呢？毕竟以前我们还都说德阳不可能商贷转公积金，去年不也开始实施了？【 】

02

截止到现在，已经有南昌、青岛、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾、东莞、佛山、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关等城市，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

首先：取消首套房房贷利率下限是什么意思？

大家都晓得现在买房，商贷的房贷利率是央行每个月发布的LPR（现在是最新的是3.95%），加上个人征信啊贷款额度啊逾期啊等评估条件，银行再在LPR的基础上给你加点，比如说你征信好点，就不给你加点，就直接是3.95%就贷款给你了，征信不好，给你加个五十个点、六十个点，最终形成你的贷款利率。

简单点表示就是你的贷款利率=LPR(3.95%)+加点。

然后呢，根据央行此前发布的政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点。

所以，代入这一步，现在执行层面上，你的贷款利率实际上是=LPR(3.75%)+加点。

而以上这些城市“阶段性取消首套房房贷利率下限”之后，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定。

上头这些看不懂也不重要，你只需要知道，这些城市的首套房房贷利率会直接比3.75%还要更低。

网上搜了一下，现在中山首套房房贷利率可以低到3.35%，青岛下降到了3.45%，南昌县下调到了3.65%。

此时此刻，就不得不认真想一想了：如果德阳也出台这个政策，商贷首套房房贷利率降低到3.45%、3.55%，能省多少钱呢？能不能起到刺激回暖的作用呢？

当然你肯定也注意到了，有些城市还是给自己留了后手，“阶段性”取消。

比如说青岛，若后续评估期内青岛市新建商品住宅销售价格连续3个月同比、环比均上涨，则自下一季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

03

还有一个新政策也是大姑娘上轿，头一回。

旧手机换盆、换洗衣粉听说过，旧房子换新房子，我反正是第一次听说。

怎么换？

先搜几个城市的具体执行政策来看看。

海安是购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。

江苏太仓则要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。同时规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。

综合现在已经有商品房以旧换新的城市出台的政策来看：大多数城市都是会划定指定范围、对旧房房龄也有要求（比如20年以内），且置换的新房价格都会高于旧房，还是需要购房者自己现有一笔补差价的资金，而且有些城市“换新”的楼盘也是指定楼盘。

换了的旧房子拿去干嘛？

从大部分城市的政策来看，是把这些旧的二手房，通过专门的资产管理公司运营，用于出租、出售、人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内等等。

讲真，现在包括德阳在内，从首付到房贷利率，从套数认定到区域限制，购房政策已经是史无前例的宽松了，但是，会一直宽松下去吗？

谁都说不清楚。

毕竟从历史的经验来看，等到我们发现房价上涨的时候，都已经是追涨了。

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